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北京楼市成交量呈下降趋势 房价依然坚挺

赵秀池 2018-04-13 03:16:48

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现在房价回归到2016年9月的水平,价格已经保持几个月的稳定状态,如今购房只要考虑区位和首付预算。”链家上地店某置业顾问对《财经》新媒体记者说。4月10日,《财经》新媒体记者走访北京各大中介发现,2018年第一季度北京二手房价格处于稳定水平,调价房源只占到20%左右。

来自云房数据研究中心统计显示,2018年第一季度北京二手房成交均价在60000元/平方米左右,成交28996套,成交量呈现同比下降,环比上升的趋势,其中3月网签量达11108套,为去年4月份以来最高值。相对于二手房成交量激增,一季度新建商品房住宅成交均价持续跌落至35204元/平方米,成交5169套,成交量同比环比均呈现大幅下降趋势。

对此,链家研究院首席市场分析师许小乐认为,3月二手房成交的小高峰并不意味着市场真正变热。3月份的成交量主要由低总价的首置刚需推动,调控之后,总价400万以内的房源成交占比从30%左右上升到近50%,3月份的成交量难以带动价格快速上涨。而在思源地产首席分析师郭毅看来,北京二手房市场成交量已调动起来,三个月销售量都已过万,说明二手房市场处在相对复苏和升温的状态,可保证市场正常的交易量和活跃度,并带动新房市场。而新房市场环比同比均降,不是没有需求造成的,而是符合购房者需求的产品没有入市,导致成交低位的状态,限竞房、共有产权房的入市或会激发潜在购房需求。

二手房市场复苏 供需均现增长趋势

2018年一季度北京房价预期表现稳定,没有出现区域分化现象。据链家网成交系统统计显示,北京二手房价格保持60000元/平方米左右,1-3月参考均价分别为59452元/平方米、59579元/平方米、60357元/平方米。从具体区域来看,3月份怀柔、密云、平谷、亦庄四个区域二手房挂牌均价出现较大幅度的涨跌,怀柔区挂牌均价下跌7391元/平方米,密云区下降4844元/平方米,平谷区降1747元/平方米,亦庄区则上涨919元/平方米,其他区域涨跌幅度均小于500元/平方米。

《财经》新媒体记者实地走访发现,4月份二手房交易市场波动性依然存在。据昌平区某房产置业顾问介绍,二手房供需呈现增长趋势。由于出售者急于置换房源,售房者以此为标准上调房价预期,致使最近一周成交的三套同楼连层同户型的精装房源,分别以465万、480万、501万成交。对于抢到低价房源的购房者而言,最多可节省4285元/平方米。

许小乐分析称,在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下,均价缺乏上涨动力,后期均价可能呈现总体平稳的小幅波动,预计4月二手房市场将迎来自然回落。

值得关注的是,2018年3月二手房新增房源量22603套,自2017年4月首次超过2万套,3月带看量为512035次,首次破五万次,供需均呈现一年内最高水平。许小乐表示,随着成交量的好转,业主预期增强,在交易过程中涨价的比例增多,外加入市需求的增多,致使成交均价出现止跌,逐渐趋稳的情况。

“这种现象普遍,购房者需要依个人实力和情况来购买。不同需求市场都有固定客户,结构性拉低,并不意味每一类产品都是降价的趋势。但是,二手房卖旧买新对今后的二手房和新房市场交易量上升都会起到一定帮助。”郭毅表示。

新房成交量下滑 共有产权房成主力军

来自云房数据研究中心的数据显示,一季度新房成交5169套,同比下降74.7%,环比下降64.89%;成交均价为35204/平方米,同比下降5.7%,环比下7.3%。

郭毅认为,“317新政”实施后对平抑房价、降温楼市、引导市场回归理性,起到了显著的效果。虽然2018年第一季度新房成交环比2017年有下滑趋势,但是这并不能反应真实的市场状况。因为很多购房者在等待限竞房的落地和开盘,从单价、总价和地段上限竞房更具有优势,满足首改为主的人群的需求,造成一部分购房者持币观望的态势。

从新增供应量来看,3月新增商品房供应3265套,环比上涨60.28%,同比上涨27.04%。“317新政”之后,自2017年4月至今,已有8个月供应套数大于成交套数,尤其2017年6月供应量出现一年峰值达到8137套,比2018年第一季度成交套数多2968套。新增供应中共有产权房热度不减,未来还将有限竞房入市,一定程度上可见,购房者买账的不在于新房供应的量上,而在于品类是否适合入手。

