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9成认为长租公寓“租金太贵”,房东们却在不赚钱中苦苦求索

光宇吐楼市 2018-04-28 14:40:08

在房地产周期发展及国家大力提倡租赁住房的多种力量共同作用下,租房再次成为大家共同关注的话题。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让租赁住房被提升到了一个前所未有的高度。对于租房者而言,你接受也好,不接受也罢,一场轰轰烈烈的租房运动必将拉开大幕。不少开发商也看到了商机,包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场,希望在新时代分食租赁市场这块大蛋糕。

但安家融媒调查发现,有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”,另一方面,这些企业几乎无一例外都面临着盈利难问题。可是这两个问题与企业趋之若鹜地对长租公寓市场的疯狂追逐相比,完全无法理解。究竟是什么驱使着众多企业纷沓而来?又有什么秘诀抢占长租公寓市场?如何解决盈利难题?安家融媒站在行业的角度,希望能够抛出问题,引起大家的共鸣和思考,让大家对市场的有益探索成为支撑勇敢活下去的重要支柱。

租房时代来临,大蛋糕待分食

房地产经历过从福利分房到市场买房的阶段后,房地产已经从过去的黄金十年步入白银时代,这也意味着房地产行业在大周期中实现了历史性的转折。

可以说,没有高房价,租房市场不会如此火爆;没有高房价,没有谁非要愿意去租房;没有高房价,房地产盖房卖房的时代或许还可以更长。然而,正因为人们都愿意去买房,也才让房价越来越高。房价高,租金高,租赁市场缺乏有力监管,乱象丛生,老百姓多数都对租房有阴影。

安家融媒曾经预测,2017年317新政标志着传统的房地产开发模式终结,房地产新时代新篇章也刚刚开启。

东方证券研究报告指出,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。经测算,全国租赁人口1.9亿人中,主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市,因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算,测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

另据前瞻统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。

链家研究院估计,2025年租赁人口将从2015年的1.6亿增至2.3亿。它认为中国住房租赁市场的租金总收入将从2015年的1万亿元人民币增至2.9万亿元。

两组数据相差无几。

优客工场、共享际创始人毛大庆也曾预测,未来十年之内,中国的整个租房总额会超过3万亿元,使用人口会达到2.3亿人;二十年以后,这个数字会达到4.6万亿元,参与租赁的人口会达到3亿人。

2016年租房大数据显示,北京常住人口中,有三分之一是在租房子的,也就是说大概三个人当中就有一个人在租房。

也就是说,不管政策如何,存量房市场这块肥肉已经成为众多企业垂涎的目标。特别是近年来,国家层面对租赁市场史无前例的高度重视,让“国有租房公司成立”、“租购同权概念提出”、“集体土地建租赁住房”等政策逐步落地,更加速了租赁市场格局的形成。

经济参考报发表文章称,发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识,中国房地产市场正在迎来租赁时代。中原地产报告显示,近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。租房时代,终将成为后房地产时代竞争更加激烈的新战场,当然安家融媒认为,租赁时代来临,并非所有人都去租房住,而是租赁市场更加健康、完善、成熟,租房将成为大家主动选择的一种生活方式。业内人士表示,房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变,市场供应格局有望被重构,这不仅使住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求。

群雄逐鹿,谁主沉浮?

随着鼓励住房租赁政策的红利密集落地,曾经“重售轻租”的现象正在改变,“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是基于此,各大开发商以及其他机构纷纷盯上了租赁这块大蛋糕。

加上众多机构参与,长租公寓的声音渐渐响起来,也引起各路资本关注。标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来,甚至具有“国家队”身份的国企也不甘示弱,在政策面大力扶持下,已经成为长租公寓行业的主力军。

安家融媒记得,至少早在2002年就有长租公寓这个概念了,但一直处于低调潜行,直到近两年才广为人知。

此后,以各种又萌又潮的名字面世的长租公寓被各家企业推向了市场。我爱我家的相寓、链家的自如、世联行的红璞公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔方公寓、龙湖的冠寓、石榴集团的熊猫公寓、旭辉的领寓以及诸如水滴公寓、蛋壳公寓等如雨后春笋般般迅速崛起,成为长租公寓领域的网红。

不过就目前的纷争来看,相较之下,大型房企、中介机构和国企有着更多先天优势,也更有可能成为市场主力。比如房企有着天然的优势,房企入局长租公寓可以在品牌、物业和资金上占有优势地位,相比一些创业型企业更有强大的规模效应。但另一方面,除了规模、资金和品牌,更可能会胜在模式创新。所以,反而一些情怀型创业企业更具有创新的活力,在未来探索盈利模式上更胜一筹。毕竟房企在运营把控、客源获取上还有待“学习”,特别是固有的房地产开发模式或许会禁锢开发商的思想,在新的盈利模式上缺乏创意精神。

雷声大雨点小,叫得响不盈利?

