房地产紧了一年，无论是刚需族、炒房者还是房企日子都不像之前那么好过了。之前文章说过，房地产开发企业今年以来屡屡受限，先是融资渠道收紧、后又出台了“限价令”、继而又在这个月来了次两部委联合大检查，所以对于本来就战果不佳的中小房企更是面临生死的考验。为什么说中小房企今年销售不佳呢，有数据为证！
近日，上市房企今年前三季度成绩单陆续出炉了。笔者查阅115家上市房企相关公告并综合中原地产市场研究部和克而瑞研究中心统计数据发现，其中，68家房企前三季营收出现同比增长，47家营收出现同比下降，即收入出现下滑的房企占了4成。另有16家房企出现亏损，在前三季实现盈利的房企中，有14家实现同比扭亏。
一个令人意想不到的数据是今年以来轮流坐庄的三巨头碧万恒前三季度销售额较去年大增了54.17%。去年年底，前23名房企销售总额约为3.15万亿元，占市场份额的26.8%。根据公布的数据显示，今年前三季度23家销售总额已经达到3.2万亿元，其中前三强房企就销售就超过万亿，占了这一范围的30%。按照这一趋势，可能到2020年，这23家房企能够占据市场60％以上的份额。
不得不说房地产行业的集中度在提升，这背后有喜有悲。喜的是强者愈加强，而那些融资渠道受限、拿地难的中小型房企必将面临被并购吞噬的命运。事实上不仅中小房企，有专家预言照目前态势发展，未来甚至可能出现“大吃大”的局面，排名百强的房企也会面临被并购。特别是进入限制性发展周期后，一二线、三四线城市都下行后，房企还如何保证持续发展呢？
有人会说虽然近年调控紧逼，但是开发商的销售额不仅没有降还上升了，这如何解释呢？怎么还说他们日子不好过？
处在这么一个大环境下，谁也别没事似的假装自己很好过，那不过是自欺欺人。开发商近年的销售业绩大增实际上也是因为三四线城市的火热带来的，碧桂园、恒大、融创这都是三四线城市的既得利益者。但是，据相关调查统计数据显示，截止到今年9月底，136家上市房地产企业的总负债达到了6.04亿元，其平均资产负债率为79.45%。通过这组数据相信大家明白开发商为什么想快速回笼资金了，据业内报道，明后年将是许多房企的一个还款期，所以，开发商在调控和还款的双重压力下，硬抗也只能是短期的而已，最终还是要做出抉择的。
另外，并不是所有的房企都是业绩在升的。万科10月的销售额为367.9亿，与去年同期相比下滑了25%，这也是万科今年以来首次出现销售额下滑的现象，而且其他开发商的销售业绩也出现了不同幅度的下滑。开发商一直都是房价上涨的帮凶之一，所以现在看到开发商销售业绩出现下滑，笔者跟大家一样都感到开心。
反馈到市场上其实不难发现，房地产的天已经在悄然变化了，前三季度房企的数据还算是好看，但是随着时间来到“金九银十”的传统旺季开发商并没有得到预期的答案，甚至可以说受到了近十年以来的打击。
房地产不止是大环境格局在改变，购房者的心态也在发生剧烈变化，现在市场上主流的购房人群是刚需和刚改，在“房住不炒”的主基调下炒房投机者已经难觅踪影了，而刚需也不像以前那么“好忽悠”了，经历过史上最强的调控之后也逐渐认识到了市场的真相，开始理性起来了。
业内开发商自爆：“以前买房者看到新房便宜，还会不顾一切去买，年底将至开盘的项目越来越多，如今他们可以选择的项目越来越多，加上贷款很难，导致了新房和二手房倒挂严重，但是却非常难卖的窘境。”此人士更直言，“接下来年底冲刺就要到来，相信11月份恐怕才是开发商的肉搏战的开始。”
开发商“肉搏”，无疑就会让利于购房者，事情这么理解也完全没有问题，但是事实真的会如此吗？最近询问房价什么时候下跌的越来越多了，笔者一直都强调未来房地产市场会以“稳”为主，房价不会出现大幅度上涨了，还是早买早打算把。
但实际上我自己心里清楚，房住不炒的定位提出已经一年了，但是房价却始终居高不下，不仅如此建筑原材料，水泥、砖头、石子、沙子、钢材等的价格也在涨价，工人的工资更是越来越高，而盖房最关键的土地更不可能越来越便宜。此外，在去年最鼎盛时期，很多开发商制造出来的“地王”不在现有的基础上涨价一半是赚不到钱的，他们难道就会认这个栽吗，用大腿想也不可能。所以，不管外界怎么说，刚需想等来房企自己降价确实不现实。
诚然，开发商有他们难念的经，但是从过往的历史看，他们永远是利益得益者，更是有无穷的手段对付一些既成的事实，无论如何都不会让自己亏本的。这是商家的本性。
但是不可否认年底房企势必是为了年初制定的目标再努力一把，所以很多人也把最后这两个月当作是买房的时机，所以难免会抑制不住兴奋冲进一头雾水的楼市，这个时候也是最容易被套路的，笔者盘点了一些开发商过往经常使用的招数，以帮助大家看清套路，不让血汗钱沦为开发商们“傲娇”的账面数字。
一、特价房、低价房
这个招数实在是被用烂了，说白了特价房就是打的价格优惠的幌子。以前我们都知道，“路边树上结满了杏子，没人吃，那肯定是不好的！”所谓“特价房”，大多是一些别人挑剩下的卖不出去的房子，这些房子也许存在着质量问题？或者通风采光不好？或者结构朝向楼层不佳？
二、0首付或低首付、一千享一万等
在现如今的楼市大环境下，银行利率在不断上浮、开发商更是会不择手段快速回款，这样的优惠目的就非常强了，就是为了吸引，实际上到最后还是得购房者把钱补上。这种营销手段实在低劣。
三、沙盘的诱惑——学区、配套等作诱饵
一些楼盘的售楼处建的格外豪华，营销人员讲解沙盘时说这里将来会有学校，那里将来会是商业中心，这边规划了车站、高铁、飞机场，那边又规划了公园、广场、风光带。但是！实际情况是，沙盘只是一张设计或规划图纸。有的开发商故意将售楼处沙盘设计的吸人眼球，但项目建设时可能是另外一回事。要知道，盖房、卖房这是开发商的本职工作，搞基建那是政府的事情，所以这里以后会出现什么都未可知，房子卖完了他们大可拍拍屁股走人。
四、花钱请托、找熟人，营造紧张气氛
花钱请托被曝光是在保健品营销时用的，现在在开盘现场已经屡见不鲜了，曾经甚至有一楼盘开盘时请了90%的托，尽管他们没有卖掉多少房子，但是这种气势是不可或缺的，什么全盘清、秒光你信他就是真的，你不信他就骗不到你。
除此之外，像最近重出江湖的“首付贷”、赠送面积、虚假广告等更是老套路了，在此不一一述说。年底买房不容易，一定要擦亮眼睛啊！
十三画生2017-11-10 22:24:16
