不管你想不想承认，房地产正在往好了发展，尽管这个过程很漫长，但我们应该看到希望。2018年注定将是不寻常的一年，房地产市场化改革多少年，很多人当初不适应新的制度，当人人都适应了后，却发现也有很多问题需要去改善。所以，新的一轮变革必将引领中国房地产走进新时代。从去年国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位后，一切的一切都发生了改变，新的政策也在引导大家房住不炒，这些新的变化也标志着房地产将真正为老百姓谋福利，过去为富人谋了福利，如今到了反哺社会的时候，住房制度也面临着长效机制的建立。
12月10日新华社发文称，《2017，“房住不炒”深入人心，楼市供求格局发生可喜变化》。今年以来，围绕去年提出的“房住不炒”的发展理念，楼市供求格局发生可喜变化：房价涨幅明显缩小，去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。
这跟安家融媒之前经常解读的新变化基本上保持了一致性。结合新华社提到的可喜变化，安家融媒总结认为：
1、房价涨幅明显缩小
住建部部长王蒙徽表示，房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定。国家统计局新闻发言人邢志宏也认为，一线城市房价经过调控以后，现在市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到了有力遏制。前三季度房地产投资增长比较平稳，对经济的发展依然起到了积极作用，同时房地产风险也得到了有效的化解。
11月中旬，国家统计局发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，整体来看，一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平；二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。本次发布的房价指数，反应出楼市向下调整的拐点初步确立，楼市热度开始正式潮退。
近日，标普全球评级在发布的报告中表示，预测2018年中国范围内的地产销售额下降幅度将达到5％，主要缘于销售面积下降。市场普遍预计明年楼市销售增速为下降5％-20％，降幅或超过2014年的销售增速下降7.6％，创2008年以来新低。
综合来看，我们不能说房价出现明显下降，但是在抑制房价上涨方面可以说取得了一定效果。未来房价如何走，其实已经很明确，在稳定市场大局下，房价不太可能大起大落，也意味着房价不会大涨大跌。对于上涨太快的城市，短期内不排除会有回调的可能。
你说房价下跌就能买得起房了吗？不一定，但是房价下跌有必要，不仅改变人们的预期，而且还能对市场的风险化解起到积极作用。
2、房地产库存跌回4年前
以前在一二线城市，可以说房子不愁卖，库存经常紧张，有时候会有库存荒现象。而那个年代，三四线城市几乎到了房子卖不出去的地步，甚至有鬼城出现。再看看现在的三四线城市，其火爆程度远高于一二线城市，这应该感谢调控，没有调控这里就没有机会。因为调控限购，让炒房者蜂拥而至到了三四线城市，把这里也炒起来了。加上去库存的任务，可以说这两年三四线城市真是热闹了一番。
不可否认，如此火爆的楼市，的确加快了去化速度。随着房地产市场去库存政策持续发力，商品房库存延续下跌态势。11月27日，易居数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。对比历史数据，当前80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前。这也意味着去库存“战役”取得了较好的效果。
一线城市去库存成果显著，说白了就是无房可卖了，供应紧缺房子涨价倒也好理解。但是三四线城市本身资源不足，而买房的很多是炒房者，不能因为开发商把房子转移到了炒房者手里就叫去库存了。所以，库存去化完成后，最怕的就是炒房者，他们的房子该如何卖出去。因为不比大城市，这里有价无市，即使你想租出去，都没人租。
所以，库存大幅回落，标志着分类调控的政策取得成效，也预示着未来调控将很可能转向。
3、投机炒房受到扼制
国家统计局局长宁吉喆表示，对大城市特别是一线城市和热点二线城市，房价只要涨得过快的，就会因地制宜、因城施策，从需求和供给等方面采取措施，现在来看效果还是好的。住房的基本属性是消费，国家反对投资投机性的取向不会变。
那么，不允许炒房的思路不变，也就是说如果还有炒房现象发生，干扰正常的市场秩序，那么对炒房者的打击力度就不会放松。只要买房不是用来居住，很可能也会受到影响。
新华社称，今年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，且日趋精准化、精细化。中原地产日前统计，今年有50多个城市出台相关房地产调控政策措施超180次。
一旦炒房者退出市场，其实无论房价高低，都会对市场稳定起到正向效果，因为炒房者追求快进快出，只要房价不涨，炒房者就没有动力，只要没有炒房动力，房价就难以过快上涨。不得不承认，房地产需求是存在的，但是很多需求是被炒房者刺激出来的。不仅推高了房价，也增加了市场风险。
在强有力的调控措施下，炒房者在稳定大局下丧失炒房动力。可以说基本上得到了遏制，不能说杜绝。这个变化是非常有现实意义的。
4、自住需求稳步释放，租房新时代到来
我们讲炒房行为破坏市场秩序，但显然只堵不疏是不够的。如果仅仅是打击炒房者，那肯定不够，在打击炒房的严厉政策背景下，我们也看到国家在保障居住工作上的努力。之前，安家融媒经常说的一句话就是保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化。说白了，有钱人住豪宅，没钱的可以租房，有点钱却不太多的可以选择共有产权住房。购房者该不该买房，买什么样的房，看看自己的身份和钱包，一目了然，不管炒房还是普通刚需，心该踏实了。
用国家的话说叫“多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”，最后实现所有人住有所居。中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说：“我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视新进城的大学毕业生和流动人口、困难群体的基本生存需求，必须做出符合新时代发展要求的抉择。”
在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等。住房建设方面，社会建房、企业建房、国家建房、合作社建房等实现多元化。
安家融媒认为，租房时代来临不意味着所有人都去租房，而是租房市场迎来一个更加健康成熟的局面，买不起房的人可以选择租房，租房痛点也会被一一解决。
5、房地产长效机制再推进一步
12月8日，国家分析研究2018年经济工作，针对房地产市场提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，预示未来住房长效机制建设将进一步落实和提速。从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到重申“房住不炒”和“租购并举”，国家立足供给侧的施政方向已逐渐明晰，政策正趋于理性，可预期长效机制将在未来有节奏地逐步完善。
有人说现在的租房政策的提出就是长效机制的一部分，有人说房地产税也是长效机制，不管是哪个，现在以人为本，房子回归居住属性的导向一定会成为长效机制的一部分。
6、房地产由重市场向重民生过渡
在由市场向民生转变过程中也就预示着我们的努力方向也要随之而变，将更加强调房子是用来住的本质，让所有人都有房子住才是我们的目标，而不是一味强调房价。
这也是未来调控的转变所在。清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调：“以往的调控主要针对房价，以短期政策为主。”租赁房源大规模入市、削弱房地产金融属性、房地产税立法，都是具有全局意义的长效制度安排。随着各项改革推进，楼市有望步入稳定健康的轨道。
光宇吐楼市2017-12-12 11:43:11