各家企业抢占长租公寓的地盘,虽然看起来雷声大,但是雨点小,各家有各家的口号和卖点,但是摆在大家面前的现实问题却非常一致,那就是到目前为止,几乎难有盈利。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称,“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点”。一方面是大多数长租公寓运营企业普遍处于需要大量成本投入的前期规模扩张阶段,回报期通常在 3 年以上;另一方面,我国长租公寓盈利模式单一,主要依靠赚取“租金差”和“服务费”。

安家融媒认为,首先,开发商观念问题需要更新。开发商说到盈利往往跟以往的住宅市场相比,这完全是两个概念,没有可比性,而且房地产市场也到了瓶颈期,转型长租公寓也是市场所迫,所以心态要调整。

其次,就是大家还多沉浸在过去的传统的盈利模式漩涡之中,尚未走出来。如今房地产商的行业平均利润跌破两位数,开发商的利润大多下滑,甚至有些房地产开发商处于亏损状态。房地产进入“白银时代”,房地产已经进入到下半场,房地产行业从增量市场变成存量市场。

总是跟以前的开发商拿地盖房卖房来比,自然是费力不讨好。但是房地产那个时代已经过去,必须接受低利润时代的到来,调整好心态,迎接新时代,提前布局、运筹帷幄,将来在长租公寓谁能赢得市场先机,认识、心态以及服务最重要。

面对存量市场,社区O2O服务成为增加存量市场用户附加值、增加用户粘性、实现企业转型升级的关键。如果在长租公寓的市场下更加细分市场,做好服务,那将是不可估量的大市场,前景不容小觑。

由此看来,尽管这块蛋糕没那么好啃,但大家依然对前景非常看好,都希望在未来的发展中,分一杯房地产后服务时代的羹。

短期看,安家融媒认为趋之若鹜的跟风很多是出于政策红利的吸引,并没有想好如何做好服务工作。从长远来看,安家融媒对这块市场又持非常乐观的态度,因为存量房市场以及后房地产时代的社区运营服务可能比房地产的市场还要大。

盈利难题咋破?

报道称,万科集团是房地产销售额排名第二而且早期进入租赁市场的开发商,它计划在2018年把长租公寓的数量增加到20万套。至于困扰全行业的盈利模式,万科董事会主席郁亮认为,“长租公寓本来就不应该赚很多钱,如果要赚钱商品房就可以解决了,就因为商品房不能解决住有所居,才需要长租公寓。”

红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟曾表示,对于集中式公寓来说,可以说是重资产运营,需要改造整栋楼,前期投入高;另外,回收周期长,“我们测算回收周期一般在4年至4年半时间”。

龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示:“龙湖要做的不是简单的长租公寓,而是基于优化城市功能,区域职住平衡为理念,联合天街、一展空间和冠寓,打造1+1+1>3的微生态生命体”。“到2020年,长租公寓租金收入将达到20亿元。”龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,“三年内不考虑盈利问题”。

到此时,安家融媒觉得,这些人的心态还算是比较平和的,这也是正确的。一定要放弃过去的心态,从零开始,重新审视这个行业。但是该如何盈利呢?

链家旗下的长租公寓品牌自如在去年遭遇了不小的舆论风波后,在2018年终于迎来了一个好消息。1月16日,自如宣布已经完成40亿元A轮融资,由华平资本、红杉资本、腾讯三家机构领投,华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。

据媒体报道,这是链家用了六年时间孵化出来的子品牌,也是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资,自如终于成为了中国长租公寓行业的第一家独角兽公司。

这是不是意味着链家的长租公寓就实现了盈利可持续化呢?不一定,如果没有持续不断的进账,没有一个比较被认可的盈利模式,即使有融资也会被消耗殆尽,所以,必须有一个能够经得住市场考验的可持续的盈利模式才能在未来市场竞争中立于不败之地。

前瞻产业研究院分析师指出,长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:拥抱资本做自持,通过物业的增值获益;将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。预计到2027年,品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%,整体管理规模预计为1060万间,估值有望达到约4.2万亿;龙头公司管理规模约为100万间,对应估值3800亿。

尽管盈利很难,但企业必须通过扩大规模、创新融资方式、搭建平台、提高后期运营服务能力、拓展衍生业务等多重手段来实现创收盈利的目的。而近期公布的将在 13 城市开展集体用地建设租赁住房的试点工作,将会极大的缓解租赁土地的紧张情况,这或许也将成为企业抢占市场的一个重要突破口。

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