拿地越来越难，上海住宅市场是否还值得深耕？

近年来，随着地价的上涨和用地规模的限制，上海的土地市场是一地难求，伴随闵系或西部的开发商纷纷将总部搬到上海，加剧了上海土地市场的竞争程度，许多开发商无地可拿，纷纷走出上海，布局环上海周围的卫星城市，2018年新年伊始，上海市场是否还值得开发商继续深耕？

我们将通过城市的宏观基本面、住宅市场的规模、住房需求预测，住宅产品的均衡性、中期供求以及获取宅地的难易、开发商的盈利空间等方面，从多角度进行分析。

值得深耕的理由一：宏观基本面有强劲的支撑

上海目前正在打造成为中国的经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心和科创中心。近年来，这五个中心建设取得了较大的发展。

而从经济来看，2017年上海的经济总量为30133亿元，同比增长6.98%，GDP总量位于，全球第七。由于第三产业的从业人员大多是白领、金领，具有潜在的购房实力，我们选取了第三产业GDP近年来的数据，数据显示，2017年上海的第三产业GDP总量为20783亿元，增长7.5%，第三产业占比为69.0%，总量和占比均位于第二。

人口是住宅市场需求的驱动力，从人口规模看，2017年末上海常住人口2418万人，外来常住人口980万人，上海的常住人口规模位于中国第二，为房地产需求带来较大的支撑。

从利好住宅市场需求的市内交通即地铁开通公里数来看，2020年上海为800公里，到2025年为1050公里，里程数位于中国第二。

从购买力看，2017上海的人均可支配收入为58988元，位于，而从人均储蓄额来看，上海为103786元(2016数据，2017统计公报未出)，位于第二。

综上所述，从宏观基本面来看，上海的经济总量位于，人口规模为第二，第三产业GDP、2020地铁运营里程和购买力来说位于第二，由于经济和人口和购买力是最重要的支撑房地产的指标，因而我们认为从宏观面来看，上海的基本面强劲，大量的人口和强劲的经济支撑房地产需求。

值得深耕的理由二：住宅市场销售额规模

住宅市场规模容量越大的城市，我们认为这样的市场越值得深耕。通过对比五大城市2010-2017年商品住宅销售数据，上海连续多年住宅销售额排名。从下图可以看出，上海住宅市场的销售金额逐年增加，从2010年的2150亿攀升到2016年的5304亿，而2017市场调控有所回落，从销售面积来看，近五年销售面积的均值为1151万平方米，从市场规模看，值得深耕。

图：2010-2017上海新建商品住宅销售金额和销售面积走势图

值得深耕的理由三：未来上海的住房总需求为3.7亿平方米左右，需求消化至少还要9年

据《上海统计年鉴2017》， 2016年上海城镇住宅存量6.55亿平方米，城镇人均住房建筑面积36.1平方米，据此我们测算出上海拥有住房的人口为1814万人，同时据国家统计局《中国统计年鉴2017》，2016年上海城镇化率为87.9%，常住人口2420万，由此测算出2016年上海城镇人口为2127万人，因此我们得出上海的城镇人口的住房拥有率为85.3%，也就是说上海城镇人口中有14.7%的人即313万人没有房子，这部分人的住房需求为刚性需求，那么我们估算，按照现在的人均住房建筑面积36.1平方米计算，刚需缺口为11305万平方米。

而上海的人均住房建筑面积在偏低，近年来改善性需求有较大释放，按照改善性需求人均45平方米计算，改善性需求为（45-36.1）*2127=18932万平方米，拆迁需求按照上海统计局的每年房屋征收面积数据，近几年平均每年150万平方米左右， 拆迁需求按照20年估算，20年的拆迁需求为3000万平方米，按上海2035规划提出上海到2035年的人口将维持在2020年的2500万水平，新增的人口为81万，按照人均45平方米一步到位的需求计算，新增人口的住房需求为3545万平方米，因此上海住总需求36882万平方米，考虑到上海商品住宅（含保障房）的年销售面积为近5年均值为1864万平方米，二手房近5年的销售面积均值为2258万平方米，每年的住宅总销售量为4122万平方米，因此我们得出上海的住房总需求在未来9年才能得到满足。

