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真相大白,房地产这个“夜壶”又要拿出来用了,房价会大涨吗?

楼市奇说 2018-01-11 15:13:37
最近几天,全网最多的关于房地产的消息就是“调控松绑”。这个消息最初放出来的时候,还有官方出来辟谣,巧舌如簧地说成是“分类调控”、“一城一策”,演变至此,已经有十多个(兰州、合肥、郑州、南京等)城市出现了不同程度的限购“松绑”,我想到这个时候已经由不得争辩了,政策放宽已经是事实。

上一篇文章中,笔者说到调控放松的城市可以说是开发商与地方政府的博弈中,开发商暂时占了上风,限购等政策的松绑毫无疑问将会给房企们销售带来利好,同时也会传导到土拍市场,最终达到地方政府跟着获益的局面,或许房价也会随之上涨。事实证明这一说法并无不妥,因为元旦刚过,房企抢地风潮再起,内地地产股价狂涨,甚至九日内涨逾60%,这一切都不是无中生有的。

但这还是招致了很多长期看笔者文章的读者们的骂声,他们纷纷指责我是见风使舵,没有主见,听风就是雨,甚至有人觉得我是拿了开发商的钱,在这里为他们吆喝卖命。在此想说明一下,我没有拿任何开发商的钱,也不站在开发商的立场看问题,我只说自己知道的事实。我大可以继续唱衰房价,说未来房子会如葱,但我相信读者朋友们也不是傻子,这种刺激肾上腺激素的话除了让你们颅腔高潮外没有任何意义。

政策是什么就说什么,我觉得并无不妥,况且我一直认为中国的房地产市场就是政策作用大于市场经济。尤其是今年,调控达到罕见的250+次,还不能说明问题吗?古人云,识时务者为俊杰,不是我变了,是世道变了,房地产的天边了。

笔者当然不希望调控放松,因为从过往历史来看,任何一次的调控放松背后就意味着房价会随之变化,上涨的概率较大。因为一直被政策压抑的购房需求被释放出来了,势必会在楼市中体现。

至于政策为什么会放松,相信很多专家学者已经说了很多,很多关注房地产的朋友也大致知道,其中一个最根本的原因是地方政府的财政受到影响了。限购、限价等政策本身就不是可以长期使用的手段,短期的作用就是通过抑制需求、限制价格让房地产市场的节奏慢下来,但这样做的坏处是地方政府在土地拍卖、交易税收等环节利润极度下降,这对于底子薄的城市是一种考验。兰州为什么是第一个公布限购放松的城市,最根本的原因是撑不住了,财政已经捉襟见肘。但是兰州也是聪明的,这次公布的政策来看,是有松有紧,限购松了,但是同时也增加了对部分城区的新购住房(含新房和二手房)实施3年限售。限售的目的可以说非常明确,就是要保持打击炒房投机行为不变。

事实上,在1月3日,任志强就说过,调控松绑与否与地产政策的财政压力有直接关系。但在他掌握的数据看来,多地已经出现财政赤字,所以调控进一步调整也不是不可能。他当时的原话是“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。”十天未过,任志强这话就真的应验了,不得不说他已经摸准了某种规律。有的人不愿意听或反感任志强,这不妨碍人家确实说得准。

那么未来房价会像历史上发生的一样在限购放松后上涨吗?这个首先得搞明白哪些城市会跟随放松,像北上广深这样的发达城市,房子无论如何是不够卖的,所以就不存在调控放松一说。而强二线城市估计一时半会也不会跟进,最可能放松的城市就是像兰州这样的地方债高筑的城市,像贵州、青海、云南、辽宁、海南、宁夏、沈阳、西安和太原这样的城市就极有可能借鉴兰州的做法,限购和限售并举。至于房价会如何走,就要因城而异,但是有一点需要谨记的是,中央已经明确了未来的房地产要以“稳”为主,也就是说暴涨是肯定不会允许的,这是大原则。房地产这一轮的调控无论是深度还是广度上都超过以往,作用亦如此,所以国家绝不会允许半途而废。

像很多本身就很火热的三四线城市,在过去一年已经严重透支了当地的购买力和购房资格,能否继续火热已经存疑。9日,仲量联行发布《2018年亚太地区房地产市场展望》报告,其中明确指出,展望2018年,随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入,加之国家货币政策的收紧,该机构预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。这和笔者一直强调的三四线属于后发的补涨,不可持续,基本一致。三四线城市本身这一轮的火热就是逆势上行,不是靠人口和产业的基本面助推,而是棚户区改造等外力的作用。

总得来看,房地产的大局暂时不会有太大变化。一些城市的先期调控松绑也不能一概而论成是房价将上涨的信号。去年底国家住建部也已经强调在2018年要满足首套刚需、支持改善需求类人群,2018年刚刚伊始,接下来的路还很长,房地产将如何发展还有待时间给出答案。但唯一可以肯定的是,房地产这个夜壶是确实又要拿出来用了。

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