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联合办公空间研究报告

中国指数研究院 2017-11-15 07:33:04

联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案,除了传统的办公空间之外,还包括如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务。

  • 对于联合办公空间而言,双创大潮带来的数量庞大的创业群体构成了联合办公空间最主要的客户。而随着接受联合办公形式的公司类型增多,客户群体逐渐向多样化的方向发展,进一步促进了联合办公空间的发展。

  • 经过了 2015 年井喷式的发展之后,目前联合办公空间成立数量渐趋稳定,部分实力较弱的企业已被市场淘汰,行业已对新进入者形成了一定的壁垒。

  • 根据企业获投情况来看,近半数联合办公企业获得过融资,其中大部分都处于 A 轮及以前。这说明行业目前整体仍偏早期,且资本对该领域较为看好。

目前国内玩家可以按照运营模式主要分为纯直营模式和混合(直营 + 加盟)模式,而按照玩家属性则可以分为该领域的创业公司、传统地产公司或酒店旗下的联合办公品牌。对于该领域内的玩家而言,最重要的判断标准主要有五点,分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。

目 录

一、联合办公行业综述

? 行业概述

? 行业发展驱动力

? 市场现状

? 产业链图

二、联合办公典型玩家

? 联合办公玩家总述

? WeWork:联合办公领域的“鼻祖”

? 纯直营模式的代表玩家

? 混合模式的代表玩家

? 其他特色玩家简析

三、联合办公行业总结

? 联合办公行业总结

? 联合办公未来发展趋势

联合办公定义

相比便宜,联合办公让办公变得更划算也更便利

?联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案。传统商业地产提供的主要是办公空间,而 WeWork、裸心社、氪空间、优客工场、SOHO 3Q 等联合办公服务商除了为企业提供办公空间这样的基础服务外,还搭载了其他的如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等一系列增值服务。

?通常我们会将联合办公、孵化器的概念相互混淆,尽管很多联合办公服务提供商是由孵化器转化而来,但从重点服务对象来看,两种模式存在一定差异。孵化器主要是服务于初创公司,为其提供商业规划、投融资、人才招聘等服务以帮助这类公司发展成长,因此对孵化器自身所掌握的资源有较高的要求。比较知名的孵化器有美国的 Y Combinator,该平台孵化了Dropbox、Airbnb、Heroku 等公司。相比之下,联合办公的服务对象较为广泛,服务的主要内容也非局限于协助企业成长,而是为企业提供租赁方式更灵活、更加个性化的办公环境。同时,较为中心的地段对入驻企业的业务有一定程度的提升作用,因此,联合办公服务提供商与传统孵化器相比对空间选址也有着较高的要求。

?公开资料显示,传统写字楼每平方米的坪效为 4 元,而同类型的联合办公空间均价为 1800/ 工位,可换算坪效为 12 元。但考虑到联合办公空间提供的一系列附加服务,与其说它是一种便宜的办公地租赁,不如说是一种更灵活、更便利、更高性价比的选择。

联合办公定联合

办公服务提供商的评价标准

我国处于头部的几家联合办公服务提供商如裸心社、氪空间、优客工场等公司均已经过多轮融资,其中不少企业已获投数亿元。在资本的推动下,联合办公服务提供商可快速扩张其规模,因此我们认为,规模或许并非衡量联合办公空间的唯一标准。结合联合办公空间的服务对象,以及该行业的整体定位,我们认为该行业玩家的评价标准主要有以下 5 点:

  • 第一是联合办公空间的入驻率

较高的入驻率首先可以为平台带来稳定的现金流,同时增加企业收入。其次,平台上入驻企业的增加也将促进平台多元社群文化的形成。除此之外,较高的入驻率可帮助平台降低其服务成本,从而提高平台整体竞争力。

  • 第二是平台的空间运营能力

联合办公企业需要通过对原有空间进行改造,提升其空间使用率。此外,由于该类平台通常是整租商业地产,因此每平方米的租金差价体现了联合办公平台的服务价值,而空间运营能力将成为该类企业的评价标准之一。

  • 第三是平台的成本控制能力

不同平台对成本的管理能力也是其核心竞争力之一,目前已有平台通过设计智能化系统,可精确控制空间运营的能源消耗。

  • 第四是平台融资规模

资本的介入可协助企业迅速扩大自身规模,并形成规模效应,建立壁垒。

  • 第五是品牌影响力

企业成立初期的品牌定位将为其吸引特定客户人群,例如氪空间依靠 36 氪在互联网创投领域的影响力,主要吸引该领域的创业人群。而品牌效应将增加用户粘性,是平台后期的重要壁垒。

