巴菲特2018致股东信：为什么是房产经纪？

前些日子，巴菲特给股东的信被各方热火解读，但大部分人都选择性忽略掉了一个信息，巴菲特对房产经纪服务的投资。

该股东信有关房产经纪的内容里写道：

我曾多次和你们提及 Home Services ，这个正在成长期的地产中介公司，伯克希尔于2000年投资这家公司。伯克希尔在2000年通过收购MidAmerican Energy（现称为伯克希尔哈撒韦能源公司）的多数股权进入该领域。当时MidAmerican主要经营范围是电力领域，而我最初也很少关注Home Services。

随着时间推移，Home Services增加了许多经纪人，并且在2016年底成为了全美第二大的中介公司，但远落后于名的Realogy 。

然而在2017年，这家公司爆发了，我们收购了行业内的第三大经纪公司 Long and Foster 和第12大公司 Houlihan Lawrence ，另外还有 Gloria Nilson。通过这些收购，公司增加了12300位中介人员，现在共有40950位中介人员。Home Services在2017年全年交易额达到1270亿美元，在房地产销售领域已经快速接近领头羊的地位。

不过就算加上这些收购，Home Services 在2018年也只会占到房产中介业务量的3%，依然有97%的蛋糕在等着它。只要价格合适，我们将继续采取并购的方式来发展这项基础的商业生意。

让我们一起来看看，这些内容里蕴藏着哪些巨大的信息点：

1、巴菲特一直加仓房地产经纪服务

最初的Home Services只是中美能源公司的一个三级子公司，巴菲特说他几乎都没有注意到。但是他不代表他不看好房产经纪服务，相反，他一直不断地在投资该项业务。

早在2004年的一次问答上，有位投资者曾问过巴菲特一个问题：“你怎么看待这家房产经纪公司？”巴菲特回答他：“We’ll keep buying. I don’t know how big it will become.”

巴菲特买下这家公司持续加仓，2012年他用Berkshire Hathaway的这块金字招牌给中介服务行业背书，把“美国房屋服务公司”（Home Services of America）改成了“伯克希尔•哈撒韦房屋服务公司”（Berkshire Hathaway Home Services）。

据彭博社报道，Home Services还在2012年成立了一家公司拓展授权经营，并根据海外买家的需求进行投资。该公司于2015年、2016年挖来了Realogy公司、佳士得国际地产公司高管以打入国际市场。

2017上半年，巴菲特在信件中也称，将有计划继续扩大Berkshire Hathaway Home Services，在未来十年内继续并购一些房地产经纪机构并取得特许经营权。

整个2017年，Home Services突飞猛进，看来买买买的节奏正不断加快。

2、巴菲特为什么对房产经纪这么感兴趣？

经纪服务是典型的规模经济，以“网络效应“取胜。这是巴菲特不停让Home Services变大的动力之一，只有建立起足够大的网络，才能形成有效壁垒，也才能拥有进一步的市场定价权。

但显然，投资深层次的逻辑，来源于巴菲特对中介服务持有的信心，并认为这个市场大到不可想象。

由于市场经济成熟，美国的房地产行业一直处在一个相对平静而且比较良性的发展轨道上。美国房价涨幅趋于稳定、住房需求稳中有升、城市住房供应减少以及房地产专业化程度高，土地利用率高等特点，都使得中介服务处在长久蓬勃的发展轨道上。

巴菲特自然也看到，经纪服务本身的特性也决定了其在一个快速生长成熟型房地产业拥有不断上升的主导地位。

在接受CNBC采访时，巴菲特曾说过，购买房屋是大多数人生活中最重要的一笔交易。而经纪服务在房地产产业链条里最接近客户，一个可靠的经纪机构更能为客户信赖，从而使得客户在这里产生更多的后续交易，比如抵押、买家具、装修、保险等一系列服务。

巴菲特对中介服务行业的选择，还意味着他对未来宏观经济、全球经济的一种判断。在今年年初给《时代》杂志的一份撰稿中，巴菲特称，美国经济增速仍超过美国人口增速。美国企业也将继续创新。这场经济奇迹的游戏正处于早期阶段。美国人将从中获得更多。当然也包括他手下的这家经纪公司。

总而言之，巴菲特认为房地产经纪行业称得上一个优质的行业。

3、向行业头牌Realogy学习制胜法宝

从2000年被收购，在美国扩张了将近18年的时间，才只占了全美3%的市场份额。巴菲特的Home Services还拥有很大的成长空间。

巴菲特提到的行业头牌Realogy证实了这个行业的无穷潜力。该公司是全球的不动产服务提供商，拥有房地产特许经营、房地产经纪、调差安家等多种商业模式。公开数据显示，在全球拥有15000家加盟店，29万名经纪人和加盟商。

令Realogy难以逾越的是它收购和发展了一系列驰名世界的房地产特许经营品牌。包括21世纪不动产（CENTURY 21）、ERA、Coldwell Banker等多家房地产服务机构。其中21世纪不动产是Realogy旗下的不动产品牌，也是在中国得到广泛发展的一个品牌。21世纪不动产创立于1971年，目前覆盖78个国家和地区，拥有7800家门店和11万名经纪人。

美国的经纪行业成长史证实，特许经营是经纪服务公司科学、先进的扩张方式。由于房地产服务市场受天然的地域性和社区限制，非常适合小而美、灵活、人性化的中小门店创业。统一品牌的特许经营保证了中小门店的独立运营和发展活力，又能满足其面向、甚至全球市场宣传形象，扩大消费者认知和信赖度的需求。这也是21世纪不动产之类的悠久品牌日益无法被取代的原因。

在上面的介绍中不难看到，Home Services正在借助收购和特许经营快速扩大版图，建立它的超级帝国。

4、房地产经纪服务全球化发展

毋庸置疑，超越国界的房地产交易和投资需求正在日益增多，这一趋势不可逆转。不仅是Home Services、21世纪不动产，更多的海外品牌都在寻求着跨国发展。

中国历来都是跨国公司扩张的重镇。随着中国房地产市场跨入存量房时代，对经纪服务的需求在不断释放。

目前，中国的房屋周转率、人口流动的速度都远低于美国，而发展不平衡、服务水平混杂的中介行业现状，以及互联网技术的提升等多项因素，都恰恰意味着中国处于房地产经纪行业创业潮的时机。例如，21世纪不动产在中国正大力推它的M+共享创业平台，一种以房源共享为基础，更强管控，加盟商和经纪人实现深度互动共赢的特许经营体系，这会更切实满足到加盟商的需要。

因此，在接下来的十年，我们有望看到具有跨国基因和实力的房地产经纪品牌在中国得到更强劲的增长，更健康、先进、充满活力的房产中介服务超级生态体将会得到建立。

一言以蔽之，巴菲特看上的房地产经纪服务业需要被我们重新认识，在中国，我们同样不能忽视这一古老的服务业，正在沉睡中醒来，带给更多人以财富机遇。