买房不赚钱，只有一个原因，买错了；别总是埋怨奸商，埋怨开发商坑人，很多问题，都是买房者自己给自己挖坑。下面就讲讲五种买房者最喜欢给自己挖的坑，别小看这些问题，房产投资与购买，随便一个坑就价值十万。
一、盲目迷信规划概念
这里所说的规划概念，指的是什么“老城区”“新城区”“开发区”“特色小镇”等等，但概念之后是什么？概念之后可以什么都是！也可以什么都不是。如果赶上了什么都不是的规划，那买房人的钱就等着打水漂吧。比如，好说人一说“老城区”，就痴迷于买买买，老房子，一拆迁如何如何。且不说拆迁房质量值不值得追捧，也不说被炒起来的老房子单价远远高于新房，单说买房为了“拆”，就是错误的。买房是为了，拆迁可能会让你以优惠点的价格，买更大的面积，但反过来说，如果这里的房价是下跌的，你买的越大，岂不是赔的越多？
因此，买房看规划，但不能迷信规划。郑州为例，新区建设导致市中心东移，原来的老房子就开始掉价了，相反，提前布局郑东新区的人，现在做梦都会笑醒。而天津的滨海新区呢？哎，不说了，说多了都是泪。9号线的建成也没有改变其荒凉，爆炸更是彻底让滨海的房产凉了一截。有人怨命不好，可当时滨海初建，就不是规划成CBD的样子，仓库码头比邻，期望这样的房子有前途，真不知是怎么想的。
所以，投资房产始终要跟随城市发展的重心走，有人说你这是废话，问题是有的地方朝令夕改，我哪里知道那是中心？你看公开的规划当然不能全信，更重要的是看到政府财政投入、人口迁入比例，教育医疗资源发展趋势等来选择，即便没有买到新区，未来有医院、有地铁、有人气的地方，总是不会错的。
二、首套自住买在别处
这类问题，多见于一线城市的人。比如说北漂买燕郊、涿州、固安等，沪漂买太仓、嘉兴等，究其原因，还是没钱。但是没钱，也不能盲目委曲求全。
首先，要搞清楚自己的定位，如果是准备留在一线城市，融入这个城市，成为这个城市的“新移民”，那么买到周边，既不能未来落户这个城市，也无法享受很多便利条件——比如文化氛围、便利的医疗、教育等等；更重要的，将来再次在买房已经失去首套资格，二套首付增加，利率上浮。而且，一线城市的房价的抗跌和涨幅一定是远远优于周边区域的，看看燕郊房价的变化就知道了。
此外，从现在一线城市的规划思路看，将来限制城市规模是必然，那些想着将来置换回中心城区的人，未来恐怕就不是钱的问题的了。应对这一问题，两个思路：一是如果能力足够，收入只是时间问题的话，可以尽力融资，争取“进城”，尤其是心水强二线城市的人，利用一下现在如火如荼的“抢人大战”也未尝不可；二是买在别处，但一定要是有稳定增长、房价坚挺、租金丰厚，让自己的按揭压力变小的地方；国内没有这样的市场，甚至可以放眼全球。再不济，如果做北漂、沪漂只是一个普通工作，家庭也不够殷实，那不如趁早放弃幻想，锻炼几年还是换二三线城市发展吧。一线城市的奖章只会挂在勇敢的胜利者胸前，这个竞争力之强大，不用多说大家也能体会到。如果回到二三线城市，用比在一线城市买房少得多的资金买房住，然后再做多元资产配置增加收入，也是十分明智的。将来财富增加了，在哪里都可以享受一线城市的便利。
三、哪里便宜投资哪里
房产投资的核心，一看租金、二看增值；现在便宜，未来说不定会更加便宜；现在便宜，说明房子无论是位置还是质量还是社区环境都不成熟，租金就更不要指望了。这类房产的典型代表就是已经供大于求、库存量极大的商业地产，包括商铺和公寓——别忘了，根本没有“公寓”这个类型的房产，不过是国内开发商炮制的概念。“公寓”并不是国外说的apartment，其实apartment对应的应该是国人口中的“商品房”“高层”“单元楼”，是与别墅house相对应的；而国内开发商提到的“公寓”，则是在商业用地上违规盖起来的住宅建筑，各地对其政策不一，但有一点肯定的，那就是土地性质不能改变；一旦遇到整顿，吃亏的只是购房者，比如2016年北京严查“公寓”，严格规范买卖流程：二手房只能卖给法人，税点极高，商水商电，拆除隔断露大间，不能落户……图便宜买的所谓“公寓”，竟然有这么多问题！
这就是盲目追求价格低，盲目介入房地产投资的后果。这只能说是投资者的财商匮乏，还在用过去房价一路上涨时候的投资理念来应对当下的局面。笔者之前分享过一个亲身经历：理发师买到了别人低价抛售的商铺，还觉得赚到；但他又不能回答，都开始低价抛售的物业，未来空间又在哪里呢？
总之，投资房产学问多，套用一句话“不把鸡蛋放在一个篮子里”，那么可以说“不把鸡蛋放在漏了的篮子里”。这里举了三个典型的错误房产投资观念，期望起到抛砖引玉，引发投资者和购房者重视，未来要用专业投资者的眼光去审视房地产市场，选对项目，用对方法，从而实现财富的稳妥传承与增值。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-04-18 16:08:36
