为什么中国人特别痴迷于买房？由房价上涨的历史经验，从而对未来形成一种价格上涨的预期。问题在于，当价格高到一定程度，其风险会增加，后期上涨的势头也会减弱。尤其是在确定了“房子是用来住的”这样一种居住属性之后。倒不是说房子不能买了，而是再不能像之前那样见房就买，有多少杠杆加多少杠杆了。
对任何事物的过度追捧都会产成泡泡，倒不是说现在的市场一定存在泡泡，只有在投资失败之后才知道自己成了“接盘”的。买家和卖家的信息永远是不对等的，即便是卖家也不知道自己会卖在点；那么为什么会有人盈利呢？就在于在这种不对等的信息，在对未来不确定的预期中，赢家总是先人一步，不去追求价格的点，而是根据自己的实际情况找到了的化的点。
对于买房人，就要在房子尚未被大众认为是一种投资品时，选择低价的、折扣的房产买入，回过头看，过去房子价格相对较低，恰恰是现在高房价下盈利的空间所在；当房子价格涨起来之后，买房人摇身一变成为了卖房人，也就在差价中获得了。
具体到房价变化，我们说影响因素众多；有人说，买房要看长期政策，这话不假，但买房本身也有自己的规律；客观的说，房价从一开始，就不能说是低的，也许人们还记得当年北京8000一平米的时候，但那时候收入也是相对较低的，究竟是什么让人们一直能买得起“一直很贵”的房子呢？金融杠杆起了很大的作用。所以，当看不清房价走向时候，看一下目前高的杠杆率和居民的负债率也应该能对未来有一个比较客观的判断和预期；简言之，那就是现在房价确实高，一套房涨了不少钱，但卖得出去吗？首付比例越来越高、获取资金的渠道越来越少；2016年，不管是投资者还是买房自己住的人，大家在房子上主动加杠杆；有人甚至连首付都用金融杠杆撬动，这个风险叠加的普通购房者身上，是无法承受的。
2017年，房子从“不动产”变成“冻产”，不能买也不能卖；看似是对房子提出了要求，实际上是对拼命加杠杆的投资者敲响了警钟：过去加杠杆驱动的盈利模式难以为继，以投资品为催化剂的跷跷板游戏可以告一段落了；如果还执迷不悟，炒来炒去用杠杆套白狼的人会在未来慢慢被市场收拾。可以说，不许炒房的指导精神，救了炒房客，如果他们迷途知返的话；同样的，遏制住疯狂上涨的房价之后，客观上也帮助了想买房自己住的人。
现在还想去炒房的快醒醒，毕竟去杠杆的大背景下，资产配置趋势应该是“轻资产高周转”，注重现金流的收入，而不再把资产规模当做投资的目标。至于说已经持有多套房的人，可以说“冬天来了，春天等着去吧”，高负债率可能会在未来五年拖垮一个中产；退一步说，即便是三到五年限制放开，房价在“租售同权”“共有产权”等保障住房的政策之下，更多房源会集中那个时间冲入市场，因此保持价格不跌就是万幸啦。
刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-29 14:08:01
