昨天上午和晚上，房地产很热闹，有两件事都在微信朋友圈刷屏。
一件是一个返城青年500万卖了北京三居，540万买同小区两居的故事。
二件是国土部部长的一段话，很多人感觉房地产要变天了。
伟哥来解读一下：这两件事测试了智商：
1：个段子只能说是故事：
情绪把握的很好，用口水获得了大量的转载，值得赞赏，就是打死不离开北京等一二线城市。
这个故事有非常多的基本常识漏洞。
2015年西南三环，4000元每平米是买不到新房的。当时的区域内商品房是靠近四环的万年花城。当年的销售价格在5300元左右，而且即使按照4000元*116平米，也是46万。
首付15万贷款25万是肯定买不到的。差额6万对于2005年，的确是巨款。不是现在房价动辄千万可以随便抹掉的零头。
当然，万年花城的3居也从来没有贵到900多万。也不可能需要600万买70多平米的房。
而且最关键的一点是，首付350万，二套房在北京贷款187万，才能享受首付6成。否则就是非普通住宅，首付必须80%。
所以这个案例肯定是假的。
根据2017年北京调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
其他小区就更不可能涨到这么贵了。
当然除了案例是假的，段子情绪把握的没毛病：
伟哥觉得这段话最靠谱：
并不是说在小城市，过着安逸舒适的生活，就没有理想，以后就不会牛逼；
同理也不是你在北京每天过着苦逼的生活，就代表你以后会牛逼；
时刻想着过好现在，你的一辈子就过好了；
量力而为，顺水推舟，选择生活，而不是活着；
小城市，是为已知的现在而努力；
在北京，是为未知的以后而幻想。
第二件事，所谓部长讲话，土地多元化供应。
“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”
解读一下，过去很多企业有使用权的土地，比如商业 工业，将来可能可以转变成出租房（权属不变，所以不是保障房）但也必须符合规划。而且更不可能是商品房住宅了。
首先：过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的来源。
其次：政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。
国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。
第三：经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。但主要试点范围依然是租赁住房市场。
第四：权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。
政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
但对于商品房住宅市场来说，实际土地来源没有任何改变！所以这句话，意义有限，只影响租赁市场。（而且对于企业来说，存量土地开发租赁房源有限，城中村的集体土地未开发的比例不高）
所以千万别瞎激动！
地产评论人2018-01-16 12:38:04
