年底补仓土储 华润再获一宅地

今天浦东新区航头镇三单元B1-02地块成功出让，最终被华润拿下，成交总价 34.36亿元，楼板价 27824 元/平方米，溢价率0.09 %。

航头板块开发较早，并且区域内多以别墅等高端产品为主。随着近几年动迁基地等建设，导入大量人口，并且公寓类产品也逐渐多了起来。金地、中华企业等诸多品牌开发商的入驻已近形成聚集效应。而航头也是很长时间没有宅地出让，所以市场较为关注，会对后续市场产生一定风向作用。

从地块位置来看，周边已经有生茂养园、金地艺华年等诸多居住社区，并且区域内多以别墅等中高端项目为主，环境以及居住氛围可以是加分项。不过区域内商业配套档次较一般，此外，规划中18号线航头站大约2公里左右，轨道交通的支持较为有限。

从技术指标来看，延续宅地“标配”，有5%配套房以及15%自持比例，以及80%的小户型配比要求。此外还有一些公建配套上的技术要求等。综合来看，这些要求已经成为今年宅地市场的基本配置，并没有超出预期之外的内容。不过这幅地块容积率只有1.2，理论上可以建一部分花园洋房甚至经济型别墅等高附加值产品，有利于提升利润空间。

从溢价率来看，延续近期低溢价的惯例。但是从楼板价来看并不低。目前周边项目，比如金地艺华年近两个月成交均价在3.6万元/平方米左右，预计该项目成本价也要在4万元/平方米以上，所以该项目的获利空间会受到一定压缩。而华润今年在上海仅收获一块地，年底积极补仓的动作也比较明显。