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周一说市场:豪宅入市 价格天花板已定

大卢侃楼市 2018-04-16 17:09:52

【 市 场 关 注 】

  • 全国首套房贷款平均利率保持上升趋势。据融360监测数据显示,今年3月份,全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比2月份上升 0.92%;比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%,上升 23.54%。从全年数据来看,首套房贷平均利率增速逐渐向二套增速靠拢,今年3月份数据显示二套房贷款利率增速首次超过首套房贷款利率增速。

  • 龙头房企销售继续高歌猛进。中原房地产研究中心数据显示,30家房企公布了一季度销售业绩,销售金额合计10988亿元,同比增长33%。销售面积合计8386万平方米,同比上涨28%。碧桂园、中国恒大和万科销售额居前,三家企业一季度销售总额突破5000亿元,占据30家房企销售额的半壁江山。

  • 为避免部分香港永久性居民以“一约多伙”避交新住宅印花税的情况,4月11日19时许,香港特别行政区立法会正式通过《2017年印花税(修订)(第2号)条例草案》(以下简称“《第2号条例草案》”)。这意味着香港政府将收紧住宅印花税条例,从4月12日起,若买家用一份合约购买多于一个住宅物业,须按每个物业缴付15%新住宅印花税。

  • 4月11日,国家发改委网站刊登由国家发改委、财政部、商务部、人民银行、中国银行保险监督管理委员会、证监会等六部委联合印发的《关于引导对外投融资基金健康发展的意见》,针对近年我国部分对外投融资基金也出现了资金来源不落实、经营管理不规范、业务方向不清晰等问题,意见提出将引导对外投融资基金健康发展。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交出现反弹,据上海中原地产数据显示:上周(4.9-4.15)新建商品住成交面积8.4万平方米,环比增加24.2%。

近期市场供应节奏较为稳定,而且从认筹的结果来看,绝大部分项目去化都在90%以上,但也有的项目去化还不到20%,市场开始分化,并不是所有项目都好销。这也从侧面反映市场变得理性,不像没有调控前,是项目都会扎堆购买。值得关注的是供应断档近半年的豪宅项目进入市场,基于其标杆定位,入市价格对近期上海楼市有指引性作用,变相而言,短期价格的天花板基本也就在此了。

上周有报道称北京首批企业自持租赁房将入市,如果一次性承租10年,可以为租户“锁定”租金,10年间租金不变,但是需一次性付清全部租金。如果租一套90平方米三居室,按1.5万元的月租金计算,全部的租金将达到180万元。目前相关房企在和银行洽谈租房贷款事宜,未来租户有望通过金融方案来支付租金。

2016年10月,北京4宗地块更改交易规则:当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。房企为了拿地,不得不拼自持比例,最终,4个地块均以开发商自持100%面积落幕。客观而言,房企在拿地时可能并没有过多想过后续运作,更多的是为拿地而拿地。

这一业务市场接受度有待观察。租赁客户往往是对消费价格最为敏感的客群。高租金颠覆市场想象,就这一项目而言,1.5万的租金远超板块平均水平,板块内同类型房源租金大多在万元上下。就算房源品质好,也不会有近50%的价格差。其次,从消费习惯而言,有能力支付1.5万元的房租一定会想办法去买房,因为租房权属不归自己,资产增值过程和自己无关。另外,消费加杠杆似乎也很难接受,租房是消费,有多少能力就消费多少,而且一旦贷款一次性支付10年房租,等于削弱租赁的灵活性。市场接受度有多高尚待检验。

市场也不必担忧高租金会拉高租金价格,首先这些项目不多,不会起到决定性作用。其次,市场有自我调剂机制,房租高的超过市场接受度会导致空置率居高不下。房企由于无法回收投资资金,一定会想办法引入基金等资金。而没有现金流,这些投资资本根本不会介入。为求平衡,必定会向市场妥协,很大可能是略微高于平均水平。

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