行业发展驱动力

双创大潮促进以联合办公为代表的创业配套

基础设施加快完善

  • 2015 年 9 月,国务院印发《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》,该《意见》中提出包括众创平台、众包平台、众扶平台、众筹平台等四个概念,其中众创平台指的便是这类可以帮助广大创业者聚集和链接各类创业资源的孵化平台,能够提供部分或全方位的创业服务,创业者可以专注于核心业务,利于创意和创新成果的快速转化。

  • 来自顶层政策的支持极大的刺激了我国市场中的创业热情,据工商总局数据显示,2016 年一至四季度,全国新登记市场主体分别同比增长 10.7%、14.8%、14.8%、6.1%。全年新登记 1651.3 万户,同比增长 11.6%,平均每天新登记 4.51 万户。至 2016 年底,全国实有各类市场主体约 8705.4 万户,其中,企业 2596.1 万户,个体工商户约 5930 万户,农民专业合作社 179.4 万户。我们认为,大量新登记市场主体掀起的创业热潮激活了对联合办公空间的需求,从而推动了我国联合办公市场的迅速发展。

数据来源:工商总局

行业发展驱动力

客户群体多样化,促进联合办公空间发展
  • 根据公开资料显示,在美国,传统大公司正在逐渐开始选择在联合办公空间工作。2010 年创立伊始,联合办公空间 WeWork 有 80% 的入驻客户为自由职业者或小型创业公司。到了 2017 年,这一客户群体的比例降至 39%。100 人以下的企业选择联合办公的比例从 2010 年时的 29% 提升至 2017 年的 49%,而 100 人以上的企业在 WeWork 中的比例从 3% 增长至 12%。在入驻 WeWork 的大企业中,较为知名的公司有微软、美国银行、汇丰银行等。

  • 对比我国的情况,以氪空间为例,北京氪空间约有 600 家企业入驻,其中约 70% 为科技、互联网企业。与此同时,在剩余约 30% 的传统企业中,较为知名的有顺丰速运、新东方等。而武汉氪空间共入驻约 40 家企业,其中有 15% 左右的公司为传统行业,例如绿格环保、二航路桥的研发部门、海开教育等。由此可见,随着传统行业公司或大企业开始向互联网转型,逐渐将一些特定部门放到这类空间中办公,联合办公空间的用户群体也在不断扩大,这也成为联合办公的又一驱动力。

数据来源:氪空间

市场现状

联合办公空间成立数量趋于稳定

目前行业仍处于偏早期

  • 对于国际市场而言,成立于 2010 年的 WeWork 可以算是最早开展联合办公业务的服务商之一。经过几年的空白期后,到了 2014 年,该行业在国内开始逐渐升温,当年有 14 家公司成立,其中较为知名的有氪空间、裸心社、点点租和 WE+ 联合办公空间等。但经过了 2015 年井喷式的发展之后,目前联合办公空间成立数量已渐趋稳定,部分实力较弱的企业已被市场淘汰,行业已对新进入者形成了一定的壁垒。

  • 据鲸准数据库收录,自 2004 年起至今,我国共有 97 家联合办公相关企业成立,其中有近半数企业获得过融资。这些获投公司中目前处于 A 轮的有 14 家、Pre-A 轮的有 7 家、处于天使轮的有 12 家,说明行业整体偏早期。

  • 在头部企业中,存在已经独立上市或挂牌新三板的企业,如科技寺、快易民商和润具制造等。其余获数亿人民币融资的公司还有优客工场、氪空间、方糖小镇等。这说明联合办公空间能够实现规模化盈利,且资本对于该领域较为看好。

产业链图

产业链较短,利润点仍以工位服务费为主

辅以增值服务收入

  • 在产业链上下游方面,该行业的产业链主要分为三层:首先是处于上游的资源提供者,主要包括土地资源、空间布置和运营系统;中游是服务提供者,主要包括联合办公空间和个性化服务提供商;下游是服务使用者,主要可以分为初创企业、独角兽企业、传统企业三类。

  • 本篇报告将主要关注产业链中游的联合办公企业。

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