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中国这样的房价上涨不叫泡沫,这才是房价上涨的根本原因

易斗说房 2018-01-14 07:46:44

说到中国的房价,恐怕都觉得高,尤其是自2016年年初开始,全国房价开启了新一轮的上涨。本轮房价上涨的幅度以及上涨的周期,都超过了以往。即使在2016年9月底以及整个2017年都实施了严厉的楼市调控政策,但是房价并没有应声而落,相反,部分三四线城市的房价还在持续上涨中。

房价越来越高,房价的涨幅明显超过了人们收入的涨幅,一个随之而来问题就是,中国的楼市到底有没有泡沫。说到这个问题,估计很多人都会认为,肯定有泡沫啊,至于为什么觉得有泡沫,估计很多人说不清楚。

其实,房地产市场的泡沫肯定有,但是并不是全国,像鄂尔多斯,明显就是有泡沫,而且泡沫已经破裂;但是你如果说那些大城市的房地产有泡沫,那么可能并不正确。

在此,笔者引用上海交通大学特聘教授陆铭在2016年的接受《南方人物周刊》采访时发表的观点,来跟大家讨论讨论,楼市到底有没有泡沫。

陆教授认为,由供给受到限制而引发的房价上涨,并不能称之为泡沫。泡沫是由需求方定义的,而一线城市现在是供给方不足导致的房价上涨,三四线城市就没有这个问题。假如现在扩大住房供应,房价可能跌了,这种情况不叫刺破泡沫,只是价格受供求影响围绕价值上下波动。

如果放在以前,陆教授的话可能会引起很多人的反对,但是随着限售城市不断扩围,炒房者逐渐销声匿迹,楼市泡沫最大的影响因素已经几乎不存在了,按理说楼市泡沫应该没了,房价应该快速回落,但是事实是,房价依然坚挺,而且没有大幅回落的迹象。大家要知道,这还是在限价政策的影响下,如果没有限价政策,大城市的新房的价格也绝对不会是现在这个样子。

另外,还有人肯定会拿房价收入比说事,认为国内的房价收入比过高,这也是房地产泡沫存在的佐证。的确,中国的房价收入比比很多发达国家都要高。之所以这么高,其实最最本质的原因还是由供给不足造成的。其实,中国的房地产市场并不是充分的商品市场,因为建房用的土地,都是由政府控制供给的。政府一般会根据前几年的供地水平以及新房销量等,来制定下一年的供地计划,这就决定了,最终房子的供应量并不是开发商说了算,其本质还是政府说了算。

举个很简单的例子,由于前年房价上涨较快,在去年北京就加大了土地供给数量,尤其是体现在租赁住房用地的供给上。中原地产研究中心统计数据显示,2017年北京土地总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。2017年土地供应也已高达86宗,合计建筑面积达1168万平方米,同比上涨367%,刷新了最近四年的最高纪录。

2017年北京土地出让创新高,也就意味着2018-2019年北京新房的供应量会大幅增长,而这才是抑制房价上涨的最重要的措施。也就是说,如果房子真能敞开供应,房价怎么可能高。

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