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大V观:三年小周期结束,2018年购房者有望迎来实质性降价

楼市微观察 2017-11-13 18:39:59

楼市降温已经是不争的事实了。一线城市已经率先下行,热门二线城市也已经跟上。

国家统计局公布的数据显示,70个大中城市,大部分城市房价已经转跌,特别是15个热门城市,房价已经全部停涨。而在北京,更是连续几个月下跌。

下图是三大城市圈房价走势图:

京津冀跌得最明显,珠三角和长三角基本停涨。

二手房市场,我们在新闻里也多次看到媒体对中介机构的采访,从3月份到现在,北京二手房价格整体降了5%-15%左右。

各方的消息都显示房价的确在降,但作为购房者,为什么感受并不明显呢?

造成这种情况有三个方面的原因。

其一,数据统计方面

必须要说的是,数据都是真实的,统计方法也没问题,问题是以城市为维度的房价统计有诸多问题。这些问题导致数据并不能科学反映大家的购房负担,一句话,大多数人都有种被平均的感觉。

举几个例子吧。一个城市中心城区和远郊区房价差距非常大。一线城市中心城区房价有超过20万的,但郊区还有1万、2万的。这些数据放在一块,离散度太大,一个平均数根本不能反映真实的行情。

数据统计还有一些周期问题,比如这个月刚需盘成交量放大,高端盘成交量萎缩,中心城区成交少,远郊区成交量大,那么平均价格肯定能下来了。

其二、降价的往往都是贵的,普通人买不起的

调控往往能导致二手房报价下跌,但通常是那些高端盘率先降价。我们从新闻里经常能看到降价百万卖房,一问总价,从1400万降到1300万,跟我们又有什么关系?高端盘价格本身就很虚,降个百八十万不算啥。但普通刚需盘往往相当坚挺,那些个三五百万的房子,你要砍个十万块钱都相当费劲。

其三、开发商有他的应对措施

虽然目前有很多城市都执行限价的,但开发商依然有很多方式来应对。特别是在那些房子库存严重不足的城市,他们更是有底气采取一些措施来弥补限价带来的损失。

这些套路其实我们都见过,什么阴阳合同、精装修、车位、代理费之类的。而且他们还相当精明,为了避免落下把柄,额外的收入不走转账只收现金,还不自己收,让第三方收。如果把首付款、装修款等其他费用都算上,咱们买房掏的第一笔钱可能只多不少。

此外,在市场降温过程中,开发商首选是减少推盘量,少卖点房子比降价卖要好,没到真正困难的时候,他们是不会主动让出利润的。更何况,他们非常了解中国人的购房心理,房子一降价,一系列连锁反应全来了,他们自己肯定不愿意打开这个“潘多拉魔盒”。

三年小周期结束,2018年购房者有望迎来实质性降价

不过,这种鸡肋的局面有望在2018年迎来改观。

2017年,房企也已经大赚特赚了一笔,今年龙头房企销售额有望突破5000亿。但从2015年到2017年,三年的小周期即将结束,即将到来的2018年,炒房客在减少,刚需在观望,房企完成更高的销售目标有相当的难度。

从房企自身来看,我所了解到的信息是,目前房企将那些容易出售的项目都出售得差不多了,剩下没出售的项目都是些难啃的骨头。这些地大部分都是在2016年拿的,成本非常高。

要维持现金流应对即将到来的偿债高峰期,降价是必须考虑的。

可以参考的指标是,那些2016年高价地出现得最多的城市,降价盘也相应更容易出现。

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