房天下 >   房产快讯   > 大山俱乐部 >   正文

手机看新闻

当北京住宅租不起,也买不到的时候,商住的市场机会可能就要来了!

大山俱乐部 2018-04-16 08:53:54

【1】

北京租赁型住宅面临高成本困局

租售并举演变成以租代售行为,高房租,租不起!

最近万科翡翠书院项目可谓是大出风头了。

根据媒体报导,万科翡翠书院作为自持型租赁住宅项目,90平米的精装修租赁房,要求租金一次性付清,10年总租金高达180万。

其实在2017年12月份的时候,位于大兴的中铁建理想家,也是自持型租赁型住宅,同样也需要一次性交清10年租金,总租金也同样是180万。

消息一经报导,整个北京震动,中铁建也因此涉嫌“以租代售”而被约谈,项目就此搁浅。

这一次万科故伎重演,背后其实是由于成本过高导致的无奈之举。

2016年10月,万科以109个亿的土地成本拿下万科翡翠书院地块,如果按照这个成本计算,需要以10年租期签约6055套90平米房间,才能覆盖其基本成本。

一句话总结,这个租金计算下来,万科还基本处于赔本的边缘,资金投资回报率还不到2%!

同样的问题也存在于集体建设用地租赁房中。

根据北京市的相关数据统计,目前北京已经基本确定集体建设用地租赁房项目达到了45个,未来的出租面积可能会达到300万平米以上。

但是根据实际操作经验,这些集体建设用地的使用权目前均在相关乡镇企业手里,开发商要想获取这些用地的经营权,也需要支付较高的地价水平。

也就是说,集体建设用地并非没有地价,而且地价还不低!!!

再加上建设成本,集体建设用地租赁房的成本也是居高不下,以大兴集体建设用地租赁房为例,光土地楼面价就不会低于10000元/平米,再加上建设成本,集体建设用地租赁房的单方成本至少在15000元/平米。

如果按照这个成本计算,一个60平米的集体建设租赁房,10年租金不会低于90万,一个月的租金至少要在7000元/平米以上才能基本回本。

而且未来究竟如何收取租金,是否会一次性收取租金,也属于未知数。

根据北京市《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》文件的第四条第五小点规定:集体建设租赁房的租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定!

至此,北京所谓的租售并举,极有可能演变成以租代售的市场行为!

未来北京租房,显而易见,房租只会越来越高,租不起了!

【2】

限价房面临购房摇号制度大变局!

想买,可能买不到了!

而另一个方面,北京商品限价商品住房,可能将会面临购房方式的大变革。

北京自从2016年10月大规模出让的限价商品住宅,在历经一年多的开发之后,可能将会采用严格的摇号制度进行销售,而且极有可能倾向于共有产权房的客户优先。

同时限价房大概率变成政府持有10%比例的共有产权房。

这样一来,北京新房完全变成了以刚需为核心主流的“福利房”,而且需要严格摇号,想买的难度大大提高了!

至此,北京新房市场已经全面刚需化,福利化,想买的,已经买不到了。

【3】

北京商住的火爆源于住宅的稀缺性

住宅门槛提高,有助于商住市场的去化

北京商住为何在2016年碰到了十年不遇的高峰期?

有两个核心原因:

第一,北京住宅高度稀缺,供地严重不足,导致市场大量需求从住宅转向商住,住宅稀缺是北京商住市场火爆的市场前提。

第二,不限购,不限贷,购买成本及门槛低,是第二个主要原因。

但是随着326新政的落地,限购、不让贷款,让商住市场瞬间冷却。

而与此同时,北京也大量增加住宅的土地供应,分流商住市场的自住型客户。当住宅不再稀缺,商住将会失去市场基础,要想起来就难上加难了。

非常幸运的是,北京市住宅供地虽然加大了,但是住宅供应量却没有上去,北京住宅稀缺的基本格局没有改变!!

原因就在于北京土地供应全部用于了限价房、租赁房的供应,而这两个产品由于行政干预、成本困局而变成了少数人的游戏。

只要北京住宅稀缺性不改变,北京商住的市场基础就不会丧失,商住的市场空间就永远存在!

从近期北京商住的租金和二手商住成交量有明显回升,就已经证明了政策制约永远都是短期遏制了市场需求的释放,并不会改变中长期市场需求的逐渐释放。

【4】

北京商住投资价值依然存在

短期内可以价换量

中长期溢价空间依然较大

由此大山老师判断,北京商住投资价值依然存在。

但是要分为短期和中长期来进行判断:

短期由于政策依然严厉,要想实现成交,必须要以价换量,意思就是要想卖出去,还得有价格上的优势。

否则客户就去租住宅或者购买限价房、共有产权房了。

价格是商住产品在政策严厉期,唯一的市场优势,短期内可以以价换量获取置换住宅的机会,二手商住业主则可以实现脱手。

从中长期来看,随着北京产业及人口疏解到位,商办类物业大量积累库存,商住政策放开拥有其合理性及可能性,我个人预计周期在3年左右。

而且从人口集聚上看,北京总量人口控制恐怕难以实现,全国人口流向首都区是市场规律,北京房产物业从中长期看,升值也是必然的。

同时从产业及人口疏解上看,随着北京城区大量的疏解,除了通州会成为大量人口集聚地之外,近郊城区也会承载部分产业及人口,这一点对北京近郊商住也起到了推动的作用。

因此我个人认为,北京商住物业的中长期溢价空间依然较大,尤其是在通州、亦庄等人口及产业高度密集的区域,商住市场前景必然看好!

【4月20日晚八点,大山房产微信群免费讲座】:三大国家战略背景下的房产投资区域选择!

——精品文章——

  • 国家级顶层战略塑造第二个香港!自由贸易港究竟会给海南带来什么变化?

  • 中国宣布11项金融开放措施!未来的房价会不会涨起来?

  • 从石家庄的人才引进措施,看环京限购政策放松的三大阶段演变!

  • 政府占股10%+摇号!北京限价房变共有产权房,二手房价涨价契机要到?

  • 港版国内房产税细则解读!商住免征!未成年子女及企业今后不得持有住房?

  • 海南330购房新政解读!海南房价真的要冰冻了吗?

——大山看房——

  • 大山俱乐部2018年海南项目推介:澄迈美伦熙语+兴隆臻园

  • 人大附中学区房——大厂早安北京项目详解!

  • 近期大厂热门项目解析:潮白河孔雀城雅瑞园

  • 环雄安:总价17万起,白沟新城现房精装小商住!

——大山房产俱乐部——

  • 大山俱乐部简介——咨询、团购、房票、贷款一条龙服务!

  • 欢迎加入大山房产俱乐部微信群!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