北京市住房保障办公室于近日发布《关于新发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》提及,2018年北京第一批建设的125个保障房项目,涉及17万套房源,其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。从京房字的购房群对此消息的反应来看,购房群体普遍在关注各区域的共有产权房,对其有强烈的购房意愿。

共有产权房属不完全产权,对于购房者资格来说,优先本区户籍和本区就业人口,非京籍本区就业也优先。据我爱我家集团市场研究院数据统计显示,3月中上旬(3月1日~3月20日)成交最多的项目为共有产权房项目,中铁碧桂园共有产权房以246套的占据成交榜单第一位,但另一方面共有产权房也拉低了楼市整体均价水平。

有关即将入市的限竞房,据公开资料显示,目前北京成交限竞房地块超过50宗,其中17个限竞房项目已对外公布案名,由于售价被限定,允许京籍单身者有一套,京籍已婚者有两套,非京籍无房者连缴纳五年社保和纳税,可参与摇号,相对宽松的资格和低总价对于购房者来说极具吸引力。

《财经》新媒体记者走访昌平区首开国风美唐和领袖慧谷售楼处发现,两项目均计划于4月中旬开盘,因首开国风美唐房源有限,不排卡参与摇号基本无剩余房源可选,领袖慧谷也出现类似情况。截止2018年4月9日,55套房源已排卡到90多号。

“已向有意象的购房者推荐稍晚些开盘的房源,购房需求并未在3月小阳春后削减。”首开国风美唐置业顾问告诉《财经》新媒体记者,因限价的要求,开盘价格并未提价与去年持平。

“多元化产品供应,对购房者而言,选择的机会越来越多。购买商品房不在是惟一解决住房问题的渠道,房价的涨幅会越来越小。市场在不断向买方市场迈进,价格波动也会越来越小。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池说。

赵秀池进一步表示,限竞房是开发商拿地的前置条件,限竞房供应增加会降低市场预期,进而对平抑房价起到一定作用。开发商要想办法降低成本,需要提供增值服务来取得盈利。

对于购房者所担心的限竞房和共有产权挂钩,郭毅解释道,限竞房虽然一部分可能划归共有产权,政府有一定的产权份额,但并没有改变限竞房商品房的属性。共有产权是封闭循环的,商品房可面向市场对外销售,增值空间不一样,所以限竞房未来仍然是购房者考虑的重点范畴。

资本加码布局住房租赁市场 对商品房冲击有限

去年11月《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》印发,提出5年时间北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,此举正是“租售并举”政策的落地,吸引金融机构、房企纷纷加入租赁市场。

对于目前火热的租赁市场,赵秀池认为,在高房价下租房划算,如果租房居住也能得到均等化的公共服务,就刚需而言,租赁住房完全可以替代产权房。尤其是多家银行推出租房贷业务,能够帮助长租者锁定租金,以较低的租金签约,使租赁关系更加稳定。

租赁市场是否会对商品房造成冲击呢?融360房贷分析师汤传尧指出,租赁房屋市场对于商品房市场不会有很大冲击,租房和买房不仅要算经济账,还有其他层面的诉求。在中国人传统观念里,拥有产权住房非常重要。对于租房贷款的出现,有助于租房者缓解短期的租金支出压力,租房体验更好,促使更多居住需求在租房市场沉淀下来。

据悉,目前北京大多数银行首套房贷利率上浮10%,二套房在20%左右,预计后续还会小幅上涨。

对此,赵秀池认为,未来金融政策应该进一步落实差异化政策,对刚需应该进一步降低首付款比例和贷款利率。

在汤传尧看来,房贷收紧将直接导致购房首付提高,购房周期拉长,理论上会导致需求萎缩和房价下跌。但目前力度还不能导致房价下跌,以房贷利率为例,目前首套房贷利率普遍上浮10%以上,算下来首套房贷利率也就是5.4%左右,为近5年低水平,具体房贷限制对一部分刚需影响挺大的,但对改善性需求影响则不明显。

汤传尧进一步指出,房价走势不仅跟信贷有关,还跟供应有关。目前去库存已经取得明显进展,北京的新房和二手房价格开始回升,特别是二手房,量价都在回升,房价缺乏继续下跌的基础,这是筑底的信号。

郭毅分析称,一二手房源供应量增长,不同产品供应增加,市场供应多元化,购房者需求被激发出来,对成交量上升将起到直接拉动作用。

不过,北京房地产业协会秘书长陈志持不同的观点,他认为,2018年房地产调控政策不会有颠覆性的改变,在货币政策依然趋紧的情况下,今年北京二手房市场成交量偏悲观,新房价格波动幅度则不会超过10%,市场弱冷状态将会继续。(财经2018年4月13日)

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