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要做“美好生活”场景师,万科的房地产开发商时代结束了吗?

环环有房 2017-12-13 12:59:02

这是“环环有房”的第131篇原创。

在最近一次与厦门媒体圈朋友的交流中,万科董事会主席、总裁郁亮狠抛开发商的身份,他说:“希望大家不要再把万科和开发商连在一起说,谁再跟我提开发商,我就跟他急。”接着,他似乎很有底气地说:万科作为房地产开发商的时代已经结束了。报道中没有详细说在场的媒体朋友们的评论,不过,一个普遍的共识是,业界对房企探索多元化业务不算乐观。

对待房地产开发商的身份,以及对于万科是否进入商业地产领域,郁亮与万科前掌门王石一向意见相左。王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年来,郁亮坚持涉足商业地产,但未有大手笔、大收获。除了强调专注,真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长,而住宅可以让资金“滚动”起来。由于中国的金融体系不够发达,民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不灵。

郁亮与王石,面对的是房地产的不同的时代。自然无法评判一个谁优谁劣。郁亮说,没有王石的万科,就像失去了一把伞,现在轮到自己来经历风雨了,仍然是做模范小学生的心态。

根据公开数据,2017年上半年,万科营业收入为698.1亿元,同比下降6.7%,其中,其他业务收入为12.9亿元,同比上升135.99%,占集团总营收的1.8%。万科上半年净利润大涨36.5%,房地产收入却减少9.6%,在总收入中占比从97.6%降至93.9%,物业服务和其他新业务收入则分别大涨69.6%和136%。

从数据来看,毫无疑问,万科的新兴业务正在高速发展。但不论是规模还是相对规模,传统的业务贡献结构未变,新业务“大涨”但未能乐观。换言之,目前多元化业务都未能匹配万科的体量。在万科的年度财务报表业绩贡献中更是不在一个量级上,可“忽略不计”(夸张点说)。物流地产业务上,上半年新获取项目9个,这几乎是过去一年全年的量。同期,泊寓累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间。如此而已。

郁亮对万科业务盘子的表述为:包括核心业务、优势业务、拓展业务、摸索业务和潜力业务共五大类。其中,核心业务自然是房地产开发和物业管理,未来十年内仍将占最重要的位置。优势业务立足万科“有机会做大”的领域,比如以印力为平台的商业开发和运营以及物流地产业务。拓展业务包括冰雪度假和长租公寓,摸索业务包括养老项目,教育项目,潜力业务包括在“轨道+物业模式”上与地铁、高铁、轻轨及比亚迪云轨的合作。

郁亮对于这一业务分类的解释是:即便新业务类型众多,且确实出现了较大幅度的收入增长,但依然不愿为其他业务设定明确的发展目标。他坦承,目前万科核心业务太强、占比太高,新业务增长再快所占比重也不大,因此不能用简单的数字来衡量,更没有必要通过削减核心业务来满足其他业务的发展需求。

从数据到表述这样一路看过来,你还相信郁亮说的房地产开发商时代过去了吗?

“出名要趁早”。想告别房地产开发商时代的郁亮不是个,王健林比他更激进些。这两年,在完成一轮又一轮让人看的乱花迷眼的腾挪之后,王健林在去年年初的万达集团西双版纳年会上说,“到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业,比原计划提前一年实现转型目标。”当晚,61岁的王健林连唱四首歌:《我的根在草原》、《篱笆墙的影子》、《单恋一枝花》和《假行僧》。特别是最后一首,水平不输专业摇滚歌手。

可是,万达现在这个样子,是否完全在老王的预见和掌控范围之内,验证其当初的判断“2015年的收获是轻资产模式”,明眼人都看得清清楚楚,引发蝴蝶效应的起因不一定在于上述表态中对房地产战略调整,但2017,万达缺钱却是比珍珠还要真的行业大新闻,结局令人不胜唏嘘。倒王派这几日风头正盛,将老王的辉煌发家史挖了个底儿朝天。王健林虽已卸下“首富”的桂冠,但“首负”却栽不了帽儿,全中国欠钱的人不知还得戴多久。

引用《财经》文章中的一段话:房企着力延展业务边界数年,目前已有房企探索多元化业务失败,从而再次集中火力发展房地产开发的案例。此间,业界关于房企多元化抑或专业化发展的讨论不断,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就认为房企多元化发展难以长久,赚惯大钱的房企不易适应赚小钱。

一直不明白的是,为什么总是有那么极个别的知名房企,总是对于自己赖以兴家自肥的核心业务那么不待见,欲除之而后快?难道仅仅是出于非市场非行业发展的需要吗?

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