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第18次抛售房产,套现高达千亿,李嘉诚撤离的真相找到了

楼市奇说 2017-12-28 15:20:40

李嘉诚最近又出售资产了,20日中午,香港传来消息:李嘉诚旗下的公司“置富产业信托”,宣布以20亿港元(2.56亿美元)的价格,出售香港北角地铁站附近的一座购物中心。

所以毫无意外的李超人又一次被推到“暴风眼”。仔细推算起来,这是李嘉诚2013年7月以58.49亿港元交易香港天水围嘉湖银座商场后的第18次抛售内地或香港的资产,加之,在即将过去的2017年,李嘉诚旗下公司在香港并未投得任何一幅地块。这也是过去这些年里,李嘉诚首次整年0地块。所以理所当然的被解读为“看空”房地产市场。

虽然其本人曾亲自承诺不会放弃房地产业务,但是这一次又一次的“用脚投票”的做法却不得不让人心生猜疑。再加上,到2017年年末,李嘉诚旗下经过重组及多番挪腾的“长和”系就已经是一个完全以海外市场为核心,严格地说是一个以欧洲为大本营的跨国集团了。

“万变社会,不变承诺”是李嘉诚坚守一生的格言,为何近年却屡屡抛售国内资产重心偏移向欧洲尤其是英国了呢?在笔者看来,李嘉诚似乎早已嗅到了房地产市场存在的潜在风险,他曾经说过,资金追求高利润回报的前提是安全。最近几年中国房地产似乎动荡不堪,这也恰恰印证了其眼光的敏锐,选择的明智。如今的房地产市场已非其当年打拼时的光景,用大势已去形容也不为过。

一、低利率时代或终结,房企融资渠道日益趋紧,李嘉诚自知“玩不转了”

12月初,中国人民银行金融研究所所长孙国峰在某金融峰会上,发表了一番重要的讲话,相对明确的表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。他认为,长期利率过低工是导致金融危机爆发的一个重要原因,中央银行不应当仅仅调控短期利率,也应该调控长期利率。

05年至今,中国一直处于低利率时代,也为炒房投机投资提供了良好的金融环境,成为商业银行扩张的动力,为房地产输出源源不断的资金支持,资金大举流入房地产则会引发系统性金融危机。

因此自15年底,企业去杠杆、居民去杠杆成为当务之急,政策方面开始逐渐对房企的融资渠道就行收紧,银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧。在房地产市场持续的调控作用下,房企原先依靠杠杆融资实现房地产跨越式大发展的模式难以为继。如今在美联储加息又缩表的世界环境下,业内看多央行加息的声音不绝于耳。

李嘉诚的智囊团早已察觉房地产信贷环境将迎来巨变,在这种环境下李嘉诚及其所在阵营难免不受影响,王健林的先例已经敲响了警钟。权衡之下李自觉没有信心能够继续“玩转下去”,且众所周知李嘉诚是不甘于“冒大险”的精明派,所以索性既然玩不转还不如早点撤离。

二、拿地成本越来越高,李嘉诚已无竞争能力

土地储备是开发商打好规模战争的基础,可以豪不夸张的说,在当今的房地产大局中,谁手中的土地多谁就是最后的大赢家。如今在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,尤其从2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来,囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

易居克而瑞近日发布数据显示,今年前11个月,十强房企的拿地货值5.7万亿元,已超过TOP11-100房企的总和,马太效应显著。强者恒强的逻辑正在持续发生,行业巨头与其他企业间的距离正在拉大。业内评论,若无法在规模上继续扩张,即使是2000亿规模的房企,仍有掉队的可能。李嘉诚如果继续盘踞内地,没有具体优势和竞争力的李嘉诚也难以保证有更好的发展?

就算他看好地产的长期前景持续投资,在当今内地地产巨头个个如狼似虎的环境中,李的存在也无异于是“虎口夺食”,结果可想而知!

更何况,李早在2013年就表示:“中国内地房地产过去持续上涨,往往以高于市值的价格也无法投得土地。现在价格的确涨得太高,一般老百姓买不到,投资地产的公司也有危险。如果地产价格太高,到老百姓买不起的时候经营就有风险了,我不会冒险去赚最后一个铜板。”

三、李嘉诚更追求利润,内地市场恐无法满足其需求

和内地的房地产企业一味寻求规模扩张不同,李嘉诚更看重的是利润回报。今年上半年,长江地产收入不到300亿港元,利润超过144亿港元,净利润率高达50%,这个盈利水平在内地是无法实现的。

众所周知,今年碧桂园销售额已经突破6000亿大关,但国内房企盈利水平最高的是中海,净利润率不过23%,是碧桂园的三倍之多。再拿恒大来说,上半年营业额1879.8亿元,净利润也才不过231.3亿,这与长江地产的盈利能力显然不在一个量级。

除此之外,今年以来由于政策趋紧,限价令一直盘旋不下,开发商遭受资金管控和限价的双重压力,利润更是极度被继续压缩;另一方面,房地产市场已经由增量房市场向存量房市场过渡,存量资产的业务复杂不说,盘活不易,利润更低也是显性特点,在这种情况之下,内地房地产的造富水平显然不能满足李嘉诚的胃口。

临近年底,最近又屡屡爆出房企、央企在大范围抛售房产,在分析人士看来,年底房企频频出售房地产资产,一方面是迫于房地产调控的压力,减压减负、回笼资金。另一方面则是通过剥离不良资产,实现资产结构和投资布局的优化。

在笔者看来,第一方面的因素占主导地位,随着房地产领域宏观调控的不断深入,市场成交持续降温,房企回款难度加大是不可避免的事实,且最近的政治局会议、中央经济会议都已经释放出信号,未来至少一年房地产还将处于偏紧的大环境下,深处其中的房企们都将继续忍受煎熬,且未来出现大涨的概率已经接近于零,也就是说暴富暴赚的时代不复存在了。

李嘉诚“走了”,但李嘉诚其实也没“走”,在笔者看来,只是投资重心偏移,房地产仍然是李嘉诚最值得骄傲和回味的生意。况且,杠杆游戏数据统计,截至2017年6月末,李仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米之巨,且都在我国北上广深渝成长南等主要一二线城市, 虽然量级无法与内地巨头房企相比,但是这些土地储备的资产总额却未必属于他们。

除以上种种原因外,笔者猜测还有一个最重要的原因是,李嘉诚老了,俨然从过去的青葱少年变为白发苍苍的耄耋老人了,岁月带走了他的青春面容似乎也带走了他们冒险、激进的拼搏精神,此时的李嘉诚考虑更多的应该是安稳。欧洲这些稳定且发达的经济体,当然是最佳选择,也算是纯粹结合自身实际做出的商业考虑吧。

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