编者按：长租公寓近期频频成为资本市场的“头条”，从旭辉的30亿储架式权益类REITS，到龙湖的50亿15年期专项公司债 ，再到万科拟发350亿债券用于调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓），都与房企加快发展长租公寓布局有着密切关联，同时有更多房企正在“杀入”长租公寓市场的路上。
长租到底赚不赚钱，有的企业说不赚钱，有的企业说能有30%的毛利率。开发商多是上市公司，上市公司投资任何项目都要对股东和股民项目负责，不赚钱的项目怎么能投？
4月中国房评报道将推出长租公寓市场系列报道，聚焦已在“赛道”上的房企自建自持类长租公寓项目的盈利模式。
这几天，屠版刷屏“10年180万起租”的万科翡翠书院是真火了，以至于刚刚开放的接待中心，每天都要迎接几百组预约前来参观的人群。有来看热闹的，还有真来看房并考虑预租的。
在万科“推高租金，推高房价”这样的质疑声中，房小评现场探访了翡翠书院。据了解，该项目一期规划有1000套家庭型高端租赁产品，首次对外预租100套。
在长租领域，万科主打的还是面向大众市场的万科泊寓。在北京，目前泊寓已开到15家，累计获取房间数约1万间，平均房间租金在2628元/月。2018年，泊寓还将在北京新增数万间长租房提供给城市青年。
可以说，面向不同层次的市场需求，万科在长租领域构建了一个金字塔。翡翠书院只是塔尖上那面向少数高端人群的特色产品，说推高租金、房价，实在是夸大了这100套房的影响力。
不过，作为个吃螃蟹的，万科高端自持长租公寓无疑是一个绝好的研究案例。我们的长租系列报道，就把万科翡翠书院作为期的主角。说实话，这次踩盘，和以往看盘并无明显差别，销售强调的依然是翡翠系的诸多产品价值。只是这次，不聊首付，聊起租金而已。
壹
房小评带着从很多报道处看来的先入为主，前去参观了万科旗下个100%自持自建的高端长租公寓项目，90平方米三居户型租金约为1.5万－1.8万元/月；180平方米四居户型租金约为3-4万元/月。一次最长可承租10年，10年间租金不变，但10年租金需一次性付清。
首先房小评在现场纠正了几个认知，在此跟大家分享。
1、这个项目是租赁市场从未出现过的新物种，与我们所熟悉的长租公寓完全不是一回事。
说到长租公寓，大家的印象都是刚出社会的年轻人，在结婚买房之前的过渡选择，只是品质包装得更精致更专业，说到底依然是比刚需还要弱势的选择。在这个中低端市场里，万科有自己的长租公寓品牌泊寓，而且正如其他长租品牌一样，这才是万科长租公寓的主流产品，已有14.5万间。
而翡翠书院定位的是真正的高端居住产品，面向这个社会的中产以上家庭，数量很少。不仅在万科少，在全北京目前只有4个这样由开发商100%自持的长租项目，这是特殊土地环境下的稀有产物，满足少部分人群需求，不涉及主流长租市场。
2、提前2年缴纳租金为误读。
项目最长的租期为10年，最短起租期为3年。今年预租需要缴纳一小部分订金，2020年底交房入住前则需要缴纳租期内的全部房租。一旦签订合同，租金锁定则不必面对涨房租的问题，且不用遭受被房东驱赶之类的经历。租期一到，自然会面对房租上调，这个上调幅度基本是以CPI为参考。
也就是说，多花钱买一种全新的，更稳定长久、高端居住租房方式。
3、有钱租房为啥不买？
这个观点是中国住房市场主流观点，很可惜万科翡翠书院面向的本就并非主流人群。万科翡翠书院如果放在北京的其他新兴区域，可以断言根本没有发展下去的可能。但是在海淀永丰，周遭各大高科技和互联网企业环绕，这些企业的中高层精英才是项目的目标群体。
目前，就有持国外绿卡的海归高管前来看房登记，而他们对这一长租模式并无旁人表现出的吃惊；另一部分手里有房，又想要改善居住条件，但是住进高端别墅则还需要攒钱的家庭，则在考虑将旧房出租，带着全家提前置换升级，享受生活。
对这些年收入很高，但持有现金存款尚且不足以购买高端豪宅的家庭，翡翠书院提供了一个可能。更何况，这部分人群租房很多都可以享受企业补贴，1.5万—4万元/平米的租金，并非常人那样不可接受。
正如曾经星巴克被控诉太贵一样让人觉得荒唐，在非垄断、不强迫买卖的市场自由选择之下，万科翡翠书院价格的确高，但要说万科推高租金，作恶打劫的帽子实在扣得有点大。
不喜欢，不理解，不支持，甚至如果将来翡翠书院的出租情况不如人意，都可以来嘲讽一句，但最忌讳的是站在自己的立场，而无视少数需求的客观存在。
贰
接下来，我们说说为什么租金这么贵的问题。
2016年，万科以109亿＋100%自持70年的成本夺得海淀区西北旺镇18号地和19号地，也就是现在即将推出的万科翡翠书院长租公寓。
说实话，这两宗100%自持的地块，是万科必须啃的硬骨头，因为从最开始两宗地就是按照销售住宅的方式拿下的。
从成本来看，地价109亿+资金和建安成本50亿，至今万科已为之投入了160亿元的资金，这还不考虑配套、长期经营成本、维新成本。以长租的方式来运营，哪怕按照目前这个租金水平实现满租，这个项目的NOI也不超过3%，对企业而言极其微利，根本挣不了什么钱。
那么，先天成本顶在这里，如何让市场接受这个价格则是万科所能做的努力。
