中房报记者 唐珊珊 北京（楼盘）报道“我准备在全中国的10个城市直接跟对手抢楼，不惜一切代价！2017年我要全面扩张！”2017年初，刚完成新一轮3000万美金融资的王戈宏充满信心的对记者说，彼时的他一定没有想到，一场因租赁而起的无妄之灾将在数月之后使他从一个企业成为一个寻求法律援助的维权者。
2018年2月11日上午10点，新派公寓新国展店遭遇无故停电，不见任何维修，次日下午又接到物业停水检修通知，同样只发现停水，未见其检修，其间，新派公寓方面虽然采取了应急措施，暂时恢复了住户用水用电，但随之而来又一轮停电，彻底中断了天北路12号院所有建筑物居民用电、消防泵用电以及联通信号设备用电，物业的理由依然是配电箱故障。由于无限期停电，经常保持满房的全季酒店被迫于春节前夕2018年2月13日全面停业。
此时，新派公寓的所有住户都清楚的意识到：这不是一次简单的故障……..
一份12.5年的租约
这确实不是一次简单的故障，事情起因要追溯到2016年初，正在谋求扩张的新派公寓，意外的从一家中介公司那里得知顺义天竺大街那里有项目在出租，位置距离首都机场不远，王戈宏次见到这个项目时，就已经在脑中勾画出了未来客户的样子，这笔买卖就这么敲定了， 2016年5月，新派公寓先后签署了
两份协议，
一份是和名为北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司的中介公司签订的《房地产经纪合同》，一份是和产权方北京九州隆华投资管理有限公司（前业主）委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署的《租赁合同书》，并按约交付了中介费和租金等费用，租约12.5年。
千万投资和一份查封通知
合同签完，物业交接完毕，一切看似顺利得不可思议，2016年6月至11月，全季酒店和新派公寓同时进行装修改造，仅装修就投入了五六千万，事实证明，王戈宏的眼光是不错的，新派公寓投入使用后吸引了来自航空公司的空乘及飞行员，目前租户162户，多为企业高管等社会精英人士，隔壁的全季酒店开业后也经常满房。
如果故事就到这里，我们可以称之为一次成功的投资。但事实是，2016年11月底，新派公寓突然接到北京市第三中级人民法院函告，方得知此物业已被查封，2017年5月6日，再次收到北京市海淀区人民法院协助执行通知书与强制执行裁定书，此时该项目已被拍卖，新业主接手后，新派公寓被告知过去租赁协议无效，租金涨一倍，否则强制腾退，双方交涉无果后，就有了文章开头那幕停水停电的戏码。
项目被拍卖，但租赁合同不能解除
根据北京市海淀区人民法院协助执行通知书与强制执行裁定书，其中裁定书明确要求新派公寓应付给北京腾信科技孵化器有限公司全部合同款如期交于北京市海淀区人民法院指定账户，并被告之，未经法院允许，不得解除合同。
在此过程中新派公寓并被告知（1）不得私自缴纳租金，等待三中院通知；（2）房屋有可能被拍卖，法院正在做相关调查，等候通知。后又被法院告知，该房屋已被拍卖，买受人为：北京帝景房地产有限公司（新业主）。
是风口也是风险
2月21日晚上8点45分，新派公寓掌门王戈宏在朋友圈发了一篇长文，此时的他已经心力交瘁，巨额资金安置住户，和新业主协商，准备法律程序所需的资料，最让他心生寒意的是：长租公寓也好，共享办公也罢，这个领域的轻资产运营模式，说白了就是“二房东”，的不确定性和风险是来自业主，楼市行情见涨时，如果违约金比不上租金上涨带来的增加，会有业主选择违约，但是承租人面临的则是前期投入的损失，以及对租户的违约赔偿。
关于这个事件的疑问
关于这个事件的疑问
一、王戈宏该承担什么
且不论前业主是否恶意隐瞒项目被查封的事实，也不论新业主手段多么蛮横，我们先来从王戈宏说起，王戈宏：曾任盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席执行官，2006年在美国发起创办JW Stone商业不动产投资信托基金(REITs)并担任创始合伙人及总裁，这样一个履历闪耀的人，在进行一笔涉及资金几千万的项目承租时，对项目本身情况没有进行核查吗？对此，王戈宏的回答是：项目前期尽调未能调查出物业已被抵押查封的事实，真正得知所租赁物业被多家法院查封的事实，是在完成千万级装修改造投资后。针对这一回答，我们咨询了相关律师的看法，律师意见：房屋查封在房产当地的国土局的房地产产权登记中心都会有记录，可以个人或者委托律师去查询房屋的查封情况，不是房屋业主的，需要提交法院的受理通知书。
二、“买卖不破租赁”？
有人提出“买卖不破租赁”， 但对于新派公寓事件，该项目被查封是在出租之前，并不适用“买卖不破租赁”， 《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
不管怎样，这场纠纷注定会成为新派公寓乃至整个空间租赁行业的标志性事件，目前，王戈宏已委托律师，准备进入法律诉讼，无论结果如何，我们都期待在这个行业的春秋战国时代，逐渐建立起完善的规则，让企业可以在健康的环境中无畏前行。
类似案例参考：
关于出租被查封房屋的相关司法实践。 现行司法实践在具体操作中所采用的“活封”，是对上述法律规定的具体贯彻，也说明了法律规定和相关司法实践是统一的，下面有两个案例可以参考：
（1）海南（楼盘）省中院（2007）海南民二终字第213号民事判决（以下简称“213号判决”）。椰亨公司自2004年开始承租凯立公司的商贸城进行经营，但早在2001年凯立公司的房子已被海南中院查封，直到2006年续封的时候，椰亨公司才知道该查封事项，遂拒付之后房租。凯立公司起诉，要求支付租金并解除合同，椰亨公司反诉，认为凯立公司欺诈，要求撤销合同。一审支持了椰亨公司的诉请，凯立公司不服上诉，二审法院认为，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，因此，凯立公司的行为不构成欺诈，椰亨公司要求撤销合同的请求不予支持，其应当支付相应租金。
张健2018-02-27 20:28:55
