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手中有这类房子的人,再惜卖可能就要砸在手里!

刘磊房产评论 2017-12-11 09:46:44

老房子、旧小区、小户型,现在人们俗称“老旧小”。他们的房龄都是在20年之上,但由于是成熟社区,生活气息浓厚,加之多为小户型,所以一度受到首次置业的年轻人的青睐。然而,青睐是一方面,看看这样的房子,有几个人会有购买的欲望呢?

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即便如此,这类房子的业主还舍不得降价呢,尤其是在去年房价高涨的时候,这种“老旧小”房子也水涨船高,单价都跟新房看齐了;更有甚者,有些传出要拆迁的区域,房价甚至出现了倒挂,比周边的新房还要高,真是让人匪夷所思。

其实,不管是要买这样的房子的“炒房客”,还是囤着多套“老旧小”的投资者,都是看中了好的位置下,一旦改造带来的溢价;操作方法无非是拆迁后高价转卖协议,因为拆迁后面积可以按照大于1比1的水平置换,并能享受一定优惠购房面积;用低价撬动未来新房,是这些投资者打的如意算盘。

不过,住建部最近的一项试点政策,可能要改变“游戏规则”了。

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消息显示,住房和城乡建设部召开老旧小区改造试点工作座谈会,推出了广州、张家口、长沙等15个试点城市,并传达了这样的精神:

“他说,老旧小区改造试点要坚持以人民为中心,充分运用’共同缔造’理念,激发居民群众热情,调动小区相关联单位的积极性,共同参与老旧小区改造,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。”

具体说来是什么意思呢?大白话给大家翻译翻译“什么叫惊喜”,惊喜就是:以后老旧小不再整体拆迁了,就算要拆迁,也不再推行货币补偿,而是哪里拆哪里盖,原来面积是多少,未来得房面积也是多少;并且,不再是开发商拿地出钱,而是房屋产权所有人、开发商和政府共同出资来完成这件事情。

也就是说,对于多套房持有者,不再像过去,拆迁后拿着补偿走人,而是要出资一起盖房子;此前开发商补偿到位,基本上就实现了房屋持有者的“富裕之路”,但是现在不同了,旧房换新房,还要自己出钱盖,短期内的溢价及变现就不能快速实现了。

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这样的政策,实际上进一步落实了“房住不炒”;老旧小区就是老旧小区,升级改造就是升级改造,如果这个过程成了创富之路,那么势必会导致投机客的介入,从而推高了老旧小区的房价,干扰了市场和购房者正常的预期和判断。

当然,现在的政策只是试点,之后进一步推广还非定论,但这确实传达出一个信号:房住不炒无边界,没有什么可以例外;想要钻政策和调控空子的投机者可以“休息休息”了。

对于已经持有这样房产的人,记住一句话:

真正的投资者从不奢望吃鱼尾!

更要考虑的是回收周期和本身。否则就会想转笼里面的松鼠一样,总是试图攀到点,却只是不停的原地打转。只吃鱼身,因为这一段最肥美,利润最丰厚,资产最安全;而“鱼尾”虽然有利可图,但风险更大;一旦市场风向和规则变化了,之前的利润不但不保,还可能把老本贴进去。

刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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