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大V观:房价下跌带来的那点好处已经彻底被银行拿走了!

楼市微观察 2017-11-14 14:30:26

昨天,央行公布了10月份的金融数据。数据显示,10月M2增速为8.2%,相比9月份少了0.4个百分点。而10月份新增人民币贷款为6632亿元,相比9月份的1.27万亿,近乎腰斩。

细分来看,6632亿元中有4501亿来自于住户部门,其中3710亿是中长期贷款(基本上是房贷),9月份中长期贷款则是4700亿,也就是说,10月份相比9月份,房贷减少了1100亿左右。

造成这种情况既有年底银行贷款额度不足的原因,也有楼市降温的原因。本来金九银十是楼市的传统旺季,但2017年的“金九银十”已经不见了踪迹。与之相对应的是房企10月份的销售均价在下跌。

在长三角、珠三角和京津冀三大城市圈中,京津冀还在下行。这跟京津冀楼市启动最晚,调控力度最强有直接关系。

在一二线城市中,2017年有强力调控,市场还在不断消化,部分城市房价还在惯性下滑,北京和天津的房价相比3月份的高点已经有了10%左右的回落,预计后市还会有小幅回调空间。

M2与房价有比较强的正相关性。随着M2增速持续在低位徘徊,明年房价也难有起色。兴业证券披露的万科10月份电话会议内容也显示,万科预计明年房地产行业销售面积和销售额将首次双降,这可是近些年来的第一次。

不过对于购房者来说,房价这种表现还不足以让他们上车,因为还有更多的掣肘存在。

明年行业性双降主要是因为三四线楼市逐渐熄火,一二线楼市仍然比较坚挺。长三角和珠三角都相当稳定,在深圳,新房价格虽然连续13个月下跌,但每个月每平米也就跌几十块钱。

再就是房贷利率明年还会上涨。

这些天来,10年期国债暴跌。

对应的收益率不断上涨,今天收益率已经破4%,这是近4年来的历史最高点。国债收益率上涨必然推动过房贷利率继续上行,否则银行就没有动力继续把资金投入到房贷业务当中去。

事实上,今年以来,我们发现基准利率的锚定作用已经明显减弱,银行在房贷利率上有充分的自主权,为了应对市场利率的上行趋势,房贷利率也必须跟进上行。即使是央行想保刚需,目前也很难做到了,因为银行不会干赔本的买卖。

从外部环境来看,今年全球各重要经济体的货币政策都偏紧。英国央行启动了近10年来的首次加息,美国更不必说了,减税、缩表、加息全面发力。这些外部压力让我们不得不提前准备相应措施来对冲影响,加息是轻易不愿意的,这会影响所有人的还款压力,但市场会自主应对。提高房贷利率就是其中措施之一,确保新进场的购房者是相对优质的,楼市才能稳。

前段时间,同策咨询出了一个报告,报告显示,2018年四季度是这一轮房价的最低点,但房价和房贷却不同步,一般全年房贷都是先松后紧,一季度额度最宽裕,四季度基本上都不放贷了。况且明年金融层面会继续收紧,整体房贷市场不会有起色。未来房贷利率具体能到多少,谁也说不好,但继续上升却是板上钉钉。

我看到苏宁金融研究院的黄志龙给出的预测是6.5%-6.8%,等于是在基准利率的基础上浮33%-39%左右。对于购房者来说,这意味着将房价下跌带来的那点好处已经彻底被银行拿走了。

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