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2018年楼市调控步入差别化阶段 总基调不变因城施策

赵秀池 2018-01-12 17:23:46

房地产市场调控力度空前的2017年已经过去,2018年房地产市场的调控政策依然是大众不变的关注热点。

2017年年底,一年一度的中央经济工作会议在北京如期举行。对于老百姓最关心的住房问题,此次中央经济工作会议着墨不少。无论是住房制度、租赁市场,还是长效机制、楼市调控政策连续性稳定性等,都引发了业界的广泛关注和讨论。

继去年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后,今年的中央经济工作会议上,关于房地产的表述为:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

让居民住有所居

“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是房地产长效机制应有之义。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。

2017年,京沪两地试点积极发展共有产权住房为解决我国住房问题开辟了新的渠道。共有产权住房,是指地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭,房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

近日,备受关注的共有产权住房有了实质性的进展。截至目前,全国已经有北京、上海、南京、烟台、福州等至少6个城市开始供应共有产权房。其中供应量最大的是北京,部分城市中买不起普通商品房,又没有资格申请普通保障房的“夹心层”居民已率先尝到了甜头。

知名财经评论员刘艳在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,对供给方进行调控是从平衡市场的实际供求关系角度出发。过去我们更多的是强调对需求方的调控,例如限购、限售、限贷等。可调控的空间已经所剩无几,所以综合手段进行调控是下一步的侧重点。房地产市场也正在经历供给侧改革。

“多主体供给、多渠道保障既包括政府供给,也包括市场供给;既包括增量房供给,也包括存量房供给;有机构供给,也有个人供给;既包括国有土地上建设的住房,也包括集体土地上建设的住房;既有商品房供给,也有保障房供给。”赵秀解释说。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时总结道,当前对于此类工作会议来说,明确了住房制度的改革。“从多主体供给的角度看,主要是讲参与主体。我们可以看近期的租赁市场,实际上就有包括银行、互联网机构、房企、运营企业、中介机构等积极介入,这实际上就是鼓励多主体参与的导向。而从其他领域看,类似城市运营等领域,其实都是有类似的鼓励思路。”

多渠道保障,就是住房保障方式和渠道要多元化。“对于多渠道保障,其实可以从产品层面来展开。”严跃进举例说,比如住房市场未来在商品房市场、共有产权住房、租赁住房等方面的架构会很清晰,进而吻合了不同的住房需求。

“对于租购并举来说,目前思路很清晰,成果也很多,即各地的租赁平台陆续建立了起来。严跃进预计,春节后很多人购房的压力会减少,因为有很多租房的房源等待我们。

“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立,会让人们有更多的选择权,根据自己的实际情况来决定住房是租还是买。高房价下租房更划算,如果租房能够得到与购房同样的均等化公共服务,则会减少购买住房的需求,进而对平抑房价,稳定房地产市场起到重要作用。”赵秀池总结道。

发展长期租赁市场

要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。此次中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度,对于长期租赁更是特别予以强调。

实际上,去年下半年,住房租赁制度改革已收到了不错的成效。全国已有12个城市开展了住房租赁试点,超50个城市出台了支持住房租赁的政策。

记者梳理发现,在58同城、赶集网、安居客等信息平台租房信息递增速度很快,尤其一线城市,租房市场可以说已经有很大的规模。

“尽管目前高房价下租户划算,但是租赁住房还是有租赁期限较短、租赁关系不稳定的弊病。正因如此,政府强调要发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”赵秀池分析指出,专业化、机构化的住房租赁企业经营比较规范,相对个人出租而言,租赁期限较长,租赁关系较稳定,可以规避目前租赁市场的很多弊病。有利于改变人们只购不租的观念,促进租赁市场的发展。

长期租赁,就是3年以上、时间比较长的租赁。“正因为如此,所以需要破解很多问题。比如说很多企业不愿意做长期租赁,就是因为不划算或者回本太难,也或许是考虑到一年涨一次租赁的考虑。”严跃进指出,所以现在很多银行愿意给予3年的贷款,那么此类企业就可以回笼此类租金,就会有较好的意义,这也会带来很多实际的意义,比如说3年也可以真正开展起来。

未来,要实现租购并举,还要解决目前租赁市场存在的弊病。

“保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权,更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对媒体表示,发展长期租赁市场,要采取机制激励市场主体意愿去从事长期租赁业务,如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

刘艳告诉记者,长期租赁是建立调控长效机制的重要组成部分,长期租赁不仅要解决有房住的问题,而且要解决住得舒适方便的问题。长期租赁可持续发展最终要由市场来完成,企业参与是关键。

“租赁市场与购房市场并举有助于中国房地产市场的健康发展,各占50%的比例是成熟房地产市场的表现。”刘艳明确指出。

“不同于商品房开发建设后就可出售,资金可以较快回收,而建设长租公寓要长期持有,资金回收期长,资金压力大。尤其是在初始阶段,大量资金要用于拍地、建设和运营。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲认为,要认真研究针对长租市场的融资、税收等相关政策,使长租市场的建设经营实现良性发展,更有效地培育长租市场。

刘艳预计,未来将出现多层次品质的租赁住房产品,长租公寓是未来城市核心区解决年轻人住房的主流,不仅要有好房子,更要有好配套。

未来房地产市场平稳健康发展

2017年对于中国房地产市场来说,是极不平凡的一年。据中原地产研究中心统计,这一年来,全国有110个城市累计发布了250多次调控政策。这是调控力度空前的一年,对于已经到来的2018年,情况又将如何,业界备受关注。

贯彻中央经济工作会议的最新部署。谈及2018年的楼市调控,住建部部长王蒙徽在去年年底时强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

对于2018年我国房地产市场的走势,严跃进表示,近期对于限购松绑讨论最多的就是各地或有一定的财政压力,所以从这个角度看,适当松绑也是有可能的。但是这次松绑不是大松绑,房住不炒依然会继续,而且也主要是郊区市场的松绑。市场方面,预计后劲依然较大,尤其是房地产产业是个大产业,潜在的刚需还很大。

“中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,意味着2018年房地产调控政策整体上不会有太大的变化。”任兴洲认为,政策的连续性和稳定性表明调控的目标不会动摇、力度不会放松,决不能让投机因素重返市场,注重防范和化解房地产市场风险;同时,保持政策稳定性也会避免市场硬着陆、大起大落。

“2018年的调控总基调不会有太大转变,各地方从应急式严格调控将过渡到差别化调控阶段,满足刚需和改善型住房需求是制定调控政策的初衷,针对房价的调控只能是阶段性的,让房价和城市的发展协调是符合规律的。”刘艳认为。

赵秀池对此也表示赞同,她认为,2018年房地产调控政策的总基调不会变。会紧紧围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位来制定相应的房地产调控政策,各地会根据自己的情况因城施策,对于住房供不应求的城市,继续执行限购限贷限价等的房地产调控政策;对于住房供过于求的城市,主要任务还是去库存。目的都是平衡供求关系,让住房回归居住功能,促进房地产市场平稳健康发展。

“未来的房地产市场在综合运用一系列财税、金融、规划、土地、行政手段等政策的调控下,房价波动会越来越小,房地产市场会越来越平稳。”赵秀池预计。(中国产经新闻 2018年1月11日)

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