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还在高喊房价暴涨的人,等着被现实狠狠打脸吧

楼市奇说 2018-04-26 22:11:51

最近一段时间看涨房价的言论喧嚣尘上,“人才争夺战”、央行降准、利率上浮、摇号买房等措施都被有鼻子有眼的解读成调控松绑、房价暴涨的信号。很多纯粹是无稽之谈,稍有风吹草动就恶意解读,令市场恐慌情绪升温的同时也使得很多真正有需求的购房者苦恼不堪。

奇哥想说,到如今还在高喊着货币放松,房价暴涨的人,不是傻就是坏,这种毫不利己专门利人的行为,终将被现实狠狠地打脸。且不说中美贸易战的本质是美国想通过各种损招刺破中国的房地产泡沫,从而使中国陷入“日本式”的一败涂地;当今的中国,降地租挤泡沫搞实体,是大国崛起的唯一出路。

“中兴事件”再一次证明科技、制造业这些实体产业当强才是一个国家立于不败之地的根本。中国当下的局面,已经很好地诠释了靠房地产快速发展拉动经济增长,只是外强中干。当咽喉被人扼制住的时候,才幡然醒悟,岂不是亡羊补牢。

事实上,抛开特朗普这个外患不说,当前的中国内忧亦不可忽略。房地产的诸多风险也在逐渐暴露,这些风险正在集聚,一旦其中任何一个引爆,带来的打击都或是毁灭性的。而房地产是最大的灰犀牛,国家深知未来楼市稳定大于一切,所以会通过各种手段稳定房价。

一、房企融资难度加大,资金告急,风险剧增

“抑制资产泡沫,严防资金向房地产倾斜”,一年多以来中央矢志不渝地坚决推行金融行业去杠杆,还不惜从源头上更改金融监管的大框架,说白了就是防范金融体系风险。而在去杠杆的政策下,融资渠道不断遭到封堵,这些过惯了“锦衣玉食”生活的房地产企业是最先品尝到苦果的:

首先,曾经房产高度依赖的非标融资遭到严控,且资金流向加强监控,专项资金专用的规定使得,过去资金挪用于支付合同约定资金用途之外的操作现在被彻底封堵,房地产企业融资难度加大不说,资金灵活性也大大降低;

其次,信贷环境收紧以来,各商业银行对房地产企业的信贷额度也在不断收缩,银行输血愈加艰难,去年底深圳等地甚至出现过开发贷对资质不全的企业按下了暂停按钮,银行主动“断奶”,对于本来就缺钱的企业是雪上加霜;

再者,房企直接发债也全面受挫。国家通过窗口指导的形式,进一步严格控制房地产企业备案。根据Wind资讯数据显示,2017年房企国内发债数量 400只,金额仅为4254.77亿元,是三年以来最低的。

最近打响的港币保卫战预示着在港融资的成本进一步提高,面临资金大量出逃的风险。在香港上市的房地产企业也很焦虑。

二、房企偿债高峰期来临,债务风险降临

奇哥不止一次强调过,调控重压之下,房地产企业日子将一天比一天难过。在金融去杠杆融资渠道已然收紧的当下,房企还将在2018年迎来公开债务到期高峰。这对于本来就资金告急的房企是不可回避的大难题。

据统计数据显示,截至4月10日,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。

事实上,面对资金危机,很多房企已经不惜借助高成本的海外发债来融资度过危机了,2017年房企海外发债也达到了高峰,境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。更加超乎预期的是2018年这一现状并无改观,2018年第一季度境外融资就已高达193亿美元,已经是去年的一半。

无外乎,任志强直言开发商兜里已经没钱了,现在是基金大举进场便宜收购的最好时机。更主要的是,这种情况可能还将继续维持很长一段时间。

开发商面临的危机其实远不止以上两种,但是这两大危机更加突出,也最可能成为压垮骆驼的稻草。很多人说开发商依然有一万个理由不降价,死死苦撑,大不了破产,就算破产也比降价卖房划算。

但奇哥并不这么认为,首先任何一个做企业的都不会眼睁睁看着自己一手创建的公司最后沦落到破产的境地,更何况生存的道路本就摆在面前,合理性的降价促销完全能够力挽狂澜。

对于房价,国家屡次强调的稳定已经说明了一切,楼市未来企稳,政策要保持连续稳定,房价更加不能再有过山车式的上蹿下跳。更何况处在内忧外患的关键时期,房地产这艘巨轮若再全速航行,则正好中了美帝的圈套了。

事实上,从最新一轮的调控政策来看,中央的决策意图非常明确,房地产这个巨大的“蓄水池”必须要冻结才不会任人摆布,所以在手段上无非还是延用限购、限贷或者限售之类,本质上就是延续对楼市的冻结。

但我们必须清醒的认识到的是,一旦整个房地产行业通过行政手段进行冰封了,也就是说买和卖的人都少了,那么房价暴涨、大涨的情况就再也不会出现了,相反,随着市场的冷却,政策的维持,以及未来不可预知的房地产税、空置税等的落地,房价调转枪头往回走的可能性非常大,高房价或从此消失。

最后奇哥想说,这个世界上没有任何一个国家是靠着炒房炒成的世界第一强国,更没有任何一个国家是靠着发展房地产行业成为世界第一大经济体的。房价不断的泡沫式上涨,只能为国家的经济发展种下恶果!

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