一般来说，看调控到底有没有效果，不仅看房价涨跌，更得看买房支出到底是多了，还是少了。
很遗憾，对大多数人来说，2017年买房的成本肯定比2016年要高，而且，这种情况在2018年还会继续。
一、买房的实际支出并没有因为业主降价而少多少
最近有个天津的朋友问我，现在天津的房价相比3/4月份便宜了10%左右，现在入手是不是比较合适？
相比较三四月份，天津房价的确跌了，总体跌幅在5%-10%之间。这种行情对卖房子的人来说，肯定是亏了的。现在打算在天津卖房子，跟着行情走，肯定卖得会相当慢，着急出售的还得再让5个点左右。
而作为购房者，对不起，买房的实际支出并没有因为业主降价而少多少。
天津部分银行首套房贷利率已经上浮30%，的也是上浮5%。更为无奈的是即使你的申请材料做到了无懈可击，银行也不会承诺批贷和具体的放款时间。也就是说，你现在能不能买到房已经是个问号，除非你能全款。
再来说说深圳，
深圳，大概是最值得算算账的城市了。这座城市的新房价格从去年9月份开始，到目前已经连续下跌了13个月。
以100平米的房子为例，去年10月份价格在556万左右，3成首付30年贷款（利率9折）计算，首付166万元，月均还款1.9万元，累计利息支出313万左右。
而在今年10月份，价格在540万左右，3成首付30年贷款（利率1.1倍）计算，首付162万，月均还款2.1万，累计利息支出387万左右。
也就是说，晚买一年首付节省3.9万元左右，但利息多支出74万左右。
大部分热点城市都跟深圳类似，房价下跌，但实际购房成本上升。
当然现在新房和二手房价格倒挂明显，有的城市新房相当实惠，但在8成首付甚至全款买房面前，你连上车的机会可能都没有。
更为极端点的案例其实是燕郊，
现在燕郊中介一条街基本上是关门歇业的状态，这个市场已经彻底冻住，无论是新房还是二手房，想出去的出不去，想进来的也进不来，房价跌了1万都带不来成交量，所以看房价已经毫无意义。
燕郊现在的问题在于“冻住楼市好办，解冻楼市却很不好办”，因为门外面一大群人等着进场，积累了几年的资金，购买力又复苏了。所以只能憋着，暂时还看不到尽头。只有一些有渠道的炒房客还在穷尽一切办法进场。
二、租房提速中
当然好的一面也是有的，共有产权房来了，租赁的房子在不断增加。
北京有几十万套共有产权房等着上市，还有几十万套租赁房等着上市，租房没什么不可以的。马云不是在努力帮我们实现免押金租房么，最近又投了10亿鼓励商家积极参与免押金。
不过热门城市正在快速向存量房时代过渡，未来租房8成租存量房，刚需上车8成也是买存量房。业主要赚房租，长租公寓要回本和盈利，房租仍是主要的收入来源，所以这一块大概率还是会涨的。至于共有产权房，示范意义比较大，普及的可能性却很小。
这一年来，被批得最狠的应该是炒房客了，他们的确也很难受。有一部分人务实一点，少赚一点，还是卖了；还有更多人在扛着，能扛着的人，基本上现金流还不算难受。最难受的一群炒房客应该是打算继续炒房，却无法进场的人。
三、刚需买房成本看三点
对刚需来说，未来购房成本其实只用看三点：房价到底能降多少，房贷利率到底能涨到多少，我的首付够不够。
对于热点城市来说，房价总体企稳为主，未来的重心不会是购房市场，对上面来说，当前的调控基本上达到预期，平稳趋势已经形成，不会再有什么大的措施继续跟进。
至于房贷利率，从融360大数据研究院监测的房贷利率走势来看，肯定还是会继续攀升的。
而首付比例，只会增不会少，具体多少，要看开发商和二手房主的意愿。现在开发商为了回笼资金，偏爱首付高的购房者，而业主也一样，现在着急换房的人也都要求较高的首付。银行不帮忙，压力只能传导给刚需了。
对于热门限购城市来说，他们都属于人口流入型城市，购房需求仍然会只增不减，从购房成本的角度来说，虽然有相对廉价的新房，但限价让购房成功率大大降低，买房的人多了，卖房子的开发商少了。所以对于刚需来说，今后买到房的机会几乎只有一个：降低预期，购买面积更小或地段更差的二手房，这也是务实的选择。
从趋势来看，大城市未来也是逐渐向小户型方向发展的。
而在非热门城市，新房仍是主力，但这些城市房价大概率还是会继续上涨的，因为上面前几天刚刚发话，明年棚改还会继续，去库存还会继续。这些房子没什么投资价值，但对于居住在三四线城市的人来说，购房成本的确还在增加。
bnewhous622017-11-26 11:35:06
