去年年末，万达旗下电商被爆大量裁员，加之之前万达打包出售资产，人们对万达未来走势的看空猜想也愈演愈烈。然而，一波未平，一波又起，近日，国际三大评级机构之一的惠誉又将大连万达商业地产股份有限公司评级下调两个级距至垃圾级，称该公司无法及时通过海外融资渠道提高流动性。这也是继去年9月27、28日标普、穆迪相继下调万达商业地产评级至“垃圾级”后惠誉再次下调万达评级。
万达被看空为哪般？
惠誉在声明中，表明了下调万达评级的原因；简单说就是万达的现金流吃紧，流动性差。按照惠誉披露的数据，2018年3月，海外银团贷款中第二部分的5.1亿美元即将到期，以现在万达海外资产规模，即便有这部分资金，也会对万达的流动性带来巨大压力。此外，有消息称，万达一个合作伙伴退出了万达在美国的一个综合体业务，该项目价值12亿美元。加之万达商业地产的信用评级被下调至垃圾级，触发了需要提前偿还部分境外贷款的条款。最要命的是，2016年，万达耗资345亿港币进行私有化，据称，其中有协议，即：若万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在境内主板市场上市的情况下，万达集团以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。如果此事真的失败了，无疑将成为压垮万达的最后一根稻草。
一次收购引发的血案，推到了万达的多米诺骨牌;
众所周知，2017年，尽管调控在加码，但房地产商依然不错，部分房企也进入了全球500强企业，然而昔日王者王健林却掉队了。引发万达此次危机的，还要追溯到去年。万达集团10亿美元收购美国迪克•克拉克制作公司（Dick Clark Productions）的计划，由于众所周知的原因，以失败告终，最终支付了对方5000万美元的违约金。这并不是万达次在海外失利，早在2014年，万达就因为某些原因，不得不将仅收购了2年的“西班牙大厦”项目抛售。2014年以2.65亿欧元收购，2016年以2.72亿欧元出售，按照人民币对欧元汇率来计算，万达最终亏损2亿元人民币。别光顾着看热闹，前车之鉴必是后事之师。
万达的海外房产投资的教训，可谓是“教科书级”的；在海外并购方面，现在看它几乎犯了所有典型性错误。比如过度注重规模而忽视了现金流，过度注重单一产业（娱乐业）而忽视了经济发展的大趋势，以及对政策形势的误判。对于国内企业和投资者，全球布局并不是什么讳莫如深的事情，关键在于，如何正确配置资产。企业走出海外，还要注意规避各种风险：
1. “政策风险”永远是企业家考虑的风险。如2010年日本北海道制定法规，限制中国等外国投资客购置地产，今年加拿大政府限制中国人购买房产，澳大利亚则对贷款审批更加严格，以及国内限制资产外流。这些都会影响到企业家布局海外的战略，需要提前做好应对措施。
2. 政治风险。比如投资房产，要从全球经济20强的国家和地区中筛选较为靠谱、以限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险；规避与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如土耳其、菲律宾等东南亚国家；还有欧元危机中濒临破产的国家，如塞浦路斯等国；还要避免到非产权的国家和地区投资，如马来西亚、泰国等。
3. 汇率、贷款、管理、税务和法律的认知等风险也是离岸资产配置时需要规避的。比如在汇率方面，尽可能选择强势货币，如美元，或者已调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元，而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。对于包括贷款、管理、税务和法律等风险在内的可控性风险，可以依赖专业化服务机构的帮助加以规避。
4. 认识风险，这也是最难规避的。企业家很难跳出以往在国内投资的惯性思维和方法，但作为企业家和投资者又不能止步于既有的成功。比如追求短平快的投资思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等，以避免无效的资产配置。再比如看到一个产业的发达，也要看到发达背后的夕阳趋势，比如娱乐业一直是吸金重地，但其中又有多少泡沫呢？其中的规则和经营其他产业是否有关系呢？这些都应该是企业家反思的。笔者多年从事房产房产市场和投资的研究，之前多次撰文告诫国内发展商，拓展海外疆土本无错，关键看开发的类型和针对的市场是关键;如果开发是获得海外市场的抵押物，赚取这些开发国家的市场溢价和本地购房需求，而非返销到国内赚取国人的溢价，相信万达等类似公司不至于落到如此天地;除此之外，开发的地产类别要符合开发地的购房需求，如澳洲的项目，万达都是高层公寓开发，而澳洲本地人基本以别墅类为居住需要，因此这种需求的错位，让其在本地销售举步维艰，同样不会获得本地银行和金融机构的认可和支持。
归根结底，成功的投资者不仅要非常重视资本本身的规模，还要联系投资品牵扯的方方面面，如政策、法律、汇率等；不仅要关注市场，更要关心政策走向。在突破自己的道路中，选择最为稳健的增长方式，而不能以赌徒似的心态去孤注一掷，那样的话赢只是一局，一旦输了就是满盘皆输了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2018-01-21 09:54:41
