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为什么房价会高居不下?这篇文章讲清楚了80%

刘磊地产评论 2018-02-13 09:42:20

春节将至,年会频繁,很多人的朋友圈大概要被年会刷屏了。今年的公司年会似乎不如去年风光,但地产界的朋友似乎总是值得羡慕,晒的奖品也都是Prada,欧洲游什么的。

要说调控力度,去年可谓史无前例,然而房企的业绩依然表现不错,房价尽管不再高速上涨,但高位运行也是让很多人望房兴叹。那么房价为什么会这么高呢?今天笔者不谈数据,就从宏观上做一分析;毕竟影响房价的因素众多而复杂,一句话两句话也是说不清楚的,不如就各个方面加以分析,给投资者和买房人提供多元视角和思路。

房价高不高,主要是看比较的对象。比起鸡蛋,无论是单价还是涨幅,房价都是高而快的;但比起去年的比特币呢?如果第一批炒房客及时拥抱互联网,他会发现去年一年比特币上可赚的钱,是他十年炒房才能赚到的。所以我们说房价高,主要的比较对象是居民的平均收入,因为居民的平均收入也好,中位收入也罢,都没有与房价同步上涨,于是大部分居民就会觉得,买房很困难,房价很高;而投资者就觉得,房价越来越高,一定会涨,投资有赚。

因此,房价不仅反映房屋本身的价格,也反映出人们对于房屋的期待,人们总是说,房价那么高,谁能买得起?但就现在房屋的供需比例来说,房子确实不是让每个人都能买得起的,很多人都会望房兴叹。不过,这个“很多人”之外的人数,在正常的一二线城市,也绝对可以把每年新增供应量给消化掉。更何况,在没有进行调控之前,很多城市的房子不仅面对当地居民,还有外来的投资者和炒房客。

所以,现在的房价反映的,不仅仅是房屋的价格,市场的价格,也是其实是投资者的偏好和实力,人们对未来经济的信心等诸多方面。

此外,我们说房价超过了平均收入,众多声音都在抱怨“买不起”,问题在于到底有没有人买得起?要知道平均收入也好,中位收入也罢,都不能反映高收入到底有多高。从去年疯狂买房的情况看,在二线城市月收入过万大有人在,毕竟房贷和月供在那里摆着呢。所以说,不去房产交易部门转转,就永远不知道现实有多扎心;而那部分高收入人群,完全可以消化掉每年的新房供应。

那么为什么不增加供应呢?

别逗了,你想让北京成为第二个东京?深圳成为第二个香港?还是天津成为第二个底特律?

房价暴跌的前车之鉴,恐怕不是政府和有钱人害怕的,低收入者更应该恐慌。社会不稳的前车之鉴。

也有人说,土地是有限的,供不应求是必须的。这本身就是一个伪问题,先不说18亿亩红线是否合理,随便铺开一个城市的规划图就可以看到,大片空地等待开发。而且,去年住建部对于土地供应也做了表态,房价上涨快的城市多供地,既然敢做出这样的承诺,想必手中一定是有东西的。

所以说,控大涨,防大跌,是目前政府对于房地产市场最大的期待和心愿。

那么投资房地产就是投资国家,是最安全的吗?

并不是这样,别忘了,历史上没有一个国家是靠房地产而强大的。如果资源都集中于房地产,会造成两大问题:金融风险和资源错配,不利于经济平衡发展,一旦这个平衡打破,后果不堪设想;城镇化会带来众多问题,也会出现瓶颈,如果经济不从根本上发展,支撑城市人口,那么城镇化就会出现空心,就会造“鬼城”。

所以说,投资房地产,如果仅仅看价格,如果仅仅看某一方面的数据,总会带来繁荣不灭的错觉;眼界要放开,要放远,就会发现,为什么政府会调控、打压房价?不仅仅是为了当下的民心与稳定,更是为了未来可持续发展的需要与可能,与其说现在买房是赌国运,不如说现在会买、科学投资才是为国分忧,毕竟经济的未来不能仅仅依靠房地产。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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