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澳洲房产市场依然独领风骚,限不限贷没关系?

刘磊地产评论 2017-11-14 14:45:22

澳洲主要城市延续了过去60年的持续稳定的价格增长态势,过去12个月价格,在澳洲银行限制海外人士购房贷款的限制下,价格依然呈逐步上升趋势。在不同地区,房价变化的差别较大。影响地区住宅价格的主要因素有就业机会和二手房市的活跃度。

对于就业机会而言,让所有人首先想到的是人口过百万的最著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心,有全国最大的海港,有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民,随着人口的增加,住房的强劲需求,带动了住宅市场价格的攀升。黄金海岸、布里斯班市虽然以旅游度假为主,这些地区的人口增长率比悉尼和墨尔本更高,房价在沉寂4年后,蓄势待发。

评判市场优劣的另外依据就是二手房交易的活跃程度。在澳大利亚的悉尼和墨尔本,平均每户家庭每 2.8 年搬一次家,一方面是职业追求的改变,另外就是澳洲人选择的一种变化的生活习惯和传统。事实上,很多澳大利亚家庭是把房产作为一种长期投资。移民的不断涌入,极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限,年度新建商品住宅赶不上有效需求增长,长期的住宅供应不足,造成房市交易非常活跃;同时,政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费,房价上涨自然在情理之中。

根据房产调研机构CoreLogic的数据,澳大利亚第三季度,悉尼房屋拍卖数量同比去年第二季度下滑了18%,在每年房市拍卖的旺季,拍卖房屋数量出现下滑,这意味着市场冷却下来了,许多房产持有者处于观望态度。

纵观2017年第三季度,全澳房价平均上涨0.5%,为2016年第二季度以来的最低水平。就年率而言,全澳房价同比上涨8.0%,同样为2017年二月以来的最低水平。尽管房价持续上涨,但是增速较以往明显放缓。

过去几年来,全澳范围内城市人口快速增长,新房开工量持续高位,其中以单元房的建设尤为突出。整体而言,澳大利亚首府城市在过去五年多时间内持续上涨。尽管墨尔本和布里斯班,及阿德雷德地区的高层公寓呈现过剩,且自住型房贷利率有所下降,使得偿贷可负担性有所改善,但是对于那些尚未购房的群体而言,存够首付款,并和目前市场上的投资者竞争仍属不易。

虽然悉尼和墨尔本均同比录得两位数的增长,分别为10.5%和12.1%。但是,悉尼的房价增速连续四个月出现放缓,而墨尔本则连续两个月出现放缓。据估计,截至2017年9月的12个月内,全澳住房销售量为473,368套。全澳住房销售量较去年同期下滑3.5%。其中首府城市住房销售量估计为299,452套,占全澳销售总量的63%。首府城市的住房交易量较去年同期下滑5.0%。对于即将在昆士兰州黄金海岸举行的英联邦运动会而言,无异给本地区的房地产市场的价格起飞提供了动力,特别是昆士兰州政府最近几年的基础建设的投资,在未来将就业创造,人口增长,收入增加等落实到了实处,无异对于本地投资者而言是一个绝好的消息。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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