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开发商为何死撑不降价?马云预言“房子如葱”会被打脸吗?

楼市奇说 2018-04-16 10:52:13

时至今日,调控的火力仍然只增不减——3月以来超15座城市调控再升级加码,“造假禁购”“摇号买房”等字眼再度释放出楼市调控收紧的信号。但是另一边,合肥、成都、重庆等地却在上演着“全款抢房潮”,三四线城市的价格更是没有止涨的意思,2月降温的地区亦出现了成交量“回暖”迹象,因此不少人开始对调控真实用意持有怀疑态度。认为本轮房地产调控只不过又是一次“形式主义”,看来马云预言的“未来中国最便宜的就是房子”、“房子如葱”要被打脸了。

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但也有人说,当前的房地产背景是“只要购房者不着急,开发商就必然撑不住”。目前除了个别楼盘依然上演抢房大战,更多的楼盘其实完全没有了底气。这些都是表面现象,购房者不要被这些表面现象欺骗,其实开发商面对的困难比我们想象的要多得多。尤其是经历了去年一年史上最严调控后,开发商对于调控松绑已经不再抱有侥幸态度,而是逐渐慢慢接受了现实——在国家要下决心改变房地产固有模式的时候,一味的负隅抵抗最后受伤的只会是自己,卸甲投降顺应时势。

调控各种“限”字头手段已经绑住了他们的双脚,而中央对金融信贷市场的管控更是大大降低了企业使用杠杆的机会,过去很多高负债仍然幻想靠高杠杆快速扩张的企业,如果自身没有足够的造血能力,未来连一息生存都可能存在挑战,降价抛售房产以图回笼资金保命,就是大多数中小房企不得不为的事情。

奇哥犹记得去年11月28日,著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳曾明确表示,等不到明年5月份,绝大多数中小房地产企业就要倒闭了。在金融去杠杆的背景下,信贷环境在不断紧缩,过去开发商赖以生存的低成本融资渠道也被堵死了,更加难能可贵的是,“限价”政策更是严格制约着开发商的定价权,利润被压缩到最低。放眼看去,似乎房地产的未来已经没有中小房企多少的生存空间了。

那么接下来开发商真会像很多专家预计的那样,不再一味负隅抵抗转而卸甲投降做出让步,惠利刚需,开始降价卖房吗?

但奇哥看来事情并没有这么简单,调控虽然紧锣密鼓但开发商依然有充足的理由不降价卖房:

1、降价是个技术活。中国有句古话,枪打出头鸟。从开发商的角度来说,一旦降价卖房了,那就不是个体行为了,到时候整个区域的开发商可能都要降价,整个城市的房地产企业都将迎来死亡潮。出头鸟这个角色不好当。

2、房地产过去几年迎来狂飙式发展,这依托于房地产是国民经济增长的支柱产业之一,但目前城市化进程只走到半程,尚有20年红利期,房价上涨的预期依然存在,只是不会像过去那样狂飙突进式大涨,但坚持不降价就仍然有肉吃;

3、不乏豪赌政策松绑者存在。从历史经验看,房地产调控最长也没坚持超过2年,目前已接近“惯性松绑期”,尤其是去年底兰州、合肥、南京等地已相继传出调控放松的消息,而郑州、杭州、南京、成都、重庆等地的“人才抢夺大战”就是变相放松限购,购房门槛的降低直接导致购房需求大增,开发商的房子不愁卖;

4、中小企业更倾向于被规模企业高价并购。眼下虽然融资渠道被堵住了,但这丝毫不影响规模房企继续拿地,据统计2017年“收并购”成为行业巨头拿地的主要方式。孙宏斌就明确表示,融创2017年就主要以并购的方式拿地。在土地市场政策持续收紧的情况下,土地出让条件将更加严苛,小型房企很容易被拒之门外,但比起被逼降价回笼资金,面对前路迷茫的市场,然后拿着资金继续争夺土地,他们更愿意选择被大企业收购,落袋为安,全身而退。

除以上几大原因之外,诸如老业主不让,购房者买涨不买跌心理,开发商不缺钱等等因素也足够支撑开发商不去降价卖房。

任志强说过,在调控仍坚持不松的前提下,接下来开发商新开工面积将会有所下跌,房价下跌的城市也会增多。在集中度加强和土拍价格较高的背景下,一些中小房企也要认清现实:面临被淘汰出局的危机,行业洗牌还将继续进行,未来大鱼吃小鱼的游戏还将轮番上演。

除此之外,未来摇号买房将成为各地出台调控政策的新常态,摇号政策虽然不能对房价有直接的降低,但是对开发商营销蓄客的影响是不可忽视的,特别是部分非热门项目,很可能会使得项目销售压力加大。不能提前锁定客户,也会导致这些项目签约压力加大。

房地产大势已明,未来房价回归平稳已不可阻挡,开发商主动降价的几率小之又小。刚需期盼的房价大跌、暴跌式燕郊案例的出现亦是极小概率事件,但银行收紧信贷首套利率不断上浮也是事实,那么刚需买房还要等吗?

奇哥早就说过,从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央对房地产调控的态度是明确且有决心的。从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。

房地产大局已定,可以肯定但是投资炒房的时代已经一去不复返,再继续高杠杆炒房不可取。黄奇帆说过,“在今后相当长时期内保持居民部门负债率在GDP的50%以内,是比较安全的、合理的”,所以刚需买房该遵循的逻辑已非常清晰。

未来房子的住人属性将更上一个台阶,刚需自住买房还是越早越好,毕竟房地产受政策影响较大,更远的事谁又能说得清、说得准呢。马云预言未来“房子如葱”如果在数量上说,已经实现了。但如果说“房价如葱”恐怕永远也不会实现。各种信号显示未来买不起房将是常态,但解决居住的方式越来越多样化,各种保障房、共有产权房、租购同权房等的出现就是为了更好地满足刚需居住需求。

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