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二手房全年成交量狂跌,凸显北京楼市2017四大谜题

环环有房 2017-12-15 21:42:59

这是“环环有房”的第132篇原创。

根据中原地产研究中心预计,2017年全年,北京二手住宅成交量将达13.4万套,与2016年全年27万套的成交量相比,同比暴跌51%,这一成交量是2015年以来的最低值。而且,据麦田房产统计,11月份,降价房源在成交房源中的占比继续上升,高达96%。

北京二手房市场的低迷聚焦了全国人民的眼光,同时凸显出了北京楼市的四大谜题。

为什么北京二手房一跌再跌?

对于北京的二手房市场来说,这种下跌的情况并不陌生。在2014年全年,北京二手住宅网签套数仅为10万余套,同比下调幅度达到了36%,创下了北京二手房六年来历史成交量的最低纪录。

为什么北京二手房一跌再跌?首先,入市门槛提高。属于调控重灾区的北京,藉由购房资格和利率的上调,大部分购房人不得不延缓或取消了购房计划,购房需求大幅减少。其次,在北京明显加大供给侧改革力度下,出现了新房和二手房房价倒挂的现象,部分买家被吸引到新房市场。最后,博弈关系发生逆转。追涨杀跌的心理让市场上弥漫着浓重的观望情绪,不少购房人暂缓购房脚步,入市节奏放慢。而一些投资客,包括部分改善型购房者急于套现,从而主动下调报价、降价出售。

为什么人口增速放缓,但未来还会有大量人口涌入北京?

北京工业大学、北京市委社会工委及社会科学文献出版社联合发布的《社会建设蓝皮书:2017年北京社会建设分析报告》显示:2016年,北京常住外来人口首次出现大幅下降,比上年末减少15.1万人。去年,北京常住人口仅增加2.4万。报告预测,今年,北京常住人口有望自1997年以来出现首次负增长。

这是不是说,北京人口增长从此进入下行轨道?

目前,我国城市化水平只有57.35%,当城市化水平达到75%-80%左右时,农村向城市的人口转移过程才能平稳并停滞下来。未来,我国城市化将进入到一个更快速的增长过程中,预计今后还将会有大量的人口流入北京。

另外,虽然目前北京人口增速放缓,但根据首都经济贸易大学童玉芬老师的观点,北京三次产业结构由2013年的0.8:21.7:77.5调整为2016年的0.5:19.2:80.3。在三次产业内部尤其是第三产业内部行业结构的升级改造中,一些高端的技术含量高、高附加值的行业,如信息传输、软件和信息技术服务业,其从业人员增长速度已超过传统的大量吸纳劳动力的行业。

总之,从目前看,虽然北京人口增速放缓,但由于我国的城市化进程还远远没有结束,未来还将会有大批人口涌入北京。并且,由于经济增长速度和发展方式的改变,高净值人群所占比例也在逐步上升。这些人口,都将是楼市强有力的支撑因素。

为什么库存降低,存销比却上升?

根据易居研究院的数据显示,北京市场的库存规模在今年经历了“下跌、筑底、反弹”的三部曲,但总体来看,目前处于低位震荡的阶段。

10月份,北京新建商品住宅库存面积为625万平方米,环比减少3%,同比减少20%。11月份,北京新建商品住宅库存面积为644万平方米,环比增加3%,同比减少17%。而自从2010年以来,库存规模最高的记录发生在2011年11月,库存面积达到1189万平方米。

易居研究院用住宅存销比的指标来标示库存去化周期或去库存周期。住宅存销比=当月月底住宅库存面积/最近6个月住宅成交面积平均值。

11月份,北京存销比为15.5,而去年同期为9.1。市场交易过于疲软导致了北京库存降低、存销比却攀升的怪现状。

为什么土地出让创下新高,土地溢价率却在下降?

根据中原地产的数据显示,2017年北京住宅土地供应74宗,合计供应规划建筑面积达到了1014万平米,同比2016年全年上涨了304%,为近4年最高。截至目前,北京年内土地成交金额达到2652.6亿元,而去年全年只有852.51亿元,是去年的三倍还多。

但与飙涨的土地供应和土地出让金相比,土地溢价率却出现了明显下滑。

4月25日,大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡两宗地块,溢价率分别达到58.33%、55%;12月14日,延庆新城地块被富力中交联合体以21.4亿元拿下,溢价率达67.2%。这三块地块算是今年北京土地出让溢价率较高的地块。然而,大兴区黄村镇、大兴区魏善庄镇和朝阳区东坝乡驹子房村的几宗地块却均底价成交。

截至目前,北京全年平均住宅地块溢价率为26%,而11月更是跌到了8%。细究起来,大致有以下几方面的因素:

第一,北京明显加大了共有产权房的供应力度,土地供应的结构发生了变化。

今年9月份,北京市正式出台共有产权住房政策。9月份、11月份各释放了4宗共有产权房用地。12月7日,位于房山的两宗共有产权房用地同时出让;12月14日,朝阳区豆各庄乡马家湾村共有产权用地被中铁建竞得;延庆区延庆新城03街区会展中心共有产权用地被富力+中交地产竞得。

第二,土地竞拍方式多为“限房价、限地价”形式。

12月14日推出的顺义区牛栏山镇SY00-0017-6001等地块商品住房销售均价不超过55583元/平方米,且最高销售单价不得超过58362元/平方米。该宗地只吸引了龙湖、石榴集团2家房企。最终,石榴集团以38亿元、4%的溢价率拿下顺义区牛栏山镇地块。

第三,所供应土地多处于郊区。

《北京晚报》根据北京市国土资源局网站信息统计,今年以来截至目前,北京共成交经营用地87宗,其中位于城六区的经营用地成交一共有28宗,且绝大部分处于五环外。

第四,临近年末,房企在经过一年的土地市场的鏖战后,在资金上有点力不从心。

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