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年度好文丨又有5000亿砸向租赁市场,看百强房企如何逐鹿长租公寓?!

中国指数研究院 2018-01-06 10:57:23

11月20日,中国工商银行广东省分行营业部与科学城(广州)投资集团签署《全面战略合作协议》,为其提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持,是其16日刚刚承诺的5000亿元住房租赁市场建设资金的落地首单,也代表了广州市银行业对广州市首单全自持住房租赁项目的资金支持。

十九大以来,“大力发展住房租赁市场”的举措层出不穷,租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路“诸侯”竞相布局。其中,最为“来势汹汹”的要数房地产企业与银行业的大手笔、携手进驻。截至目前,已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略,宣告数万间拓展目标;中信银行、建设银行、工商银行已携千亿重资接踵进场,引起行业震动。可以看出,国内租赁市场未来发展格局的雏形已经有所显现,将呈现出银行与大型房地产企业、特别是百强房企共同主导的发展格局。

那么,租赁市场万亿蓝海在前,主要作为资产持有方、运营方的百强房企究竟采取哪种姿势顺利“下海”?又如何借助资本力量快速做大?其实是决定房企能否成功分享租赁红利的关键。我们将通过对百强房企目前长租公寓主要运营模式及“借助资本”的轻资产化模式进行深度解剖,为租赁行业的进入者提供发展借鉴。

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实力护体,

百强房企入局长租公寓的4种运营模式

长租公寓虽然备受青睐,但短期内获利很难,至少需要数年时间来培育并探索切实可行的运营模式,切实解决房源获取、运营能力、资金来源等难点和痛点,方能实现规模化发展。百强房企经过积极探索,目前主要包括但不局限于开发运营、资产托管、运营服务和代建运营4种模式:

表1:百强企业长租公寓运营模式

模式一:开发运营模式

开发运营模式是公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队,负责存量房或新建租赁住房的运营,为租客提供租赁和增值服务,获取“资产增值和租金”的盈利模式。目前,万科、龙湖和招商蛇口等房企以开发运营模式为主,主要项目来源包括:

图1:开发运营模式

(1)招拍挂拿地新建:各城市租赁土地供给不断加大,房企通过招拍挂拿地为租赁业务奠定了房源基础,例如截止2017年10月底,万科在北京、广州、佛山等城市共获15块自持地块,其中100%自持的就有三块。

(2)已有自持资产:利用自有资产尤其是盘活闲置资产是房企拓展长租公寓的重要渠道,泊寓?长阳半岛店是万科的自有项目房屋,龙湖冠寓首个项目则是利用了重庆龙湖新壹城的半栋楼,绿地也表示将改造办公楼作为公寓。

(3)收购+持有运营:部分房企收购一线及热点二线城市核心区域或具有成为核心地段的潜力项目然后自持,有利于获得较高的租金回报率且依托城市未来发展潜力,能收获较高的土地增值溢价。

优势:百强房企采用开发运营模式在房源、资金和成本方面具有先天优势。(1)房源:不仅拥有大量的存量房资源,还是政府新增租赁土地供给的主力军;(2)资金:融资渠道丰富,融资成本较为低廉;(3)成本:新建、改造存量房具有成本优势,例如万科泊寓改造装修标准参照万科精装商品房并利用集团采购便利,大大降低了改造和装修成本。

劣势:因重资产导致扩张速度较慢,缺乏对“重运营、重服务、重供应链”的长租公寓运营经验,对线下销售以及租客需求掌握相对薄弱。万科、龙湖等房企在组建自有运营团队时即决定以时间换取业务成长空间,如龙湖表示三年内不考虑盈利问题。

模式二:资产托管模式

部分持有资产的房企选择不自建运营团队,而是与专业长租公寓运营商战略合作,即资产托管模式。该模式下,房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理,承担房屋维护费和装修费用,享受资产增值和租金收入两方面收益;运营商负责公寓运营,支出一定管理成本,为租客提供租赁和增值服务,赚取托管费和租客增值服务费。保利、绿城、阳光城、复星等百强房企主要选择采用资产托管模式。

图2:资产托管模式

优势:可借助运营商品牌势能和运营经验,在短时间内快速拓展市场,保障稳定收益。例如保利与优客逸家达成战略合作,优客逸家为成都保利新天地LOFT产品提供托管服务,客户购买此款 LOFT产品每月向优客逸家支付租金的15%作为服务费,即可享受到优客逸家的宜家精装、出租和租后管理、房屋维修四项服务;阳光城与寓见公寓进行合作,阳光城为寓见公寓提供更多房源,寓见公寓负责标准化运营和项目管理,包括售前咨询、预约看房、审核咨询、签约,售后维修、保洁、换房等一站式服务。

劣势:只获得保底租金收益,同时长租公寓运营业务移交运营商,运营和盈利水平过多依赖运营商,不利于房企自身长租公寓运营能力、精细化管理水平的培育。

模式三:运营服务模式

运营服务模式,是房企充当运营商的角色,从所有者处承包公寓,对房屋进行标准化装修,并负责出租期间的运营和维护,向房屋所有者缴纳固定租金,赚取租金差价和服务费;而所有者享受资产增值和固定租金两项收益。由于房企一般为资产持有方,以开发运营模式和资产托管模式为主,仅有部分项目采用运营服务模式。

图3:运营服务模式

优势:通过专业运营能力的输出,扩大市场份额。以万科东山月府泊寓项目为例,该楼为旧改后的回迁房,但房屋所有者均拥有其他住房,因此属于闲置资产,万科泊寓与村集体签订了15年租期后进行改造、出租,并为租户提供增值服务。