值得深耕的理由四：上海市场各种类型的住宅产品都有需求

目前综合实力20的开发商几乎都是全产品线开发，即刚需、改善和高端产品都涉及。通过分析商品住宅成交面积段结构，进而考察产品结构的均衡性，越均衡的市场，各类产品都有需求，对大型开发商来说更有机会将各类产品线投放市场，更容易深耕。

下图所示为上海2010-2017年各面积段销售面积情况，刚需逐年有所下降，从2010年的28.4%将至2017年的18.5%。90-140平米首改房比例持续扩大，占据市场主流，至2017年为45.3%，而再改占比在10-15%左右，高端在20-25%之间，可以说上海市场产品比例较为合理，各种产品都有需求，值得深耕。

图：2010-2017上海新建商品住宅成交面积段结构

值得深耕的理由五：整体市场供不应求

如果要深耕一个城市，中长期的住宅市场的供求关系将是一个重要的考量对象。我们采用商品住宅出清周期和过去5年土地的消化时间来反映中长期的供求关系，从而判断房子是否卖得足够快。

根据上海市供求数据来看，出清周期基本维持在15个月以下，截止2017年12月为10.3个月，整体市场供不应求，从反映中长期供求关系的指标5年累计土地消化时间来看为6.7个月，未来供不应求局面将持续，也就是说房子不愁卖，所以值得深耕。

图：2010-2017年上海市新建商品住宅出清周期（单位：月）

不值得深耕的理由一：供地越来越少，拿地越来越难

从近五年上海商品住宅用地（剔除保障房）的供应面积可以看出，供应面积呈逐年递减的走向。从2013年供应986.21万方，到2017年供应382.52万方，供应缩减了585.69万方，供地越来越少，呈逐年递减的走势。

图：2013-2017年上海商品住宅用地供应面积（万平米）

土地是房企深耕和发展的关键，而土地也是上海当前面临的一大资源瓶颈。在用地规模上，上海建设用地总量已触到“天花板”，2015年全市建设用地总规模达到3145平方公里，占上海全市陆域面积比重已达45%，逼近现有资源环境承载能力极限。

上海十三五规划提出：至“十三五”期末，上海全市建设用地总规模不突破3185平方公里，这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。建设用地规模将迎来负增长的时代。获国务院批准的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中表明：到2035年上海建设用地规模控制在3200平方公里以内，意味着未来20年几乎没有增量，意味着新房市场份额将越来越小，上海新房市场已不值得深耕，上海开发商必须转型到存量市场。

图：2013年以来上海商品住宅用地成交楼面均价及平均溢价率走势

2013-2016年，上海商品住宅用地（剔除保障房）的成交楼面均价呈逐年递增的走势，2013年上海商品住宅用地成交楼面均价10666元/平米，平均溢价率57.46%，到2016年商品住宅用地成交楼面均价31382元/平米，平均溢价率115.58%，两者均达到峰值。

由于地价的上涨，土拍市场的竞争进入白热化阶段，为了抑制地价的过快上涨和过高的溢价率，上海土地市场严控政策接连出台，土地市场强力降温：2016年10月，“沪六条”出台，商品住房用地交易资金来源监管加强；2017年4月“招挂复合”出让方式登场，大部分中小开发商拿地难度增大。

上海土地政策层层升级、开发商拿地门槛不断提升，基本上只成为央企、当地国企和综合实力前20强以及闽系的天下，我们用近五年商品住宅用地单宗地块平均土地出让金来衡量拿地的资金门槛。

2013-2016年，单宗商品住宅用地的平均土地出让金逐年递增，2016年达28亿元，伴随着超高拿地门槛的不断突破，招挂复合随之出台，招挂复合的问世，很好地限制了地价和土地出让金，2017年单宗地块平均土地出让金开始回落到19亿左右。也就是说开发商在上海拿地的资金门槛在逐年攀升，动徹需要几十亿的资金，这对中小开发商来说，可望而不可及。

