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炒房已无前途?空手套白狼时代已过,是往外吐的时候了!

刘磊地产评论 2018-03-09 11:12:10

有句话是创业者和炒房客最喜欢挂在嘴上的,那就是:只要找对风口,母猪都会飞上天。炒房客借助房地产高速发展的东风,积累了财富;共享单车其实也有类似之处,借助对最后一公里的需求,高速发展。问题在于,风口过了呢?如果猪长出了翅膀,它就可以继续飞下去,如果猪坐享其成,沾沾自喜于过去的成绩,那不但会掉下来,还会摔得很疼,甚至摔残废。

为什么这里把共享单车和炒房放在一起比较?因为他们有一个最大的相似之处,那就是:快,但未必持久。

ofo 小黄车,作为近年来最火的共享单车品牌之一,是近年少见的独角兽公司,一年之内融资五轮,单次最高7亿美元,可以说是十分风光了。然而,就在最近,ofo以已动产抵押的方式,先后两次将单车做为抵押物,换取阿里系共计17.7亿元的“融资”。注意,这里的“融资”,是对外含混的说法,其实严格意义上说,就是抵押借款。说白了,未来一年内,ofo必须归还抵押所获得的资金,否则,ofo的基本生存资产——单车就归了阿里了。以至于有人戏谑称此次借款为ofo的“破产轮”融资。要说比惨,恐怕只有炒房客能和其相提并论了。和创业公司很相似,在炒房圈,融资贷款是基础,而且并非像买房人那样,结合着自己的实际经济状况,去选择合适的额度。

对于炒房客,则是能贷款就贷款,能多贷就多贷,组队围剿、与商为盟、借势炒作……买房不是目的,卖房才是手段,在手上积压一堆价格水涨船高的房子之后,再适时转手赚取差价,即便有高额的信贷成本,对于炒房客来说,用别人的钱低价买房高价卖的生意,简直是一本万利。然而,他们从没有意识到,总有一天会贷无可贷,金融监管严打炒房行为。从“房子是用来住的”的定位一经发出,就应该知道,风口将过去。

多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度……再加上限售、限购说白了,就是要让居者有其屋,让房子不再成为金融的工具,成为资本游戏的砝码。那时候,无论是炒房客,还是多套房持有者,都应该适时抛售多余的房子,重新配置个人资产以求既得财富的安全。然而,面对限购限售,炒房客自以为是,政策的空子总是可以钻一钻的,假身份、假离婚,诸多办法一涌而上。直到最终的杀手锏出来,限贷。这就彻底截断了炒房客的后路。最先发布严格限贷政策的是北京。去年,央行营业管理部、北京市银监局下发通知,要求金融机构自查个人经营贷、个人消费贷,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。不炒房的可能不知道,就是这三类贷款,是炒房客的资金来源,如果这三项一断,炒房客手中立刻断粮;别说再次扩大自己的房产规模,光是想想下个月的月供,心里就凉凉了。

可有人说了,“炒房客的房子还在呢?你就会说风凉话,你给我20套房子,我高兴着呢,大不了低价卖了。”也不知道这类评论的读者脑子去哪了,高价买回来的房子,低价卖了,赚谁的钱?何况,现在房子不是你想卖就能卖的。3年限售起步,5年限售是标配,10年限售最扎心。限售是什么概念?对于炒房客来说,那就是致命一击:首先,炒房投机致富的可能性减小,长线投资房产不确定性高;其次,资金压力增大,流通受限,基本上未来几年就为房打工了。

看到这里,大概就明白炒房的和现在的共享单车有些相似了吧?都是负债纳入的重资产,且这类重资产无法带来持续的现金流。没有了现金流收入,首先生活水平就下滑,纵使有千万资产规模也改变不了没有肉吃的窘境;其次是财富风险加大,由于没有可支配资金,稍有风吹草动,就可能变为“压垮骆驼的最后一根稻草”;比如疾病、比如利率提高,比如物价上涨……可以这么说,共享单车这个被资本喂大的孩子,在高速成长之后,表现出了和这高速度不匹配的、极不成熟的一面;同理,炒房客这类被金融杠杆惯坏的孩子,面对回归民生的房子,面对新形势下的变化,他们如果依旧我行我素、盲目增持房产,最终的结局恐怕也只有在风口过后摔下来吧。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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