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炒房是信贷的零和游戏,大潮退去就知道谁在裸泳!

刘磊地产评论 2018-03-13 09:45:59

房地产税的讨论声音犹在,这边一些城市的抢房大战就开始了。一些人又蠢蠢欲动,准备筹集资金,去楼市再战一场。然而,不得不说,金融去杠杆是未来的大势所趋,如果现在盲目跟风,利用杠杆去投资房地产,那么未来投资者就将面临“爆仓”的危险。

首先,你需要搞清楚贷款买房投资,是如何盈利的。这里不做过多的理论分析,简单用一个例子作为模型来讲一讲这个问题:你有一套价格100万的房子,小李买走了。他支付了你30万现金作为首付,半个月后,你收到了银行的放款。换个视角看,这70万是银行的资产,是小李的债务;也就是说,你的收入,恰恰是买房人的债务。

再结合银行方面考虑,你的收入,买房人的债务,实际上都是通过银行实现的;银行放了70万贷款,卖房人多了70万的收入,他可以用这70万去消费,或是投资其他领域。但想过没有,这70万现在并不存在啊。这70万是需要买房的小李用30年时间去还的啊。也就是说,银行放出了多少数额的贷款,市场就凭空增加多少数额的货币——尽管这些增加的货币,未来30年会有人填补。

这样就比较明白了,在中国投资房地产,都是赚买卖差价的,说直白点,赚的是接盘侠的“未来收入”。

那么有人会说了,总是会有人接盘的,因为银行总是会放贷的。

这是房价一路上涨时的经验,当房价进入下行区间时,银行也会为自己的资产安全着想,谨慎放贷。并且,这个事情现在已经发生了。最近中信银行在北京停发住房贷款,多地银行房贷利率上浮20%,不就是一个信号:作为银行,暂停放贷了。因为信贷是人为控制的,是央行结合实际市场情况,对市场走势进行的预判。简单说,就是央行向商业银行下发指令,商业银行接到指令后再具体执行,决定向企业/居民贷不贷款、贷多少。

这样,线索就清晰了:房产投资者赚的是买房人的债务,买房人是像银行借钱;所以说,房产投资者想赚多少,本质上银行起到了决定性作用。而现在,金融去杠杆是大趋势,银行不再房贷,银行要收缩债务;想买房的借不出钱只能作罢,想卖房的也就没有收入可言了。

如果这套房子是祖上留下的,那么大可拿在手里,等待未来的机会。问题在于,很多人都是投资者,甚至是炒房客,他们的房子,也是借着银行的钱,从别人手里买回来的。你卖什么价,银行不管,反正你贷款了,就要每个月足额还钱。这就看,谁的现金流更充沛。

有人有路子,信用卡弄了一堆,各种网贷都照顾到,资金满满啊。但这不叫现金流,或者说,这种现金流随时都有断流的风险。

别忘了,调控进入攻坚期,政府发话:严禁各种信贷资金流入楼市!

炒房客傻眼了。不过他们还会安慰自己:信贷每三、五年就会宽松一次。你看2010年收紧了,到2015年不就放松了嘛。

没有一本经济学著作讲楼市是五年周期,没有一条法律规定,房价必须五年一涨。之所以你会有这样的感觉,恰恰是中国房地产的小周期,在过去的20年,恰恰就凑到“5”这个数上。下一轮楼市周期何时来临?未知。但是,高杠杆入场的炒房客,现在可以说是十分窘迫了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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