“房住不炒”的旗帜高举了一年，房地产调控也坚挺了一年，这一年中楼市发生的变化肉眼可见，从房价高企的北上广深到库存高居的三四线城市都在经历脱胎换骨的改变，因城施策、因地制宜的调控措施更是让很多热点地区已经呈现了量价齐跌的景象。事实上，在笔者看来从今年的“金九银十”伊始楼市的寒冬就已经悄然而至，而且楼市寒冬比我想象的更加严重，也更加漫长。
在前天的文中笔者说过，随着政策的不断调整，以及外部因素的影响（应对美联储加息）实际上我们的房地产市场已经在逐步进入“锁盘”时代，截止目前50城开启2年、10年的“限售”政策，无疑炒房投资造富的时代已经终结，随着各种层面释放出的信息来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，未来投资炒房的空间还会被进一步压缩，靠买房躺着赚钱已经不灵了。
11日在北京举办的央视财经论坛上，身家早已上百亿的“玻璃大王”曹德旺谈到房地产时发表了自己的看法，针对不少人认为买好几套房子保值的做法，他建议及早卖掉多余的房子，他给出的理由是，“未来房子卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费，只能这样平衡自己。”
针对今年房地产调控的定位，曹德旺认为“‘房子用来住的’，我认为这句话非常正确。还应该加一句话：城市是市民的城市，不是有钱人的城市，是在这里住的市民，属于他们的。城市是市民的城市，中国是中国人的中国。”
实际上，笔者查阅资料发现，这已经不是曹德旺次公开评判房地产了，去年此时他在接受凤凰财经采访时也说过“房地产迟早要崩盘，有房尽早卖”，在埋头苦干实业的曹德旺看来，房子只是财产，并不是资产。资产可以每年生产东西出来，财产不但不能每年生产东西出来，还需要大量的资金来支持，来养护他。
经济学家金岩石也曾有和曹德旺一样的观点，他曾说过，“三年之内，卖掉所以投资性房产，不问价格”。金岩石认为，房子本身不具有价值，相反随着时间的推移，它一直在贬值，而是来自于房产交易过程，交易的是预期和空间，他认为“当人口集中积聚趋势即将完成的时候，楼市投资的黄金时刻结束。”而眼下这一时刻已经到来，所以极力劝诫大家在3年之内全部卖掉。
事实上回顾今年发生在房地产的事情也在印证着这一说法，楼市正在进入“锁盘时代”，限售政策已经从一二线城市逐渐蔓延至三四线城市，而限售的意义就是禁止了房产交易，这正印证了金岩石的说法，房子在这些城市至少3-5年是不具有交易意义的。
前两天看到一篇报道说现在的90后都已经不用考虑买房的事情了，一是面对高额的房价他们靠着微薄的工资根本无力承担，北上广深等一线城市的房价更是收入比已经超过几十年上百年了，甚至连华为的员工都在叫苦买不起房；二是，他们是“继承者们”，父辈们手上至少有两套房子，多的已经有三五套，根本用不着他们在费劲巴拉地考虑按揭买房当房奴了；第三，房地产已经发生根本性变化，过去买房是的选择，今年以来随着租房市场的发展，租房需求逐步被释放，尤其在一二线城市，未来租房比例较发展到50%以上，“租购同权”等利好刚需的举措更顺带解决了过去大家只能通过买房才能解决的问题，“唯买房论”正在被瓦解。
很多人可能会说，不买房难道要拿着大笔的现金等着贬值吗？其实不然，笔者只是说房地产投资炒房的时代已经过去，房地产照目前的发展来看，买房也不一定就是一本万利的，“最贵经济学家”任泽平说，房地产正在进入新周期，新周期下未来房地产带来的将远远低于每个人在自己的各自事业领域内，所获得的。
但是不可否认的是一二线城市地段好、位置好的房子还是未来的“香饽饽”，按照“长期看人口”的逻辑，未来这里的房子还是值得入手的。相同，三四线甚至五六线人口净流出的城市房价也将无法坚挺。
除此之外，从当下的宏观经济来看，未来一两年房价的走势也已经非常清晰：
1、美联储持续加息＋特朗普大规模减税政策，带来了人民币长期贬值的预期和趋势，这是刺激楼市下行的外部因素；
2、央行的货币政策，已经实质性收紧，2018央行加息恐怕势在必行，这是导致房产这样的资产价值，进一步缩水的因素；
3、当前的形势看，央行加息已经似箭在弦上，意味着房贷利率将进一步提高，随着普遍看空楼市的预期，购房需求会进一步萎缩；
4、房住不炒的国策基调下，楼市调控政策难以松绑、更不可能出台大规模的楼市刺激、利好政策；
5、最近各大重要会议已经释放了“房地产长效机制将加快出台”的信号，特别是房地产税的落实，使得增量房的投资价值，继续下行。
总结来说:一二线城市的优质地段的房源，依然有比较好的投资价值；而大部分三四线城市，还是以解套为主吧，断了投资的念头吧。
房地产正在经历前所未见的变革，事到如今可以肯定的是房价不会像过去两年一样始终涨下去了，居民对房价的预期也在发生实质性的变化。随着政策的不断深入，房子的居住属性正在以各种形式回归，共有产权房、集体土地建房只租不售等举措更是年底将至，各大会议及国家重要部门释放的信息已经非常明确，明年是房地产的“小年”，房地产将发生更大的变化，尤其对于炒房者来说。
张大伟说“动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产走势非完全市场化。而且从看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表。既无法确定地产的宏观调控政策，也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？”
所以对于“玻璃大王”和金岩石等专家的话，大家听话要听音，而不是当做投资置业的宝典，马云不是还说过“8年后房子如葱”吗，难道我们真的一意孤行地认为未来房子真的会如葱不成？房地产正在发生巨大的变革，这个变化是多方面的，但可以肯定的是投资炒房将彻底失去意义，房子回顾居住属性也是目标，这一目标会在更多的政策作用下逐渐实现，未来对于没买房的刚需族，政策上还是会鼓励和支持的。曹德旺说得没错，“城市是市民的城市”。
十三画生2017-12-13 15:26:26
