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达拉斯,像极了早期的深圳,你投么? | 筑梦沙龙

地产资管网 2017-11-16 10:17:39

2017年11月8日下午,北京已入冬,而上海还是暖秋。午后阳光下,由佰仕会主办、创享DNA承办的“筑梦沙龙之美国商业房地产投资分享会”如期在DNA Coffilm举行,具有数十年房地产开发经验的资深人士与业内就美国商业房地产投资的现状与未来进行了深入的沟通。

美国史维特斯资金集团CEO何利丹先生则是本次分享会的主讲嘉宾。凭借其多年在美国地产市场摸爬滚打的经验,何利丹对美国商业房地产投资趋势、美国二线城市的投资机会等当下投资者最关注的热门话题进行了现场分享。

中国投资美国商业地产飙升

何利丹认为,中美投资者最重要的区别在于中国人偏爱住宅地产,而美国高净值人群更看重商业地产。不少美国人宁愿租房也不买房,这也导致真正在美国能够赚钱的地产投资,首选并不是住宅,而是商业地产。

近年来,基于中国富裕阶层经济实力的增长和对美国持续积极增长的预测,中国机构投资者在美国商业房地产的投资成绩单相当可观。数据显示,在2010-2015年期间,中国商业地产投资以近乎70%的增长率跳跃式上升,投资金额超过171亿美元(不包含个人投资者置业);2016年,更是以192亿的投资金额稳居首位,超过2010-2015年的总和,加拿大、德国、韩国、新加坡等国家紧随其后。

未来三年,商业地产、公寓、酒店的租金收益率增长预期为2%。根据美国房地产投资信托委员会的能力指数预测,机构投资者在房地产投资的总回报率在2018年、2019年均为6%,较之前的增长虽有所减缓,但依旧具有很大的吸引力。

投资区域多样化,达拉斯成新投资热土

在信息越来越透明的大环境下,中国的投资者也更趋于理性。区别于以往重点投资在纽约、加州等传统华人移民地区,投资者逐渐把目光转向租售比高、人口及工作机会增长快和房产增值稳定的区域,从而达到多样化配置海外资产的目标。因此,达拉斯、西雅图、芝加哥等新华人移民城市也成为了新的投资热土。

达拉斯市位于美国得克萨斯州境内,产业比较多元化,税收成本低、生活成本低、入驻企业多、就业机会多、投资环境好。2015-2016年间,共有128家企业搬到达拉斯,丰田北美总部、美国航空公司和百事可乐等公司的总部均设在达拉斯,众多中国大型企业如华为和碧桂园等在这里设立分公司。

而何利丹认为,达拉斯像极了早期的深圳。今年达拉斯成功问鼎福布斯“2017年全美20大最值得地产投资的城市”榜首。

此前,据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的报告显示,在6月份,全美平均房价为20.04万美元,有史以来首次突破20万美元大关。达拉斯房价上涨10.5%,成为房价上涨最快的区域之一。报告还指出,供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。

目前,美国平均就业机会成长率约1.4%-1.5%左右,在达拉斯,这个数据为2.9%。未来,这里大约会增加10万年轻人口。在房价飞涨的同时,达拉斯的房租增幅较慢,这对于长租型公寓的投资是很好的机会,也吸引了许多企业去购买持有。

何利丹介绍,达拉斯需求强大,投资性价比较高,综合投资回报率约为15-20%,不过考虑到地税、个人收益税等情况不同,可能会存在数据上的差异。

投资管理运营方式,中美有差异

如何选择合适的资产运营者是一大难题,无论是开发商还是投资机构,都在找寻专业的公司去保持资产的增值。

很多中国投资者喜欢个人控制决策,但对市场的熟悉敏感程度小于专业团队;而根据美国经济政策研究所的报告,占美国全部收入约五分之一(20.1%)的美国最富有人群,几乎无一例外使用专业机构进行财富管理。

在美国,管理团队已经相对成熟,且美国房地产市场的投资回报也是一个成熟的市场,能够带来稳定的回报。对于公寓和酒店的运营管理,美国会选择专业的资产管理部门监管资金使用情况,资产管理部门挑选最合适的资产运营者,在项目运营良好时采取奖励机制;在运营达不到预期效果时,甚至会更换团队。

以史维特斯资金集团为例,集团以开放性和量身定制的平台与投资者合作,并定期向投资者提交季度报告和年度报告,让投资者了解项目进展情况。目前,资金的投资周期一般是3-5年,除商业地产外,合作还包含税务、债券和基金等模式。

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