图：2013年以来上海商品住宅用地单宗地块平均土地出让金走势

4月11日，上海规土局发布公告，先前交易资金审核已被中止的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块，以招标挂牌复合方式回归，上海开启土拍新规。

新规要求按照通过资格审查的有效申请人数确定出让方式，采用有竞价招标（以下简称招标）方式出让的，则以综合条件者得的原则确定中标人；采用挂牌方式出让的，则以价高者得的原则确定竞得人；但最终只有排名前三位的投标人，才能入围竞标。

招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，在此基础上还增加了“受让管理”，在今年5月1日之后，如果参与竞拍的开发商没有受让过商品住宅用地，将在“受让管理”这一项中得到30分满分，受让过2块以及以上，就为0分。“招挂复合”的出让方式，一改之前的“砸钱拿地”风格， 即使实力雄厚的大型房企，拿地也将受到限制。而中小房企可能被逐步挤出市场。

不值得深耕的理由二：盈利空间将越来越窄

近年来，由于地价成本的大幅上涨，拿地成本占了开发商成本的最主要部分，而建安、装修以及三项费用和税费都较为固定，因此我们用地价占房价的比重来评测上海商品住宅的开发盈利空间，地价占房价比值越高，则盈利空间相对越小。

从上海商品住宅的地价房价比走势图可以看出，2013-2016年，地价占房价的比重逐年增加，从2015年的55.34%直增到2016年的81.82%，商品住宅的开发盈利空间非常小。2017年出现较大回落，主要归因于上海实行的复合招牌挂政策使地价下降较大。地价/房价比是反映盈利空间的先行指标看，近年来这个指标逐年上升，但到了2017由于复合招牌挂，地价/房价比下降至2013年的水平，但是复合招牌挂能坚持多久，还有待观察，因此总体来说，未来的盈利空间会减少。

图：2013年以来上海商品住宅的地价房价比走势

结论：上海目前宏观基本面向好，为上海的房地产需求带来强劲支撑，而且住宅的销售额规模连续多年排名位于，住房总需求为3.7亿平方米，需求满足至少需要9年，同时对于开发全产品线的大开发商来说，上海的各种产品都有需求，同时未来供求关系将长期处于供不应求的状态，从这些方面看，上海是值得大开发商深耕的市场。

但这几年上海的土地供应是逐年减少，从未来的土地供应看，2020年建设用地只增加40平方公里，2035年在2020年的基础上几乎没有增长，意味着未来上海的土地供应几乎很少，中小开发商已经不值得深耕，开发商将面临转型到存量市场寻找机会的不二选择，特别是复合招拍挂，几乎将中小开发商挤出市场。而且从盈利空间看，未来上海的盈利空间会压缩到较少的水平。

我们的结论是上海经济强劲，住房需求满足至少还需要9年，考虑到未来几年还有一定土地供应，我们认为大型品牌房企和央企等实力雄厚的开发商可以在上海继续深耕，但从未来10以后来说，上海的土地几乎没有新的供应的情况下，上海的新房市场已经不值得深耕，无论是大中小开发商都得转型到存量市场寻找机会，未来上海的机会点在于城市更新和租赁住宅。

相关阅读：

☞2018年1-2月上海房企销售榜单

☞上海轨道交通2017-2025规划重点利好郊区板块分析

☞同样是深耕上海，这些10房企一定有你值得借鉴的地方

2018年1-2月品牌房企拿地分布

长按识别上方二维码 免费体验中指·城市地图

中国指数研究院将大数据、人工智能与房地产进行深度融合，构建“人、房、地”的大数据平台。结合开发企业工作场景，利用大数据、AI技术打造开发企业决策作战地图——CREIS中指·城市地图，帮助开发企业实现大数据投资决策的全面升级。