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开发商卖房卖“疯”了,房价还会下跌吗?

鬼斗 2017-11-13 08:47:09

今年的房地产市场迎来许多新变化,而这些新变化对购房者也产生了深远的影响。

首先,按照业内的普遍观点,房地产市场已经告别了“黄金十年”,进入了“白银时代”。之所以有这样的观点,主要是因为大家普遍认为房地产市场经历过去十余年的快速发展,已经很难保持之前的发展速度,因此,各大房企的营收增速会减缓,全国楼市进入调整期。

但是,去年和今年,品牌房企的营收均迎来了高速增长,千亿房企的数量不断增多,最高的已经突破了四千亿。

近期,中原地产研究院发布了最新的房企销售业绩统计数据。目前,已经有31家企业公布了销售业绩,2017年1-10月份合计销售额达到了31335亿,同比大涨41%。像碧桂园、万科、恒大等房企的销售业绩已经超过了去年全年。其中,碧桂园差不多同比增长了79%,旭辉同比增长了70%,新城控股同比增长了66%,而融创中国则是同比增长了133%。

品牌房企销售业绩大涨的同时,整个房地产市场的集中度也是越来越高。早在2016年2月22日,金科股份董事会主席黄红云就曾表示,中小开发商的出路就是转行和被兼并,全国开发商的数量会在未来三五年内减少到5000家,甚至2000家。据有关机构统计,2015年并购案宗数为341宗,涉及并购标的价值为2853亿元,同比增长12%;2016年,房地产行业并购案宗数为217宗,涉及金额为4012.5亿元,同比上升44%。截至2017年7月底,这一数据为154宗,涉资2177亿元。2017年最具代表性的房地产行业的并购为融创中国和富力地产分别收购了万达13个文旅城91%股权和77家酒店的资产包,总价涉资638亿元;万科以551亿元竞得广信房产资产包,以168亿元参与普洛斯私有化。

鉴于房地产开发企业之间的并购越来越多,这也就预示了中小房企与品牌房企相比,日子越来越不好过。与品牌房企资金充足,销售业绩亮眼相比,中小房企由于融资难,资金压力大,在楼市调控的大背景下,或许会主动求变。同策研究院总监张宏伟表示,未来楼市或将进入深度调整期,预计有个别楼盘或许会主动大幅降价,个别房企也面临被其他房企收购的可能。

房企融资难,主要体现在全国楼市正在大力去杠杆,包括银行在内的金融机构都在降低对房地产开发企业的资金支持。其实不只是加大了对房企的资金限制,对于购房者来说,想要通过消费贷来支付购房款的方式也被央行明令禁止。并且,各大银行也纷纷提高首付比例和首套房的贷款利率,同时对于买房者购房贷款的申请更加严格。购房者申请购房贷款被拒也不再是小概率事件。

银行在加大对开发商和购房者资金审核的同时,却对房地产市场的另外一项业务进行大力支持,已然成为楼市的搅局者。

在之前,住房租赁市场向来不受金融机构的重视。由于住房租赁市场不像新房和二手房市场,资金相对降低。大家都知道,由于房价越来越高,买一套房往往都是几十几百万,大部分购房者都是无力承担全部房款,只能选择按揭贷款买房,也就是向开发商支付一定比例的首付款,剩余的房款向银行申请贷款,然后按月还贷。而租房往往都是押一付三,或者押一付一,一般人都能自己解决,并不需要通过银行。

但是,在大力发展住房租赁市场的背景下,包括中信银行、建设银行、中国银行在内的多家银行已经开始抢滩租房市场,给予住房租赁金融支持和技术支持。

例如,建行就针对长租的租客推出了一款金融产品——按居贷。该产品可用于一次性支付租金等租房相关费用,贷款期限最长10年,贷款额度最高100万元。

由于未来住房租赁市场租购同权将逐步落实,长租也会成为人们的一个重要的选择。而建行的按居贷则可以解决租客长租资金不足的问题,一定程度上鼓励了人们选择租房而不是买房。

银行的强势进军住房租赁市场,无疑会对未来的房价产生冲击,而随着品牌房企营收的再创新高,中小房企的生存空间也会越来越小。因此,未来三四线城市的房价会迎来松动,进入下调期,而一二线城市的房价也会受到影响。明年下半年,业内预计的房价全面下跌也会成为现实,只不过幅度并不会太大而已。

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