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2018年房价上涨前景不乐观:贷款门槛提高,买房不易卖房更难

刘磊房产评论 2018-03-22 10:17:40

春分过了,两会开了,一年的工作可以真真正正落实了。“房住不炒”被反复提及,可以总有看多者觉得房价是管不住的。他们还会信誓旦旦拿出这两天一些城市售楼处的人挤人的照片。问题在于,买的火热是一方面,未来能否有呢?

利率继续上浮

最近,东莞传来消息,贷款利率继续上浮。上浮40%!

之前以为上浮20%就很厉害了,那意味着,按照二线城市均价2万一平米来计算,购买一套100平米的房子,上浮前后购房成本相差30万。

也难怪此前央行副行长表态:最近房贷利率略有上升,但从长远看,还不够高。如今都上浮40%了,但是按照央行副行长的说法,这还不算高,还有继续上涨的空间,直到加息。

部分地区“三价合一”

“三价合一”是啥意思?就是在二手房交易过程中,实际成交价之外,还有“交易备案价”“计税评估价”和“银行评估价”。

其中,(1)备案价往往低于实际成交价;(2)计税评估价会高于备案价而低于市场价,既保证税收,又不会让购房者负担过重;(3)银行评估价是放贷款用的,通常会高一些。

然而,在东莞,未来二手房交易必须保证备案、计税和银行评估价格是一致的。

你可能不明白这样有啥影响,举个例子吧:

X先生要在东莞买一套100万的房子(假设他能买到吧),正常情况,首付30万,贷款70万。

为了避税,X先生与卖家商量,备案价格写70万,计税评估恰好也是70万。不过,在申贷款时,他说房价是130万,银行经过评估,认定为120万,放款70%,也就是84万。

这样一来,X先生首付只需16万就可以了。

然而,三价合一后,备案价70万作为银行放款的依据,也就是X先生只得到49万贷款,首付竟然要一半。

简单说,就是购买二手房的门槛高了。

很明显,这是鼓励大家去买新房,去库存,而且不会因为去库存,导致新房二手房全面上涨;更重要的,这是扼住了炒房客的咽喉,因为靠买卖差价盈利的他们,面对这样的政策,手中的住房难以脱手了。

未来更多三四线城市会不会效仿这样的政策值得观望,但多套房,尤其是三四线城市多套房人,想卖要抓紧,否则一旦政策落地,在脱手就不容易了。

有人说这样会误伤“刚需”——根本就没有什么“刚需”,房住不炒、租售同权的前景预期下,解决住房问题并不需要靠买房;而且放开买房通道,真正需要自己住的,有多少能抢得过投机客呢?

总之,楼市的逻辑开始发生变化,2018很可能是楼市的横盘年;在长效机制建立之前,过去的楼市逻辑还尚能适用;一旦未来建立起新型的住房政策,新的住房观念深入人心的时候,那也就是炒房客和“随便买房就赚钱”的观念破产的时候了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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