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重磅!深圳三价合一新政昨夜出台,深圳地产圈炸了!

楼市探索家 2018-03-29 10:08:31

3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,将建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

目前文件已经下发深圳各大银行,并于3月28日开始已经正式实施。

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一、“三价合一”是啥意思?

简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

三个价格的定义

1、真实成交价:由买卖双方敲定。

2、网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写,这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

3、银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱,会做高评估价,这样可以多贷款,但是等到房产登记部门提交的备案合同上,为了少交税费,又会尽量把成交价格写低,这就是二手房市场常说的阴阳合同。

而“三价合一”的话,银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

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二、二手房购买成本或上升

业内分析认为,该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,同时,还将有助于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

在二手房交易过程中,通常会出现四个价格,分别是:

真实成交价:购房者实际支付给卖家的价格;

网签备案价格:指在国土局备案登记网签时的合同价格,出于避税目的,网签备案合同价通常会低于实际成交价格;

国土局评估价:国土局对每一套二手房都有一个对应的过户评价估,作为征税价格依据。一般低于市场价格。

银行贷款评估价:银行对二手房的评估价,作为贷款的依据。

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举个例子,假如王先生想要买入一套二手房,真实成交价格300万。为了避税,王先生和卖方达成一致,将网签备案价格设定为280万,国土局评估价一般也低于市场价格,假设为250万。

在向银行贷款时,为了获得更多贷款,王先生和卖家签订了一份阴阳合同,将成交价格提高至380万,银行根据此价格再进行评估,最终评估价格可能是350万,这样按首付30%来算,王先生可以从银行获得245万的贷款,而如果按真实成交价格,王先生可能只能申请到210万贷款。

“三价合一”后,银行只能以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,在上述例子中,这个价格是250万,王先生最终只能获得175万的贷款。

很显然,在”三价合一“政策下,买房者从银行获得贷款的金额少了,购房二手房的门槛和成本也因此抬高了。

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三、对楼市影响如何?

深圳的三价合一,可以看到是我们调控深入化,继续稳固2017年调控成果,涨幅环比和同比持续下降,继续严守房住不炒的基调,彻底把炒房赶出市场,不让炒房有重生的土壤,三价合一可以看到,我们房价涨幅力度正如很多专家学者分析的那样,未来我们房价基本告别单面上涨趋势,也就是暴涨趋势已经不适合未来的房地产,未来房地产自住属性无限提高,这同样逼迫开发商去深耕细作产品,把更多时间和精力投入到产品运作上面,创造符合购房者需求产品,从这个角度而言,三价合一,有利于居住品质的提升,有利于购房者,可以说对于购房者而言是非常的有利的。

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小编认为,深圳的三价合一,对于楼市整体影响不大,他主要是从宏观方面进行的一个调整,稳步推动长效机制的建立,让房子全面回归的居住的属性,小编认为购房者不要动不动就把调控往房价上面进行靠拢,并且展开联想,三价合一,已经很充分说明,我们对于房地产态度,未来楼市必然要围绕一个基调展开,房住不炒,所以,对于购房者而言深圳这次调整非常有利于刚需和改善。

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