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三四线楼市还要再火?不是靠人口涨起来的,你敢买吗?

楼市奇说 2018-03-05 16:29:45

经历了2017年紧锣密鼓的楼市调控,相信很多人满心期待的都是2018年房地产市场能有直观的利好,比如房价迎来下跌,比如开发商主动降价让利于民,比如。尤其是在去年底住建部长王蒙徽最后一次强调2018年楼市要推陈出新、差别化调控,2018年将以满足首套刚需、支持改善需求为主,与此同时对于遏制投机炒房会有更进一步的举措。

但最近有网友私信说,没想到2018年春节过后,没等来房价下跌,却等来的是全国各地的房贷利率上调,2018新年伊始河北、北京、上海、深圳等地各商业银行纷纷宣布上调贷款利率,幅度最高达30%,这给我们这些刚需买房有制造了难度,满心期待2018年能够实现买房梦,看来这次又要被现实掌掴了。

不仅如此,最近网络盛传2018年三四线极其周边五六线城市甚至县城地区要迎来去库存的最后阶段,这部分地区的楼市又要上演逆势火热了。看来那句话真要应验了“北上广深的房价你高攀不起,越往后连老家的房价你同样要高攀不起了”。

事实真的如此吗?在笔者看来恰恰相反,三四线楼市即使再高调火热,若非自住需求资金也要慎重进入。有几个方面的原因:第一,艾普大数据显示三四线城市购买力中有4成是投资炒房人群,他们很多是在一二线强调控之下被迫进入,所以随时可能撤离,会对房价利空;第二,三四线棚户区改造催生的大量刚需99%都瞄准新房,所以二手房市场发育度基本为零,即便投资的房产有升值也很难变现;第三,2018年棚改已进入尾声,从国家发布的数据来看,2018年棚改总量也比2017年大幅减少,所以不会出现三四线去年的火热现象;第四,众所周知,资金大量涌入房地产已经触发危机,中央非常明确未来是化解房地产风险、降企业及居民杠杆为主,“稳”是主基调,大涨根本不可能出现。

另外,虽然这两年城市化进程正在推进,但仍然不能忽略80%的三四线城市仍存在人口净流出、产业不发达的短板,要知道这些才是城市发展的硬条件,城市自身的“造血功能”、内生动力才是支撑房价的主要因素。廊坊市的燕郊去年经历的房价从顶峰跌入谷底便是最好的佐证。所以,在笔者看来,绝大多数三四线城市并不是靠人口自然“涨”起来的,这样的房产你敢买吗?

房地产确实存在亟待解决的诟病,很幸运的是国家现在也在正视这一现实,所以我们看到了楼市在2017年进行了颠覆式的改革,房住不炒的口号也愈加深入民心。笔者说过,任何改革都会带来阵痛,也注定不会是立竿见影的,但是往往所有人都会经历不相信到相信的过程。房地产的未来仍然可期,一个净化的市场环境终究会到来。尤其是最近释放的几个重大信号,仿佛让我们看到了一个崭新的、健康的房地产新时代正在加速到来。

调控5年不松,房价上涨概率为零。暂时没钱也不用担心房价蹿高,可以放心努力工作攒钱!

1月23日,央媒报刊发表题为“告别周期,未来五年,调控都不会退出”的文章。毫无疑问,这给无数关心房地产调控会否继续的人吃了一颗定心丸。调控5年不退出就意味着更漫长的改革要进行,房地产刚刚取得的成果会继续得到巩固,更加重要的是让我们清晰地认识到,国家对于打击投机炒房回归房子的居住本源不会只是一句空话。

十多年来,这恐怕是官方媒体第一次说出“调控五年不退出”这样的话,国家对于房地产回归良好发展的决心日月可鉴。而2018年开始,国家将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。可以说政策层层推进、利好不断,一切都在围绕满足广大人民群众的住房需求而努力。

过去几年房地产存在的最大不确定性就是房价极其不稳定,或者干脆说是涨幅巨大,这给喜欢钻空子的人找到了赚钱的机会,且也不符合经济市场发展的规律。现在好了,调控只要一直压着,房价就会得到稳定,回归正常的商品规律。这对于普通人来说完全可以卸下防备,踏踏实实工作挣钱,再不用担心房价会一年涨幅翻番这样的情况出现了。

炒房被围追截堵,房地产税确定无疑要出台,炒房客正酝酿逃离,楼市或迎来“无炒房者”时代。

“房子是用来住的,不是用来炒的”已经非常明确了房子的金融属性绝对不能凌驾于居住属性之上,也肯定了投资炒房是没有未来的,势必会遭到最猛烈的打击。事实也的确如此,过去一年房地产市场发生的一切已经是最好的见证:炒房投资者正在遭受“覆盖式”的轰炸,从提高贷款利率、购房门槛到严查资金来源,再到近乎于“惨绝人寰”的限售,炒房者们正经历围追截堵。

而昨天重要会议释放的信息又给炒房投资者们套上了一层枷锁:房地产税出台确定无疑!这对多套房者是天大的坏消息,秦时有云“苛政猛于虎”,一旦这项政策出台,对于打击投资炒房,平抑房价有巨大利好。

2018年中小房企面临“钱紧”困境,降价抛房让利刚需或加速到来。

“到不了5、6月份,大部分中小房企可能会倒闭”著名的经济学家魏杰如是说。虽然笔者不敢苟同,但是眼下摆在中小房企面前的困境却是真实可见的,更不是危言耸听。众所周知,自2016年中央经济会议定调“降低房地产金融风险”以后,自此房企的融资渠道屡屡受限,过去常见的融资方法已行不通,甚至一度出现有国有大行对开发贷等按下“暂停键”的做法。

据悉,这种“钱紧”日子可能还要持续很长一段时间。再加上眼下“限价”政策的制约,开发商新房售价往往不能自行控制,且国家对“捂盘惜售”的做法惩罚更加严厉,所以出现了很多楼盘贴着拿地价出售的现象。去年十一后的南京万人抢房盛况,就是新房和二手房相差近万元利益驱使有钱人争相购买的最好体现。

总而言之,房地产大局已定。未来楼市的主基调是以稳为主,调控之下短期大涨大跌都不现实,但长期下跌是必然的!特别是三四线城市,人口流失短时间无解,即使是最好的人才吸引战略也无法阻挡需求的下浮,房价何来继续上涨一说呢?更何况三四线楼市房价上涨带来高额利益的背后同样潜伏着对等的风险,现实的“升值卖不出去”足以说明一切。

腾讯房产最新的网络调查报告显示,当前环境下,中国超过66%的人对未来房价预期不看好,只有20%的人依然固守老观念认为房价还会继续上涨。面临未来5年楼市调控不松,以及房地产税、租购同权等长效机制的即将落地,真正的大资本不会再进入这些地区,剩下的都是不知死活的“亡命之徒”行为,何其悲哀。在笔者看来,房地产投资的黄金时代已经基本结束,“躺赚”思维需要更新,现在手里有多套住房的人应该开始慌了,尤其是高杠杆买房等着暴富的人。

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