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楼市再出重拳!深圳宣布“三价合一”,上演二手房最后的疯狂!

楼市探索家 2018-03-30 14:38:30

传闻已久的二手房“三价合一”政策今天在深圳正式落地。赶在实施之前的半夜里,朋友圈被中介、买方、业主三方“最后的疯狂”刷屏了!

3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局和深圳市规划国土委联合发了一个题为《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》。

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该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

这份深人银发41号文通知了几个关键事项:

1、 规划国土委的房地产信息系统为银行和公积金中心开放查询端口;

2、 房贷要以房地产信息签约系统中的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据;

3、 核定贷款金额要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度;

4、 商业银行受理的购房贷款,要通过房地产信息系统查询并锁定网签合同,若交易双方变更合同价款,要先由银行解锁。

5、 上述政策从今天凌晨开始执行,也就是3月29日。

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首先我们要了解一般情况下,一套二手房交易会有四个价格:

第一个是实际成交价。第二个是交易备案价格。为了少交点税,买房和卖房都希望少写点,一般都会低于真实成交价。第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候,不可能按照你写的备案价来收,如果你备案价写1元,那不是没得收了。所以,房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估,评估高了你肯定不乐意,回来理论,所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款,购房者当然是希望银行评估价格越高越好,评估的越高,能贷的款就越多,银行也有自己的考虑,它需要自己做个评估,不能听你说多少就是多少,但一般情况下,银行的评估价会略高于市场。所以如果没有“三价合一”政策,那么购房者能贷更多的钱而掏更少的钱,用一句话高度概括,就是购房二手房的门槛和成本抬高了,能向银行贷到的钱少了,自己需要掏更多的钱。

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那么如何去理解这份通知?

第一,三价合一的说法,是从去年年底开始提的,2017年11月份住建部曾经联合人行和银监出过一个关于规范购房融资的工作通知,明确了要以网签备案合同价来确定贷款额度。此前一直传的是北京会率先出台政策相应中央,没想到这次是深圳最快落地了。

第二,通知明确了,房地产信息系统和银行体系融资系统建立了对接。以前信息割裂的问题,被解决了。

第三,操作过二手房买卖的朋友们可能都知道,“阴阳合同”是二手房买卖交易中被普遍采用的套路。

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“三价合一”实施后的10点影响

1、深圳只是和北上广接轨同步而已,同时这也是趋势,会蔓延到周边及重点城市。

2、三价合一的本质不是为了打压房产交易,让房价降下来,只是政府规范管理和加强税收征管的政策。

3、“三价合一”最大的影响是:高评高贷很难操作了。

4、误伤的又是特么刚需!

5、满五唯一的二手房更加抢手了!

6、房产过户的计税依据:评估价将会调整。通常情况下登记中心每半年调整一次,目前是市场成交价7成左右。

7、市场在一段时间内会出现观望情绪,二手房成交有可能会出现下滑,影响周期约3个月左右。

8、会导致市场部分二手房成交税费增加,特别是豪宅的流动性将显著下降。

9、置业者会转向税费较低的新房市场,但新房市场限价调控之下,必将呈现“一房难求”的局面。

10、从长期来看,不会改变深圳楼市的供求关系以及长期趋势,最终将到接受消化。

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总结一下,几个政府部门联合出重拳,目的只有一个,增加房屋交易的摩擦成本。具体方法是,通过减少房价中可贷款的金额,拉高购房门槛,很多朋友会发现攒了一年,房价虽然没涨,但是实际首付要求又增加了。拉高购房门槛,会达到减少房屋购买需求,降低交易量,从而控制房价的目的。而从长期来看,国土局评估价逐渐回归实际交易价格,一方面可以提高实际税额,另一方面可能也是为房产税的推出找到一个房屋市场基准价格。

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