这是“环环有房”的第160篇原创。
为抑制房价上涨和房地产泡沫，2018年，楼市去杠杆将是房地产长效机制建设的一个重要看点。随着信贷政策的收紧，一张立体防控网正在形成。
审慎的房地产信贷政策
自从调控以来，银行一直坚持审慎的房地产信贷政策。
去年12月份召开的中央经济工作会议曾经提出，要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。
今年1月13日，在银监会发布的整治银行业市场乱象通知中，各种违反房地产行业政策的行为被列入工作要点。譬如，在针对个人贷款方面，发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等都被列为违反房地产政策的行为。
在今年1月份召开的银监会工作会议上，明确提出要努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。
个人房贷增幅大幅回落
在这样的严格控制之下，个人房贷增幅出现了大幅回落。
央行上海总部发布的数据显示，截至2月末，上海市本外币个人住房贷款余额1.31万亿元，同比增长9.6%，增幅同比下降27.9个百分点，当月增加46.69亿元，环比和同比分别多增20.48亿元和少增176.44亿元，其中二手房贷款当月增加39.43亿元，同比少增120.95亿元。
央行营业管理部（北京）发布的1月份北京市货币信贷统计数据报告显示，截至当月末，北京市个人住房贷款余额9724.8亿元，比年初增加60.3亿元，比上年同期少增147.3亿元，余额同比增长14.3%，增幅比上年同期低26.7个百分点。据媒体报道，2月份深圳市国有四大行新增信贷仅71亿元，且房贷增速大幅回落。
北上深的个人房贷增幅的大幅回落，同当地从紧的信贷政策密不可分。北京银监局就提出，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。
在个人住房贷款增幅下跌的同时，不少银行也相继上调房贷利率。2018年2月首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。如果以首套房贷平均利率5.46%贷款100万元、30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为103.50万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，一年内利息支出多了21.74万元。
目前，北京地区首套房执行最普遍的利率为基准利率的1.1倍。100万元的房贷如果按照25年月供计算，基准利率1.1倍的利率为5.39%，月供为6075.4元，较基准利率房贷月供多287.6元。这是每百万首套房25年月供历史上首次突破6000元。
房贷利率在多个城市的相继上浮对目前仍没有放松信号的调控政策来说，起了加强的作用，从而进一步控制房价上涨。因此，房贷利率的上浮对于投资客来说，是个大利空消息。监管层将会严厉打击那些炒房投资的行为，银行必然会拒绝向它们提供任何形式的信贷支持。
房企以价换量将是大概率事件
在严格审查个人贷款，且提高利率的同时，银行对开发商的贷款要求则更为苛刻。比如在上海，银监局则要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管等。其他地区的银监局也提出了类似措施。
银行对开发商苛刻的贷款要求造成了其融资较难。事实上，2017年房企融资已经收紧。只不过在2018年，这一趋势更为明显。银行贷款方面，多家股份制银行已暂停房地产新增授信业务。此外，国内发债、信托融资也都进一步收紧。
众所周知，在2017年，尽管调控持续了一整年，商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高。龙头房企销售业绩更是惊人，碧桂园、万科、恒大的年销售金额均突破5000亿元大关。而且，房企集中度进一步加强，144家房企跻身百亿军团，较2016年增加13家。它们的销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
而进入2018年，不少房企的销售目标都有所调高。比如，恒大将今年的销售目标定在5500亿；碧桂园则传出“保底8000亿，冲击10000亿”的消息。
在市场层面，房企的销售仍然延续了2017年的热度。根据中原地产研究中心的不完全统计显示，26家企业合计2018年1-2月销售额高达6482.35亿，同比上涨幅度高达54%。大部分企业均刷新了同期历史记录，销售额创造新高。
1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%；自筹资金7390亿元，增长7.2%；定金及预收款6976亿元，增长14.2%；个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。
房地产开发商的到位资金仅仅增长了4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。这代表着随着商业银行、资本市场融资的不断收紧，开发商的资金压力也在不断增大。
因此，对于今年的销售前景，多家研究机构并不看好。他们认为，今年的整体销售规模将比去年有所下滑，很多企业销售任务偏重，甚至不排除降价销售的可能性。之所以能够得出这个结论，除了信贷收紧之外，还有以下几点：
，调控政策仍会从紧。3月5日上午，总理在政府工作报告中指出， “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”抑制投机仍将是今年房地产调控政策的重要取向，调控政策仍会从紧。
第二，宏观经济的影响。2018年，经济下行压力仍存，固定资产投资将稳中有降，基建投资增速大概率承压。
第三，房企面临公司债到期高峰。2018年下半年，行业将步入公司债到期高峰。
第四，居民去杠杆的影响。经济学家任泽平最近说过：“1月积压的房贷需求一定程度释放后，2月对居民中长期贷款的额度重回收紧，部分地区人行对于居民部门信贷进一步实行总量管理，控制居民杠杆。”因此，他预测，2018年房贷占新增贷款比重将进一步下降。这将会使房企销售承压。
此外，供应端预售许可证预计加快审批、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素的综合作用，都逼迫房企不得不急切入市，以换取现金。为了达到快速回款的目的，房企以价换量将是大概率事件。
去杠杠背景下市场的真实表现
那么，在去杠杆背景下，市场的真实表现是什么？
根据统计局所公布的数据，1月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比上涨的城市有52个；而到2月份，环比上涨的城市有44个。
15个热点城市中，仅有天津环比上涨0.01%，郑州和成都环比持平，其余城市均出现环比下降。
一线城市新建商品住宅价格环比降幅与上月相比扩大了0.2个百分点。北上广深四座城市分别下降0.03%、0.02%、0.04%和0.06%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落的0.2个百分点，二手住宅价格涨幅略微扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。
我们再聚焦到在楼市中属于敏感地区的环京地带，楼市里的风吹草动在环京地带都会被放大。
霸州孔雀城以7折的价格，也就是8500元的价格开盘。原价125万的房子，现在85万就可以拿下，整整省了40万。
消息传出，一度让华夏幸福的股价大跌。但是，霸州孔雀城的降价并不是个例，在环京各处，打折出售的声音此起彼伏。大厂潮白河孔雀城紫薇园推出16000-18000的房子，而峰这里的房价一度接近三万。
固安枫丹白露花园价格为13500元，而在去年年初，价格为一度为25000。香河绿地京21区项目价格为12400元……
环京地区的房价可谓遭到腰斩，而且，买环京地区的房子，现在大部分项目都要求全款。环京地区为什么会出现这种情况？普遍的观点是由于限购，致使部分开发商资金链承压，急于回笼资金。
环环有房2018-03-22 18:25:42
