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大V观:楼市出现了新情况,未来房价继续下降的可能性不大了!

楼市微观察 2017-11-12 10:55:49

对于正处于窘境中的房企来说,银行的一些新动作似乎能帮助他们度过目前的难关。众所周知,建行在深圳率先推出了一款面向个人租客的贷款产品——按居贷,不过大家可能忽略了一点,其实同步公布了还有一些利好房企的措施。

银行介入租房市场,除了面向个人的贷款之外,还有面向房企层面的。比如最近建行与深圳11家房企签订了住房租赁战略合作协议。具体的方式就是银行一次性签下房屋20奶奶左右的房屋居住权,而房企则可以迅速回笼资金。

这件事对于银行和房企来说,可算是双赢。

从银行的角度来说,这是金融支持租房市场发展的重要一步,等于是相应号召。如果配合租房贷款,银行实际上还是有的赚的。

从房企的角度来说,一次性转让20年的房屋居住权,可以迅速回笼资金,这对于当下缺乏资金的房企来说可算是“雪中送炭”。由于限价令的存在,房企成本和售价往往无法取得平衡,卖房子赚不到钱,不卖又无法回笼资金。所以房企之所以愿意这样做,其实也是在“见招拆招”。先弄到钱,然后边走边看,是很多房企目前的主要策略。

有的房企则有更长远的考虑,他们希望通过转让居住权,锁定潜在客户。这些租房的年轻人一旦长期租下来,未来势必会转化为购房者,租房的良好体验会成为他们买房的重要动力。

总之,对于房企来说,银行的介入,让它们在调控面前有了更大的迂回空间,房子卖不上价就暂时租出去换现金流,租期满了再转为新房销售出去。或许还有相关的条款让它们可以选择最佳时机在“租房”和“卖房”之间自由转换。

不过从购房者的层面来说,这条消息可能不是那么好。因为在可预期的未来,楼市的总体供应是比较稳定的,但随着70年全自持的地块越来越多,租房的大爆发会进一步挤压商品房的供应。今年1-0月份,深圳新房仅卖出去20029套,仅相当于去年同期的60%。北京上海和广州这三个一线城市,目前也基本遵循这个策略。

目前来看,房价是比较稳定的,部分城市房价经过强力调控,也有了小幅的回调,炒房客比例也被压缩至历史最低水平。但目前楼市的焦点早已不是炒房,而是开发商、政策和购房者之间的三方角力。

从购房者层面来看,目前优势是房价不涨,但劣势也十分明显,首付偏高,贷款很难。

从房企的层面来说,目前的优势是销售还不错,大房企手头上的资金还是比较充裕的,但随着时间的推移,销售会逐渐疲软,回笼资金比较困难,债务压力逐渐上升。

从政策的层面来看,它要维持房价的稳定,采取的策略是“紧平衡”,通过房贷额度控制需求,通过限价等策略控制供应。

从深圳楼市的动向来看,紧平衡之后的楼市会有两个趋势:

1、银行介入租房市场,房企获得了资金,降价的动力并不强;

2、土地供应重点发力租房,目前在一线城市中,上海、广州、深圳的全自持租赁用地全部被国企拿走,而且成本非常低。这就等于告诉我们,没买房的大概率只能租房了。

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