再做了太多市场预测之后，笔者认为，应该适当收回目光回到房地产市场本身；看清房地产市场本身的规律、性质和现在的状况，从事实出发去做未来的预测与研判更为科学、更为精准。
到底有没有泡沫？
首先我们来说说大家关心的地产泡沫问题，众所周知，中国房价上涨，很大一部分原因和信贷有关，尤其是2016解除限贷之后，居民购房限度加杠杆，造成了买房热潮，继而推高了房价。目前中国居民总负债占比超过了50%，这个比例算不算高呢？比美国低，美国和加拿大都超过80%了，北欧国家都超过150%了；但中国总负债的增速，却超过了美国金融危机时候的负债增速，在美国人看来，这样的场景似曾相识，这不就是当年他们干过的事情吗？这算不算是一个危险的信号呢？如果不跟发达国家比，在金砖国中，中国确实远超其他金砖国家。
如果说经济的繁荣仅仅靠信贷支持，那么某种意义上说就是泡沫；但如果撑起来泡沫及时填满，还能叫泡沫吗？泡沫只有在破了之后才能成为泡沫，看起来诡辩，但却是事实；给我们投资者的启示是：也许脱手资产套现之后，发现资产还在溢价，不要后悔，因为没有人能卖在点，只有进入市场下行期，或者泡沫溃败期，才能知道哪里是顶点；追求化的结果往往是投资的失败，唯有建立退出机制，不为眼前利益驱使，才能保证投资的安全——虽然不是，但却是最安全的。
为什么房价还在涨？因城施策或为主因
如果不去考察具体的市场和政策，仅仅说“史上最严调控”，很可能会有些看不明白：为什么最严之下，还有南京抢房，还有三四线城市房价上涨？那是因为最严之外，还有一个重要的政策就是“因城施策”。
如果说限购，那么最严格的当属一线城市，没有商量，比如北京，要么有京户，要么有60个月连续社保记录，加上一系列辅助措施，让花钱走关系都不好使了。
但其他城市呢？比如武汉，具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科学历或学位，年龄不满40周岁的人员，凭毕业证即可申请登记为武汉市常住户口；硕士研究生、博士研究生不受年龄限制；而且不需要社保材料。
人才引进可以带来更高的人口流入，从而增加了需求，虽然说房价在大环境的限制下不会出现暴涨，但人口持续流入亦可以将房价稳定在高位。未来会不会涨？可以参看关于“泡沫”的分析，但现在能维持在高位，无疑给退出套现提供了机会。
大都市圈和房屋置换
还有一点有意思的事情，即便是提供了比例的贷款，比如可以贷款70%，对于一线城市的房价，首付对于普通家庭也是一个天文数字；如何筹到首付？那就是房屋置换了。有人或许会反驳，网上不是有“卖掉北京房子，我在大理面朝大海春暖花开”，或者“卖掉深圳房子，在武汉买了四套房子收房租”，问题是，，不能把个案当成趋势，毕竟从人口流向看，一线城市尽管人口流入减速，但总归是持续流入的，第二，这恰恰是抓住了财富的退出机制，回顾这一轮房价上涨，一线城市先涨起来，然后带动，只有在一线城市涨起来且其他城市未动的情况下，才可以以一换四。这个机会可是稍瞬即逝的。
所以说，财富流入的大趋势是向着一线城市，或者大都市圈迈进；资金的流动方向决定了未来资产价格的坚挺程度，所以不能只为眼下火热的二三四线城市呐喊，在抢房之前心里一定要有点儿数。
总之，房产投资，不是盲目买买买就可以实现的，把握住大的方向和大的趋势，根据新形势，改变既有的房产投资观念，才是在未来取胜的关键；而看清形势，就要做到一只眼看资产，一只眼看市场，如果死盯住资产价格，妄想资产价格无休止上涨，那么这种投资行为最终可能就是“盲人骑瞎马，夜半临深渊”了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-23 16:40:50
