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三四线城市房价上涨的原因找到了,未来还能看好吗?

刘磊地产评论 2018-04-04 14:33:53

去年开始,一线城市楼市收紧,本以为这一轮房价上涨的趋势就此结束,不想三四线城市异军突起,房价不但坚挺,还有持续上涨趋势。2月份数据显示,三线城市房价同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。究竟是什么原因导致三线城市房价上涨呢?是人口因素?是三线城市新兴产业吸引人口?还是资金普遍开始愿意流入三线城市呢?这一切,还要从去库存和棚户区改造说起。

2004年,辽宁启动棚改,但在2015年之前,由于资金受限,棚改推进并不快。2015年,借助去库存的东风,大规模棚改也开始推进,最重要的信号,就是安置模式转向货币化安置,PSL(抵押补充贷款)则成为资金的主要来源。什么是PSL?抵押补充贷款(PSL),由央行2014年创设,主要为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。它由政策性银行发放,向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用,待土地拍卖后以土地收入进行偿还。从某种意义上说,PSL的实质就是央行定点对三线及以下城市实行货币宽松。有钱好办事,2015年后棚改货币化进程加速推进,2015-2017年,全国棚改就完成了1800万套,未来三年(2018-2020年),棚改攻坚计划还要完成1500万套。货币化安置还要和当时的“去库存”背景联系起来看。三四线城市库存量大,但购买力不足,而且也无法吸引外来人口;但是,货币化棚改把钱发到拆迁户手中,让他们去市场上消化库存,又减少了重复建设,一举两得。

定向资金投入,使得大量资金沉淀在拆迁户手中,于是,人们需要住房就去买房,帮助地方去了库存;也有人去炒房,推高了房价,但拉动了地方投资;还有人过起了有一天没一天的富裕生活,促进了三四线城市的消费升级。

任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著,但其副作用也开始显现:

一方面,地方政府发现钱来的如此之快,不如拿去搞开发,于是棚改资金变相流入了房地产市场,不但没有完成棚改、完成去库存任务,反而推高了库存。

另一方面,就是对房价和房租的刺激。房价上涨很好理解,刚刚说了,拆迁户手里有钱了,也有居住需要,他们就去买房;有买卖,就有房价的上涨,事实也证明了这一点。与此同时,由于过渡需求增加,房租上涨也成为了趋势。

可以说,三四线城市房价的上涨,很大的功劳就是棚改货币化。然而,这个趋势要结束了。

目前,全球宽松环境结束,中国虽没有加息,但资金已有紧缩态势。现在就是要做出一个两难的选择,是缩减投放规模,还是放缓棚改速度?一个折中的办法是从央行融资变为以市场融资为主。说白了,就是鼓励大家去三四线城市买房子,资金流入了,剩下的事情也就好办了。

而且,连续三年完成棚改任务的山东省,已经宣布取消货币化安置方案。

总结一下,三四线城市的楼市未来怎么走?短期内由投资人和买房人决定,有交易就有房价上涨的活力;而长期是否能坚挺,未来是否易转手套现?那就将由人口是否流入、经济是否增长等根本性因素决定了。由此,现在买三四线城市的房子算不算明智的呢?那么今天笔者不急于给出结论,读者朋友们不妨留言说说想法和经验。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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