摘要：日前，国家发展改革委等5部门联合发文，严控主题公园“房地产化”。
（北京商报、经济日报综合整理）
日前，国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），就主题公园建设发展中出现的“概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复”、“有些地区出现了地方债务风险和房地产化倾向”等问题，结合国家规范主题公园建设发展的要求，从3方面提出12条具体政策措施。
具体来看，《意见》从多方面对主题公园建设提出新要求。其中就科学论证发展方面，省级政府要根据本地区经济社会发展情况、区域人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素合理规划大型主题公园，防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险。就合理规划布局方面，在主题公园园区内，要合理配套商业设施用地面积，不得擅自改变园区土地用途，严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。关于用地管理方面，新政要求严格落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，合理确定主题公园占地规模。主题公园用地要优先利用存量和低效建设用地，严格控制新增建设用地，禁止占用耕地、天然林地、公益林地和城镇公园绿地，禁止违规填海建设主题公园。主题公园用地应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得，严禁采取划拨方式。最后，针对出现的房地产倾向，各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。
那么，当前我国主题公园因“盲目建设”是否存在一些媒体报道的“过剩”现象？其“房地产倾向”产生了怎样的后果？《指导意见》的出台对我国当前和今后主题公园建设有何影响？未来，文化旅游地产及主题公园应如何减少“模仿抄袭”，在“丰富文化内涵，讲好中国故事”上发力？就有关问题，经济日报-中国经济网记者采访了中国主题公园研究院院长林焕杰。
主题公园呈现“井喷”之势但未“过剩”
近年来，我国主题公园快速崛起，呈现“井喷”之势。这对于满足广大人民群众日益增长的文化旅游需要、完善城市功能等发挥了积极作用。林焕杰时表示，据预测，到2020年中国的主题公园零售额将达到120亿美元，与2010年的销售总量相比将增长367%。随着中国中等收入群体的壮大，主题公园将成为中国下一个繁荣产业。
快速发展的同时，因“盲目建设”导致主题公园企业盈利困难的事例也时常发生。林焕杰在接受经济日报-中国经济网采访时表示，《指导意见》的出台，对主题公园的发展有着更加明确的方向。从政府的层面上引导主题公园合理地投资、建设，完善和健全行业自律机制，让主题公园有序地发展。对那些不符合条件的地方或条件不成熟的城市不予建设主题公司，有效地杜绝盲目建设主题公园的现象。
但对于有报道称“仅有10%左右的主题公园实现盈利”，林焕杰在接受经济日报-中国经济网采访时表示，“报道不实”。他说，10多年前还出现一组这样的数据：中国目前有主题公园2500-3000座，其中70%亏损、20%持平、10%赢利；2016年，又一个所谓的研究机构称：“《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示，近10年来涌现的本土主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。”这个分析毫无依据。林焕杰反问道：“试想，如果这10年本土的主题公园80%倒闭的话，国外著名的主题公园品牌如迪士尼、环球影城等还会进入中国市场吗？”他说，其实2006年-2015年这10年正是中国主题公园进入大规模、高科技的快速增长阶段，是中国主题公园第三个发展高峰期。所以，大批业者涌入主题公园行业是很正常的。林焕杰表示，到目前为止，“中国主题公园尚未出现‘过剩’现象。”
主题公园房地产化严重影响行业发展
林焕杰表示，最近几年，的确有不少企业借建设主题公园之名，与地方政府合作，通过各种各样的手段，不按市场规划办事，低价取得土地，变相建设房地产项目。这种现象既破坏行业规则，又损害了主题公园在社会上的名誉，让人民群众一提到建设主题公园都认为是为了圈地做房地产，严重影响行业的发展。
他说，《指导意见》对“要严控房地产倾向”、防范“假公园真地产”项目的条文表述的很到位，此举有利于主题公园行业的可持续发展。对于文化旅游地产的发展也应该遵循市场规律，以文化旅游带动地产发展，以地产支持文化旅游的建设。
主题雷同、盈利模式单一是行业痛点
林焕杰将当前主题公园主要的行业痛点概括为“大多数主题公园没有个性，主题选择雷同，复制模式居多；规划设计不到位，工程施工不精致，现代技术利用少；游乐设施重复性高；缺乏高水平、经典的游乐项目和演艺；主题公园高素质人才短缺；客源市场本地化；管理紊乱，盈利模式单一。”
针对盈利模式单一问题，据经济日报-中国经济网记者了解，在企业经营方面，国内大部分主题公园对门票经济依赖严重。《2017中国主题公园发展报告》指出，国外主题公园收入主要包括三部分，其中门票占比30%，购物占比30%，衍生品等其他占到40%以上。而国内大量的主题公园目前主要还是依赖门票经济，文化创新力还有很大提升空间。如常州恐龙园于2000年正式开业，经济日报-中国经济网记者查阅其招股说明书发现，其经营收入主要为门票销售收入以及其他与中华恐龙园园区经营直接相关的收入（园区餐饮、自营项目收入和租赁收入等），最近三年及一期其占主营业务收入的比例分别为82.47%、77.79%、79.37%和76.80%，系公司主营业务收入的主要来源，而文化创意及衍生业务收入虽然在提高，但占比仍然较低。
截图来自常州恐龙园招股说明书
“文化和主题”是主题公园的灵魂
整体看来，主题公园行业这些年竞争日趋激烈，本土企业纷纷加入分食市场，但“低水平重复”问题突出，同时还有以迪士尼、环球影城为代表的国际知名主题公园争相涌入中国市场，其中上海迪士尼于2016年6月开业半年后，游客人次即突破560万，主题公园竞争的红海或将来临。
面对激烈的市场竞争，仅“低水平重复”建设是没有出路的。林焕杰认为，《指导意见》在提升质量方面，指出“要丰富文化内涵，讲好中国故事，鼓励文化创意”的思路非常好。他说：“早在几年前，我在不少场合都提出了中国主题公园应该创作出有中国文化元素的经典项目，让中国的文化通过主题公园的娱乐方式传递给广大游客，寓教于乐。在文化和旅游深度融合的背景下，中国主题公园的创意应该有自信，更多更广地发掘具有影响力的中国文化作品，创作出深得人心的主题故事，并用科技的手段将其转化为扣人心弦的娱乐项目。我国可以用于主题公园的IP很多。如《西游记》、《水浒传》、《三国演义》等都是中外知名的故事。这些作品如果通过精心打造，完全不亚于国外的故事如：《哈里波特》、《加勒比海盗》等。”
未来，主题公园要想取得成功，以及具备核心竞争力，林焕杰认为必须做到以下三个方面：一是区域选择和投资的合理性。其中包括主题公园市场需求评估，主题公园的投资和竞争战略制定，主题公园产品设计和协调好主题公园与区域旅游互动关系；二是文化和主题。文化和主题是主题公园形成鲜明特色和独特个性的灵魂。主题公园的创意和休闲娱乐方式的策划，是主题公园“主题”的核心，也是主题公园影响旅游者休闲娱乐选择方向的根本依据；三是娱乐模式创意设计。强化主题公园的体验性、互动性和参与性，预留主题公园的发展空间，提升主题公园的表演、巡游、购物、餐饮。
“主题公园应该走理性和科学的发展道路，通过政府或行业协会的有效引导和协调，在行业形式协同发展的模式，在市场竞争中相互尊重，互相促进、共同发展，不断提高建设和经营管理水平，深入研究市场的发展方向和游客的需求，走差异化、主题化，以及有文化内涵的路子，坚持创新、创意、创造的发展理念。”林焕杰如是说。
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地产红榜2018-04-10 19:10:45
