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市中心的老房子能买吗?看好位置的需要重新想想了

刘磊地产评论 2018-04-06 15:10:00

这么多年了,李嘉诚都退休了,但经他引入的“位置投资法”,“买房就是买位置”还是经久不衰。不过,现在的年轻人还是有脑子的,它们不再对前辈的意见笃信不疑。毕竟,破破烂烂的砖房,就算是品类众多的早餐(老旧小区这方面还是做得不错的,各种传统早餐摊,一般高档小区不会配置)也不能改变对其的鄙视。

那么老旧小区到底值不值得买呢?它有哪些优势和劣势呢?

首先说说优势,除了刚刚说的早餐摊,如果用专业术语说,就是“成熟社会”“配套完善”“生活便利”,还有一个最大的好处就是小户型,公摊少,得房高。对于首次置业的年轻人,也是无奈中的选择。但对于投资而言,老旧小区就要分别对待了。我们一层一层分析。

首先,说值不值得买,归根到底就是想知道房子值不值这个价,以后能不能升值。众所周知,房子的本质价值,并非土地上的建筑,而是土地,尤其对于老房子来说,建筑价值几乎是零,因此,“老房子价值=土地的价值”。新房的建筑价值,还多多少少有一点点,但从长期看,也将归于老房子,建筑物的价值几乎可以忽略。于是值不值得买,就转换成,未来老房子脚下的土地,有没有更大的升值空间。这就需要考虑,什么样的土地增值空间大?是否是稀缺的土地。

什么样的土地稀缺呢?当然是从人口考虑了,一平方公里住一个人,和一平方公里住1000个人,哪个相对更加稀缺?显然是后者。因此,土地稀缺的问题,就转化成人口密度的问题。从全国范围看,一线城市人口密度远高于十八线小县城,所以一线城市房价嗖嗖涨啊。

从一个城市内部看,市中心肯定人口密度要高于市郊。因此,买市中心的老房子,或许还有点盼头(当然不是唯一的决定因素,只是相对而言)。

哪里是市中心?这里指的并不是你买房时候的市中心,而是卖房时候的市中心,也就是说,至少五年,一般考虑十年,之后的市中心是哪里?想必这是很多购房者忽视的问题。有些城市市中心是不变的,比如北京,故宫永远是故宫,所以二环里房子,绝对硬通货;而回龙观可能是副中心,也可能是北漂聚集区,通县可能是三环里居民看不上眼的地方,也可能是通州行政副中心。这样一对比,结果就不言而喻了:有能力买二环,没有能力的买未来的副行政中心,如果看不准哪里是发展趋势,那就只能怪自己了。而更多城市的市中心,是老城区,无论是扩建还是改造,都很困难。于是这类城市就会建设新区,以求发展。一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。如此,老城区就悲剧了。比如郑州,30年前,郑州的市中心在二七区,目前均价1.3万;15年前,郑州的市中心在金水区,目前均价1.7万;现在呢?郑州的市中心在郑东新区CBD,目前均价2.1万。类似的,如石家庄的正定新区,合肥的政务区等,都是这样的扩展模式。市中心一旦迁移,老城区就容易变成“贫民窟”。毕竟房价也有市场的因素和买家的意愿在其中,越靠近中心越贵,不论是老房子新房子,只跟地段有关。

因此,新区越来越贵,老区就算价格不跌,相对新区也是相对下跌。最终形成“土豪住郊区别墅,中产住新区大平层,穷人挤市中心老破旧”的局面,当年买下的“老旧小”,升值慢,拆迁无望,买房人只能望房兴叹。

如果等新区起来了再去投资,实际上相当于给第一波入场的投资者先结算了他们的盈利,然后再加上现在的房价,才是你要付出的;既然已经成了中心,第一轮红利就错过了,这跟“刻舟求剑”没啥区别。所以,“买房就是买位置”,对于中国的城市住宅来说,就是扯淡;这个规律更应该是“买房就是买趋势”。看看当年力排众议买北京通县的人就知道了,不管主观上是什么原因导致了他买通县,但客观的看,那些人完美演绎了投资趋势的优势所在。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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