从现场样板间效果来看，翡翠书院定位为改善产品，产品力和居住体验对标周围西山壹号院、如园的产品等级，销售人员讲解时也几乎是比照豪宅销售的模式进行。
从“翡翠”二字就可以看出，翡翠书院其实是按照万科“翡翠系2.0”的标准来建设打造的，几乎所有在万科翡翠系高端产品里能看到的亮点，这个项目里都有。而且项目容积率不到2.0，低密住区，采用绿建三星标准，未来还将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供与万科高端社区同样高品质的物业和配套服务。
如果这是个销售的住宅项目，翡翠书院的叠墅产品总价基本是奔着2000万去的。在二套房首付成数如此高的情况下，即便是那些高收入家庭要凑齐首付也需要一段时间，而且贷款的月供也不会像买一套普通住宅的月供那么轻松。
而说到房租的问题，如果硬要拿翡翠书院和周边的冠城大通自如房来比较，后者一间卧室的月租金在2-3000元，再加上客厅，一套三居室月租金总共也需要1万多元。遑论这二者的品质和居住感受根本毫无可比性。
正如背着平价包的我，不会去骂爱马仕贵。攥着住自如的租金，也不会理所应当认为自己应该住进万科的别墅社区，愿意租进翡翠书院的客户，也不会去选择住自如。而这部分客户的需求，正是在长租市场上一直并没有太多人care的。毕竟租房市场中，中低端才是主流，不论被包装得多么小资。
而拿高端租赁来说，项目品质对标的如园和西山壹号院，目前一整套三居、四居的租金，也都在2-3万元/平米。
租赁市场包含多层次需求，即便这需求很小众，也客观存在。就比如金星和张智霖，这两个大明星就是坚定的租房不买房派，无论你如何看待他们的选择。市场存在双向选择机制，翡翠书院正是为少数人提供了这么一种选择。
与其说翡翠书院面临的是价格问题，不如说他面临的是全新租赁模式的问题。这些有实力愿意租住高端住宅的人，是否情愿一次性付清若干年的租金，换来稳定的租赁生活？如果没问题，那么万科这块骨头还能啃下去。如果有问题，万科这个难题还要继续解下去。
另外，在租购并举的时代，租赁所享受到的政策依然无法与购房相比，这亦是租赁无法从根本上取代购买的症结所在。而愿意来租住翡翠书院的人，对于户口和学区，反而没有如传统中国家庭那般的刚性需求。
叁
本期【长租深观察】栏目，还邀请到开发商从业人士、媒体人士、企业金领等各界朋友，来畅谈对万科翡翠书院项目的看法和观点，在此引用以供讨论。
租比买好？
开发商从业人士：租房对于有钱人来讲，不怕贵。能贷款，基本不会占用本金，本金仍可以用于房产或其他投资，覆盖月还款就好，而且租住的是高端项目，服务质量有保障。
企业金领：这是理财的思路，当下钱也贵，不过提醒下，1.5万元/月的房租是本金，通过银行贷款肯定还有利息的，实际支出是大于1.5万元/月的。如10年租约需缴纳180万采用纯商业贷款（实际肯定会有首付比例限制的），以利率4.9%计算，10年还款期，等额本息每月月供为19,003.93元（比租房每月多付出约4000元）。
媒体从业者：有这钱租房不如自己买一套了，按的1.5万元/月计算，18万元/年的租金，租40年共需540万，这还是在房租不涨的情况下，每月1.5万元的还款已经相当于组合贷款300万的月还款金额了（以30年为期间，120万元公积金贷款＋180万元商业贷款的月还款在1.5万元以内）。
据链家数据显示周边住宅项目冠城大通百旺府77平方米的一室一厅的二手房约490万元，93平方米的两室一厅的二手房约555万元。能拿出首付款的怎么会选租30年房？
开发商从业人士：买得起房子的把自有住房出租，用租金再加一部分钱去租住更好的房子，可以实现生活质量升级，且租赁合约有保障。
企业金领：要考虑因工作地点变换需要换房的问题，中途无法解除租约的情况。此类公寓更适合企业租给高管。
项目是否能盈利
开发商从业人士：网上传“万科相关人员透露：即便是这样的价格定位，资金仍然极低，不到2%。”以现有租金价格来看，未必不到2%，但比起“开发－销售”，这点流水和利润还要占着全部土地款，这帐怎么算都不合适。所以通过长租运营，外加资产，将该项目做资产证券化套现的概率是的。
对于以“开发－销售”为模式的企业，这种产品没有意义，不能高周转赚钱的项目，职业经理人做再好，也很难拿到相应的回报。
媒体从业者：买得起房子的为什么要租房去住？不符合目前百姓的置业观。该项目的出租率未来如何有待考证。
高价房租引来无数吐槽
媒体从业者：朋友圈刷爆了，吐槽主要有三类：1、不买房以后连房都租不起；2、房东和中介要借此发挥了；3、北漂的门槛更高了。
企业金领：有市场价值就会存在，说白了，这么贵的租金照样有人愿意租。
开发商从业人士：西北六环永丰产业园，包括上地周边，都是老社区多新社区少，近期也没有新的大企业进驻，租金市场供需平稳。翡翠书院只是个高端长租产品，对周边房租会有影响，但有限，未来天阅西山的业主出租估计会参考下翡翠书院的租金。
至于“不买房以后连房都租不起”，观点太偏激了，有的人就是买不起房，但政府有廉租房、公租房这些产品。对有刚性需求的，建议在能力范围内尽快购房，未来新房一定是越盖越远的。
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中国房评报道2018-04-18 04:05:10
