近日，笔者听到了这样的一个观点，说明年将是房地产市场的“小年”。
其实，大小年的观点在很多领域都有。比如说高考就有大小年之分，学生多，竞争激烈的年份就是所谓的“大年”，而学生少的年份就是“小年”。很不幸，笔者在04年就赶上了高考大年，参加高考的人数本来就多，而且还是在高考大省山东，现在想想当时真是从千军万马中杀了出来。同样，NBA选秀的也有大小年之说，这主要是指当年新秀的质量。中所周知，以科比为代表的96“黄金一代”、以詹皇为首的03届，是历届选秀中的大年。
回到房地产市场，大小年之分自然是指楼市的整体表现，落实到数据上就是楼市成交量和成交金额，而成交量和成交金额则最终决定了房价。
明确提出明年是楼市小年的，就是行业龙头万科。前端时间网上流传的万科内部的电话会议，就对楼市小年做好了很好的阐释。万科的观点大致包含以下几点：
1、2018年楼市调控不会放松；
2、明年的房地产市场很可能迎来双降，即销售面积和销售金额均出现下滑；
3、一二线城市房价趋稳，上涨的可能性不大，但是也不会大幅回落；
4、三四线小城因缺乏人口支持，房价会下跌。
其实，不只是万科有这样的观点。同策研究院也对明年的房价走势进行了预测，认为明年房价将进入下行期，而2019年Q1季度房价会再次进入上升期。同样，中科院财经战略研究院、中科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组也发表了类似的观点。
其实，这并不难理解。只要对楼市有所关注的朋友就会知道，房子回归居住的本质已经上升到的层面，“房子是用来住的，不是用来炒的”，也不仅仅只是一句口号，而整个房地产市场的基调。在这个主基调下，对于投资投机性购房需求的打击将会更加严厉，因此2018年的楼市调控不会放松。其实通过今年下半年的楼市表现，尤其是10月份的成交量来看，成交量下滑已经是不争的事实。受楼市调控不放松、信贷收紧、房价居高不下、购房者买房意愿降低的综合影响，明年楼市的成交量和成交金额很难维持之前的高增长，因此双降在所难免。
一旦房地产市场的双降成真，对于那些业绩压力大的开发商来说，只有一条路可以走，那就是降价走量。因此，明年房价回落也不是臆想。
当然，房价下跌不会是普遍现象，至少在一线城市和热点二线城市，房价大幅下跌的可能性并不大。一线城市和热点二线城市的新房供应量本来就少，而需求却很旺盛，因此新房的房价难有大幅回落。但是，二手房的房价由于水分较高，因此还是下降空间的。
说完了一线城市和热点二线城市，就不得不提三四线城市。按照房价短期看金融，中期看土地，长期看人口来看，就像万科所说的，那些未来缺乏人口支撑的三四线小城，房价下跌将是再说难免。
其实，11月18日国家统计局发布的70个大中城市的房价也能从一个侧面反映出未来房价的变化情况。大家如果翻看一下2016年房价的变化情况就会发现，此轮房价上涨从深圳开始，首先蔓延至其他三个一线城市，之后才是强二线城市、二线城市、大城市周边的三四线城市、其他三四线城市。同样，如果房价出现下跌，大体也会是这个顺序。10月，4个一线城市中已经有3个房价环比下跌；15个热点城市中，有9个城市的房价出现回落，3个保持不变。如果2018年楼市调控不放松，那么这些热点城市的房价还会继续保持回落的态势，虽然整体跌幅并不大，但是势必会对整个房地产产生影响，那时，缺乏投资性购房需求支持的三四线城市，房价怎么可能不回落。
总之，明年的房地产市场是小年基本是公认的观点，但是那些抱有房价大跌想法的人，肯定是不现实的。未来的房地产市场还是以稳定为主，相对而言在三四线城市抄底买房的机会更大一些。当然，这里说的买房是指刚需购房者以及改善型购房者，对于那些还想投资或者炒房的人来说，还是趁早放弃吧。
tmac05322017-11-20 08:37:22
