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今年楼市两件事:房租继续上涨,房价难继续下跌!

楼市微观察 2018-01-03 10:52:56

2017年12月30日,深圳一次性推出了4块地,其中三块只租不售,一块地上面盖的商品房需持有5年(以产证时间为起始点)。

一线城市中第一次出现了针对个人的“限售”,这是值得关注的一个信号。

回顾50多个城市出台的限售措施,大家会发现这些措施都是前置的,买房之前先跟你们说清楚,这些房子是限制销售2-5年的,你自己再决定买与不买。这相比以往那些深夜限购的措施来说,已经进步很多了。

我们曾经说过,“限售”往往是最后的招数,其他措施不管用的时候,才会通过这种限制商品房的流动性,从而影响房价。

限售算是驱离炒房客的一种方式,但并不是对楼市的打压,而是要合理引导楼市向价值型转变。价值型的特点是长线操作,既赚房租又赚房价。

至于其他三个一线城市是否会跟进限售,暂时还不好说,但可以肯定的是,2017年的成交量算是跌至低谷,2018年的楼市成交量会回升,如果房价跟进上涨,不排除跟进。

昨天还有个消息,算是对广州刚需购房者不那么利好。

2017年广州住宅用地成交38宗,成交面积270万平米,只完成原计划的60%。最近这些成交的地块,虽然价格没有触及上限,但也比行业预期的价格要高出不少。供地的减少,价格的走高,一定程度上会削弱已经平稳的预期。上游的土地市场也是预期的一部分,如果上游预期没稳住,整体预期会很难搞。

土地市场我们还是想多说一点。一线城市中2017年1-11月共成交67宗高价地(高价地指的是溢价率超过100%且总价超10亿、总价超20亿的地块),比2016年多56宗,主要来自于北京市场。2017年北京1-11月份,住宅用地仅65宗,但高价地就有41宗。

北京市场未来的总基调是新房豪宅化和共有产权房化。买不到后者就只能选择二手房了,价格就没有优势了。北京楼市经过这一年的调整,继续下跌的空间非常有限。而上海深圳早已先于北京调控,目前已经趋于平稳,只有广州,仍然有补涨的冲动。

至于二线城市,我们统计到的数据是高价地块明显减少,2016年高价地块是295宗,而2017年只有205宗。但在一些明星的二线城市高价地块占总住宅地块的比例明显上升。杭州、合肥占比超过50%,武汉佛山超过40%,成都和南昌等城市高价地占比稍低,但相比2016年则明显提升。

不过接下来一二线城市会继续执行“限价”,但由于土地供应不足,市场仍然由卖房主导,一线城市的开发商都是大开发商,2017年是房地产的大年,大开发商销售额大幅增长,同时它们又在稳步降负债,所以我们预计压力下降的大开发商们会选择避而不售。

价格不涨,房源不多,更难买房将会是2018年一二线楼市新房市场的基调。至于二手房市场,价格相比新房仍然要高出不少,唯一可取的是可选房源要多出不少。打算买房,就必须要多准备点购房款。

三四线城市就不多说了,县城去库存模式开启,房价还是会涨的。

说完了购房市场,再来说说租房市场。

租房市场最关注的仍然是租金。数据显示,从2012年到2016年,一线城市和二线城市租金年均涨幅在8%-15%之间。

当然,2017年不少城市推出了廉价的只租不售地块,至2017年底至少有18宗,全部为地方国企获得,但其中不少规定了租赁房源的分配方式:定向优先向当地企事业单位配租。说白了,符合人才标准的人和体制内企业的员工优先享用。

价格足够低,拿到这些租赁房源的人想必也不会本本分分地租房。方圆地产分析师邓浩志认为未来买卖租房“使用权”,层层转租的情况一定会出现,只要有利可图。

随着租房人口越来越多,租赁房源尚未真正形成供应,8%-15%的涨幅在2018年料将保持。普通人除了接受别无他法,你没机会染指那些租金便宜的房源。

至于租购同权,暂时不要奢望吧,目前租金价格并未有上限的规定,假设受教育方面实现租购同权,别人几百万买的学区房,你几千元还能租到学区房?租金大概率会涨到一年几十万。

所以为了不刺激房租快速上涨,租购同权的底线也在降低,受教育和户口肯定不现实,其他方面的同权则相当鸡肋。

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