劣势:由于缺乏运营优势,尚处于培育阶段,影响规模扩张速度。总体上运营能力低于YOU+、魔方公寓、新派公寓、优客逸家、蘑菇公寓等等长租公寓运营商。

模式四:代建运营模式

代建运营模式,是房企承担代建+运营角色,房企受土地所有者/使用者委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,向收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费;资产所有者需支付房企建筑费用,享受资产增值和固定租金两项收益。房企主要在部分项目上采用代建运营模式。

图4:代建运营模式

优势:(1)基于自身优势快速杀入租赁市场,解决房源获取痛点。部分房企采用代建运营模式,提前布局租赁市场。例如,旭辉协同政府建设人才公寓、高校建设留学生和教师公寓,多方构建房源获取渠道;(2)相比运营服务模式增加了代建环节,更具意义。“建筑+租赁”从房源及客源两端出发,通过土地规划、公寓建造及租赁管理等全流程的各类服务,最终形成了房屋全生命周期的业务闭环,为实现长租公寓业务的全产业链奠定基础。由于从拿地阶段介入,可判断该地段打造长租公寓与配套商业的可能性,在设计施工过程中给出对产品的建议和满足客户要求,而不是建成后再被动改造。2016年旭辉与华东师大达成战略合作,在其闵行校区规划建设留学生公寓和教师公寓,并提供配套服务。

劣势:代建环节受委托方制约较多;运营方面与服务运营模式具有相似性,缺乏运营优势导致扩张速度较慢。

2

资本加持,

百强房企重资产下的轻打法

房企的重资产属性是把“双刃剑”,外源性融资始终是影响房企开发业务的生命线。随着调控从严、资金趋紧,需要大量资金沉淀的持有租赁业务,使想要有所作为的房企面临了更大的资金痛点。而资本方的强势介入为房企大大提升了成功的可能性,特别是实力雄厚、资源整合能力强的百强企业正在获得政策和金融机构的不断支持。具体来看,主要有以下两种获得资本加持的“轻资产”打法:

模式一:大型银企强强联合

运营长租公寓的资金压力、盈利能力是房企和金融机构共同面临的痛点。只有充分借助双方平台在政府、金融、供应商等产业链资源的全方位整合和共同努力,才能化解来自房源、资金、租金收入、成本控制等方面的运营压力,最终实现强强联合下的整体“双赢”。

表2:百强房企和银行长租公寓合作案例

截至目前,中信银行、建设银行、工商银行大手笔支持租赁市场建设,合作企业均为综合实力雄厚、资源整合能力强的百强房企。如中信银行与碧桂园签订战略合作,未来三年将其在长租住宅领域提供300亿保障性基金,共同合作ABS、REITs等主流和创新金融产品,并将整合中信集团各类金融资源为其长租住宅业务提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务,满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求;建设深圳分行与碧桂园、恒大、华润等百强房企签署住房租赁战略合作签约,首批推出包括“CCB建融家园”在内的长租房源共计5481套,均为碧桂园、星河地产等百强房企的6个优质住宅小区。

除此之外,对于银行来说,选择实力雄厚的房企是其租赁金融业务开展的最高优先前提,首先能够保障房企资金的存续能力;其次,能使其直接对接房企贷款客户,有效规避零散租户的违约风险;再次,双方可通过探索股权合作,共同解决长期稳定资金的难题。

模式二:资产证券化

对于房企来说,另一个解决资金的通路即资产证券化,可供变现的基础资产包括持有型地块的抵押权,以及可预见的稳定、大规模的现金流。

2017年,市场上共推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券?自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”共4单与长租公寓相关的ABS产品,根据基础资产不同而有所差异:

图5:2017年以来长租公寓企业资产证券化产品

开发运营模式下,百强房企选择类REITs获得规模较大的融资额,为长租公寓业务的规模化发展提供资金支持。开发运营模式下,项目公司拥有对标的物业清晰、完整的所有权,可通过类REITs实现与标的物业评估价值大体相近的融资规模。例如10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,发行规模50亿元,为保利地产拓展长租公寓业务奠定了资金基础。

运营服务模式下,房企可通过信托受益权类ABS、应收账款债权类ABS获得资金支持运营服务模式主要为轻资产经营,没有物业所有权,产品无法以物业抵押增信,依靠优先次级结构、租金应收账款质押给信托计划、差额支付承诺等增信措施,降低优先级证券违约风险,但收益率较低。由于运营模式相对较少,房企目前尚未发行该类资产证券化产品,主要为魔方、新派等运营商。

例如,魔方公寓以在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,获得包括国有银行、地方性商业银行、基金公司等各类投资人的青睐,发行规模为3.5亿,在年初债券利率高企的市场环境中,各档期限获得平均约5%的发行收益率。

总之,上述模式基本概述了房企和银行在长租公寓领域的探索和积极实践,在实际发展过程中仍将会有众多难题需要攻克。我们相信,成功的机会将更多属于综合实力雄厚、资源整合能力强及努力尝试的企业。

附:中国房地产百强企业研究

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

中国房地产TOP10研究组即将启动“2018中国房地产百强企业研究”,继续发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源,引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。

?2017年终盘点:

2017年楼市政策大盘点

中国房地产市场2017总结 & 2018展望

2017年全国土地市场盘点

2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜

2017年1-12月全国房地产企业拿地排行榜

2017年1-12月品牌房企销售和拿地情况对比

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