整个2017年是房地产行业的大年，房企业绩普遍飘红，中原地产的统计结果显示有超过29家房企利润增幅超过100%，的预计达2235%到2652%。
但业内普遍预计，从2017年到2018年，楼市将直接从“夏天”进入“寒冬”。
消息显示，整个2017年广东商品房库存不断下降，截至上年末，商品住宅待售面积仅为2414.75万平米，同比下降21.7%，为近五年来的值。
而在珠三角核心区，商品住宅库存已大幅下降，目前已经到了供不应求的底部。在广州，商品房不够卖的情况已经持续多年。数据显示，自2015年开始，广州的商品房开工面积连年低于销售面积，到2017年，广州商品房开工面积仅相当于当年销售面积的85%左右。
这种情况在2018年还没有改善的趋势，我们预计整个2018年广州商品住宅仍然呈现出供不应求的局面，而且供需缺口有扩大的趋势。
在官方看来，当前房地产仍然存在泡沫，通过信贷控制房地产投资销售仍然非常重要。当前房地产开发贷已经明显收紧，但并购贷有上升的趋势。这有点类似于2017年消费贷爆发。房企通过开发贷融资受限，一级市场拍地成本太高，转而选择通过收购公司股权和土地使用权的方式增加储备，后面这种方式产生融资需求称之为“并购贷”，目前并购贷增速过快引起了监管层的注意。因为愿意转让公司股权的开发商，基本上也是因为土地成本太高，运作困难，希望引入大房企一块开发，或者直接卖身给大房企。这其实是变相的“开发贷”，银行批贷就是共担风险，有悖金融由虚转实的基调。
2017年业绩飘红大卖，库存大减，房企补库存意愿很强烈，但整体环境已经非常不利于房企补库存。一方面是融资难度直线增加，另一面是土地价格不断增加。房企开发贷和并购贷两条路都有被堵的风险。
信贷不断收紧最直接的一组数据是2017年广州宅地供应量。数据显示，2017年广州宅地供应仅为38宗，供应面积约为270万平米，宗数仅相当于2016年供应量的6成左右，而面积仅相当于2016年的一半。
供地目标完不成，对楼市预期有很大影响。开发商手中库存不多，惜售情节严重，捆绑装修和全款支付很难杜绝。购房者想要买房就得付出更多房款之外的成本。这些成本可能不会反映在网签数据中，但却是实实在在存在的。
目前广州“工农中建”四大行已经联合上调了房贷利率。自2月1日起，广州首套房贷利率从上浮5%调整为上浮10%，二套房维持上浮15%。如此以来，广州的首套房购房者每月估计要增加300元左右的房贷（以贷款200万元30年等额本息计算），30年累积多还10万元以上。四大行率先出手，其他银行上调只是时间问题。
监管层希望给楼市降温，降低金融风险的意愿十分强烈。对银行来说，他们目前的首要任务是将有限的信贷资源让给租房市场。
对银行来说，当前既有政策层面的压力，也有自身营收方面的压力。相比较不断上升的吸储成本，所以，我们预计广州首套房贷利率估计不会止于10%。
但对于有明确购房计划的朋友来说，他们意志是不会轻易变更的，购房市场的供需矛盾会进一步推动广州房价上涨。
而对于部分2017年在广州高价拿到地的开发商来说，他们明显赌赢了。
bnewhous62
2018-02-02 08:05:00
