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全国政协委员莫天全:新时代房地产的发展思考

瞰楼市 2018-03-08 11:38:37

与人们生活息息相关的住房问题一直备受关注。在昨天上午刚刚结束的十三届全国人大一次会议中,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,为更好解决群众住房问题必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

城市群建设理念为解决我国不平衡不充分的发展问题开出了“良药方”。另一方面,大数据、人工智能等新技术推动着社会飞速发展,智能时代的到来正在影响着房地产行业,科技赋能下的房地产行业的未来备受瞩目。

城市群建设可抑制房价过快上涨

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目前我国经济面临如何保障增长速度、同时抑制大城市房价过快上涨的挑战,依据供给侧改革的思路,城市群建设将成为推动上述两个目标得以实现的解决方案之一。全国政协委员、房天下董事长莫天全在采访中指出。近些年来,大城市的房价过快上涨一直是社会的关注焦点。根据对房价和房地产开发近几年的观察,有人士指出城市群的开发逻辑已经成为了房企布局和投资的核心策略。

莫天全表示,城市群的建设确实是我们国家发展到现在需要非常关心,透彻研究并且投入到实践当中的一件事。现阶段我国的城市群发展并不成熟,诸如北京、上海等大城市实际人口不足全国人口5%。随着经济的发展,城市群建设已经成为一种挡不住的趋势,我们要顺应趋势的发展。

“我国已由改革开放进入到供给侧改革阶段,城市群建设应顺应供给侧改革方向”,莫天全指出,城市群建设能够直接作用于供给侧改革,或者通过规划及供给方计划拉动需求,推动供给侧经济方面发展,例如以大城市为中心在周边发展卫星城市,即顺应城市群发展。以号召、规划的方式吸引投资,创造建设方面的需求。最后,城市群的发展确实依靠供给侧来推动,它创造出的需求是实实在在的需求。

同时,城市群建设能够保证国民经济未来十年至二十年的发展。莫天全举例,“我们如果想象一下全国有20个城市群的发展,聚集人口20%至30%,这块是真正的需求,这个开发了是需要10年到20年的相当一段时间,所以城市群的发展在一定程度上可以促进国民经济稳定、长期的发展。”

在刚刚发布的政府工作报告中,城市群规划也是重要的内容:实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展;绝大多数城市放宽落户限制,居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口覆盖,城乡区域发展协调性显著增强。

值得注意的是,面对近几年不断上涨的房价问题,莫天全提出城市群的发展将会有效抑制大城市房价的飞速上涨。

在莫天全看来,房价的不断上涨主要原因是供给难以满足人们旺盛的购房需求。“通过城市群的发展,恰恰从供给方面得到大的提升,让购房者买得到房,这样的话房价自然受到了抑制。”

三四线城市不能过度开发

与此同时,三四线城市面临的去库存难题也是房地产市场中的重要议题。莫天全表示,近几年普遍热议的去库存实际上不是去大城市的库存,而是指三四线城市或者更小城市的过度开发。

“它有一个基本面,我们刚才谈到城市群的发展,未来人口的增长压力是非常大的,很多中小城市的人口也是在不断减少,所以这时如果有足够的供给,去库存是一个要解决的问题,否则的话就会给整个经济生活带来麻烦。”

根据莫天全对于城市发展的分析,未来三四线城市或小城市很多将会转移到大中型城市来,因此在去库存的同时,三四线城市的开发要有控制,不能大规模开发没有需求的地方。

“三四线城市开发和发展主要以消化目前已开发的为主,新的开发一定要非常谨慎。如果说需求不明确的,新开发应当谨慎推动,避免产生新的问题。对于已经存在的开发量,特别是在政府去库存支持下,一段时间后还是可以被吸收的。”

从供需方面建立房地产长效机制

近年来,在深化供给侧结构性改革下,房地产市场经历了密集的调控政策,从“房子是用来住的,不是用来炒的”到“多主体供给、多渠道保障、租购并举”,中央多次严控资金违规进入房地产行业,让房地产回归居住属性。从2016年10月至今,这一轮楼市调控已持续17个月,部分城市楼市高烧开始降温。莫天全指出,目前大城市比较有效地抑制了房价疯狂的上涨,但从供需方面考量,实际上需要建立长效机制,让老百姓不对房地产抱有不切实际的幻想。房地产是经济发展的产物,现在大家普遍认为只要买了房子未来就会涨,其实并不是这样的,未来也有可能不是这样,所以一定要给大家有些警示,从长效机制这方面需要充分的考量。”

另一方面,在具体实施过程中需要有“能落地的”东西,莫天全指出,比如供给是否充足——如果没有供给,哪怕是简单的经济学的原理也会导致价格的上涨。“充足的供给”指的是考虑未来的风险,考虑社会或者人口平衡的发展前提之下的供给,而不是投机或者炒作性的供给。所以在保证供给的前提之下,在需求方面给大家足够的引导——“房子是拿来住的,不是拿来炒的”,这样最终能使房地产市场达到比较理性的平衡,这才是让房地产行业比较平衡发展的道路。

信息透明化助力房地产诚信建设

随着我国房地产市场化的不断发展,房地产在推动城市建设、改善居住条件、提高城市招商引资竞争力等方面,发挥着越来越重要的作用。莫天全指出,在过去的30年,房地产市场,特别是住宅得到了翻天覆地的发展。但在房地产交易管理过程中也有一些问题亟待解决。“比如,信息透明化的问题。我国房地产市场中信息是相对不透明的,涉及到的都是个人,卖方和买方也是个人家庭,这两方面的信息相对是不对称的。如果信息从发布房源到交易结束的过程中足够透明,交易效率则会更高,也使得交易更加公平。另外,流程也需要简化,使得交易更加顺畅。”

举例来说,当个人在发布房源的时候,各方面信息需要是准确的,在发布房源时要得到业主的授权或者委托,我们该如何操作。再比如细节方面的事情,成交的合同经常会有阴阳合同出现,这实际上是扰乱交易秩序。所以,我们要考虑如何从制度上解决这个问题,从银行贷款、纳税等环节就必须按照真正的备案合同来做。

房地产进入新技术应用落地阶段

大数据、人工智能等新技术推动着社会飞速发展,智能时代的到来正在影响着房地产行业。快速发展之下,依据供给侧改革的思路,推动城市群建设,加强房地产交易管理成为值得关注的内容。

莫天全表示,房地产行业已经经历了相对推动或者说启蒙阶段,现在处于应用落地的阶段。

“比如说,城市地图很形象,了解一个城市是用数据看这个城市。到北京、上海或者任何一个中小城市,过去一年两年人口的迁徙是怎样的状况,城市的作息,到晚上的时候哪个地方最热闹,白天的时候哪个地方最热闹,用这些信息来决定提供什么样的产品,是提供住宅还是办公楼还是提供宾馆饭店,这些信息对决策是非常直接的,而且非常形象能够可视化表现出来的数据的应用。”

对于交易环节来说,数据应用更加有效。房地产交易就是房地产买卖,新房也好,二手房也好;每一天来看楼盘的有多少人,从网上来的,或者从手机客户端来的;大客户画像是什么,他们到底是什么人,什么类型的人。通过数据的分析应用,能够节省营销的时间以及作为开发商或者卖方的时间精力,也节省购房者寻找的时间,让行业效率更高,从而降低成本,最后实现消费者满意,卖方也满意的结果。

“第三个方面是物业管理,通过大数据就会知道住在小区里面的人到底想要什么,也能够知道有没有陌生人进入,或者说是小区里面的居民会不会有什么异样的行为,当然更多的是服务居民的需要。所以这些应用实际上在所有的房地产,或者说广义的房地产领域都必须得落地,这个行业在我们未来的数字生活,不仅仅是玩玩计算机,使用几个APP就是数字生活,而是真正的住、吃、生活全数据化的时候,数字生活才更加的真实,更加的实际。”

租房市场将有长足发展

现阶段国家出台了许多关于房地产市场的政策,比如限购限售、租售同权、共有产权等等,在接下来进一步深化供给侧结构性改革的过程中莫天全认为租房市场将会有长足的发展。现在政府正在推进“租房”这种做法,甚至个人的土地、集体的土地也可以拿来做长租公寓,以缓解部分地区市场供需矛盾不平衡。另外一方面,政府应当引导群众拒绝炒作。引导的同时再通过金融的手段,税收的手段进行控制,使需求理性化,通过这两个方面的共同努力应当是房地产下一步发展的方向和态势。

本文转载自:未央网

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